不動産の鑑定評価において、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される収益をベースとして対象不動産の価格を求める手法のこと。

収益目的のために使用されている不動産である、賃貸用不動産又は企業用不動産などの鑑定評価額を求めるには、有効な手法といえる。

収益還元法は、次の2つの方法に分けられる。

1. 一定期間の純収益を還元利回りによって還元する直接還元法。
2. 連続する複数の期間に発生する純収益及び復帰価格(売却価格等)を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれ合計するDCF法。