管理会社の基本業務は、建物・入居者・家賃などの管理になり空室を募集します。自社で空室物件を営業スタッフが直接に案内して成約することがありません。管理会社は、物件がある近くの不動産会社に募集を依頼をして、空室を埋めようとします。不動産会社は、管理会社の管理している物件のお部屋付けをしますが、自社でも専任物件を家主様からお預かりしていますので、優先的にそれを案内して空室を埋める努力をしますので、なかなか管理会社の募集している空室物件が成約になりません。
そこで管理会社は、自社で管理している物件が成約になるように下記の提案を家主様にします。
①不動産会社に支払う手数料を通常の2～3倍に上げるように家主様に請求する。
②空室になっている物件の内装設備を変更する。
③保証金・家賃の条件を相場以下に下げる請求を家主にする。
上記の内容は、家主様にとって支出が増えるので不利益になります。管理会社に資産運用を任せてしまうと管理料が高いうえに部屋付の速度が遅くなり、家賃も下がり収入も減ります。支出は増加し収入が減少するので利回りが減り家主様にとって辛い資産運用になります。だからといって不動産会社に資産運用を任せてしまうと専門スタッフがいないので建物管理、入居者管理、家賃管理がおろそかになり不良入居者か増えて建物の劣化を放置して継続した資産運用ができなくなることがあります。只、直接に営業スタッフがお客様を空室物件をご紹介しますので、空室が埋まる速度が上がり空室がなくなります。センチュリー21の資産管理では、専門の管理スタッフとお部屋を直接にお客様を案内し成約する営業スタッフがいますので、管理会社と不動産会社の長所を合わせもった資産管理を行うことができます。センチュリー２１資産管理は、兵庫県（尼崎市・伊丹市・西宮市・宝塚市・川西市・芦屋市・神戸市東灘区・灘区）を中心としたお部屋付ネットワークで家主様の賃貸物件の資産をしっかりと守るお手伝いをさせて頂きます。 |
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左の表は、お客様の案内数です。上部は、お客様の案内件数が多いですが下部は、案内件数が少ないです。何故、案内件数が変わるか地場の不動産会社は、自社でも専任物の空室募集を行っていますので、基本的に優先順位が ①専任物件 → ②一般物件 → ③他社管理物件 になります。やはり地元の不動産会社は、専任契約を結んでいる物件を必ず1番に案内をします。お客様が案内した物件が成約にならなければ普段から取引をしている一般の家主様の物件を紹介します。 |
| それでも成約にならなければ広告料（家主が不動産会社に支払う成約時の手数料）が沢山支払って頂ける物件を案内して成約します。だから、管理会社に委託している家主様は、後回しにされるか多額な広告料を不動産会社に支払わなければ空室が埋まりません。 |
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センチュリー２１資産管理では、本部にて家主様からお預かりしています賃貸物件をインターネットの不動産ポータルサイト（お客様がよく見るブランドホームページ）に多額なお金を投資して掲載しています。現代のお客様の90％がインターネットのホームページを見て不動産会社にメールや電話でお問合せをします。その後、担当スタッフとご来店予約をしてから不動産会社に来店します。 |
| センチュリー２１では、YahooやGoogleの検索エンジンからでも常に上位表示していますので必ず阪神間（尼崎市・伊丹市・西宮市）で地域キーワード （例：「尼崎市 賃貸」）を入力すればセンチュリー２１ホームページにたどり着くことができます。ポータルサイトでも他社より目立つように物件情報を掲載していますのでお客様のお問合せが増えて案内件数が増加しますので空室が埋まる確率が上がります。 |
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センチュリー２１資産管理では、本部にて家主様からお預かりしています賃貸物件をインターネットの不動産会社だけが閲覧する不動産会社専門サイ『レインズ』に当社は、毎週木曜日に登録をします。登録すれば翌日には、阪神間の全不動産会社に必ず情報が届きます。賃貸専門会社では、レインズに登録しない会社が多いです。理由は、面倒な作業、自社で空室情報を隠して他社に情報を流さないで自社が手数料を独占したいからです。 |
| センチュリー２１では、昔ながらの不動産会社の業務をするのではなく、家主様の空室物件を少しでも早く成約になるために自社の利益を優先するのではなく、家主様の利益を優先します。現在の不動産業界は、家主様から広告料２ヶ月分支払っても自社物件に他社が部屋付をすれば1.5ヶ月分を専任契約を結んでいる会社が取得して、部屋付をした他社が0.5ヶ月分しかもらえないのが現状です。そうなれば、他社は、お客様を余り案内しなくなり空室が埋まる確率が減ります。だから、センチュリー２１資産管理は、そのような不誠実な仕事をせずに誠実な正しい仕事をおこないます。 |
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