大阪府にて未収家賃が累計30億円

2017年3月6日

こんにちは、アクロスコーポレイションの高橋と申します。
今回は、「大阪府の府営住宅未収家賃の累計30億円」についてお話しをさせていただきます。

大阪府のある取材にて、大阪府の府営住宅の家賃未回収金の累計が平成27年度で約30億円にもふくれあがっていることが分かりました。

都道府県が運営する公営住宅には、所得の低い方を対象にしている賃貸住宅であり、生活保護受給者や高齢者の方の割合が多いそうです。
現在、大阪府が管理する公営住宅はおよそ12万7000戸ありますが、家賃未回収額の累計は、平成11年度で約28億円、平成24年度で約27億円、平成25年度で約31億円、平成27年度で30億となかなか数字が減らない状況にあるとのことです。

府営住宅の管理は大阪府住宅供給公社が委託されていますが、入居者の滞納督促は府の住宅まちづくり部が行っているそうです。
①家賃を2カ月滞納すると電話で督促開始。
②長期間滞納している入居者を直接訪問。
③6カ月目を過ぎると催告書を送り、滞納者が30日以内に家賃を支払わなければ退去させる。

以上のことが仕組み化されていますが、府では滞納者が退去した後の新しい住所を把握していないため、死亡や転居を含め行方が分からなくなっている事もあるそうです。

対策として、府では平成22年から、弁護士法人に成果報酬で、退去済み滞納者への回収業務を開始しました。
結果、府の職員が直接回収していた時期よりも、3~4%回収率が上がったそうです。

30億円という未回収の家賃にはとても驚きました。
当社も管理物件を抱えていますので、家賃滞納者への対応はいっそ厳しく対応していこうと思いました。

センチュリー21ジャパンコンベンション

2017年2月23日

こんにちは、アクロスコーポレイションの高橋と申します。
今回は、「センチュリー21ジャパンコンベンション」についてお話しをさせていただきます。

先日、グランキューブ大阪にて、「センチュリー21のジャパンコンベンション」が開催されました。
13年ぶりに、ここ大阪にて開催され、加盟店など約1800人が集まりました。

2016年度表彰式が行われ、橋下徹弁護士の講演会があり、モーニング娘OGのスペシャルライブもありました。
表彰式では、2年連続賃貸部門での売上が全国で1位と個人、店舗共に名誉ある賞をたくさん受賞する事が出来ました。
企業グループでの売上日本一にはなれませんでしたが、来年はぜひこの場所を目指して社員一同頑張ります。

この賞を頂けたのも、オーナー様をはじめ、お客様が日頃から当社を利用して頂いているおかげです。本当に、本当に感謝しています。

今後も当社は、この阪神間から全国に名前をとどろかせていきますので、応援のほどよろしくお願い致します。

土地活用について

2017年2月12日

こんにちは、アクロスコーポレイションの高橋と申します。
今回は、「土地活用」についてお話しをさせていただきます。

主な土地活用の種類は、
①土地売却
②等価交換
③駐車場経営
④定期借地
⑤アパート・マンション経営
⑥オフィス・商業ビル経営
⑦ロードサイド店舗経営等があります。
よく耳にするのは、狭い土地や変則的な土地、所有している土地の余りを「コインパーキング」や「月極駐車場」に有効活用される話しだと思います。

ですが、今回はかつて土地活用の手段のひとつだった「コインランドリー」が新たな投資先として注目されているのでスポットを当ててみました。

いま、全国でコインランドリー店が増え続けているのはご存知ですか?
厚生労働省の調べによると、2013年度における全国のコインランドリーの数は1万6693店で、2003年の1万2726店から約4000店増加しており、毎年5%前後の伸率で順調に増えているそうです。

全国に展開しているA企業の社長いわく「これまで当社の開業セミナーに参加するのは、中小企業の経営者が多かったが、最近では家主が過半数を占めるようになった」という。

家主がコインランドリー事業を始める背景には、不動産価格の高騰が関係しており、十分な利回りを見込める価格で購入できる収益物件が不足しているため、新たな投資先として関心が高まっているそうです。
また、不向きと思われる場所でも、土地の立地条件さえあれば出店が可能で、不動産の購入に比べて、初期投資額が安い点も魅力のひとつでセミナーに参加されるそうです。

<コインランドリーの需要が広がっているわけ>
・共働きによる家事効率の向上といった目的でコインランドリーを活用する世帯が増えている。
・女性の就業率が上がって洗濯にかけられる時間が減少したため、週末に大量のまとめ洗いが短時間で効率的にできるコインランドリーが歓迎されるようになった。
・夜に洗濯をしたい場合でも、近隣への音漏れを気にすることがない。
・清潔感がある店内にはゆっくりと休憩が出来るテーブルと椅子が設置してあり無料のWi-Fiが使えるコインランドリーがある。

コインランドリーに関心を寄せる投資家が増えているそうです。
ぜひ今後の土地活用にご参考にしてください。

DIYとは

2017年1月29日

こんにちは、アクロスコーポレイションの高橋と申します。
今回は、「DIY」についてお話しをさせていただきます。

「DIY」とは
自分でできることは自分でやろう。という理念のもとに行う活動だそうです。
従来で言う、日曜大工ってとこです!

男女問わず、自分好みのインテリアや雑貨など、世界でたった1つのアイテムを作ることが出来るのが大人気の理由ですね。

不動産業界において、部屋の一部あるいは大部分について、入居者自身もしくは入居者が依頼したプロの職人による施工で自由に改修できるDIY可能な賃貸マンションが近年増えてきています。

例えば、
①釘を打って棚を取りつける
②壁1面をペンキで塗る
③床材・壁紙張り替え

中には、間取りの変更や壁の撤去、建物の構造や躯体を触らない内容であればなんでもOKというケースまであります。家主や物件によって対応できる内容はバラバラではありますが、改修費用は基本的には入居者負担となっています。
ですが、こだわる人の家づくりにはとても楽しそうで、何よりも完成したアイテムには魅力がいっぱい詰まってそうですね。

最後に家主さん側の考えを聞くと、「入居者さんに部屋へ愛着を持って欲しい」、「少しでも長く住んでいただき、空室が埋まればいい」という気持ちがあるそうです。

ぜひこの尼崎市でもDIY可能な賃貸物件が出てくると、空室対策の打開策になるのではないかと思っています。
興味をお持ちの方は、ぜひご相談ください。

女子会ならぬ家主会

2017年1月15日

こんにちは、アクロスコーポレイションの高橋と申します。
今回は、「女子会ならぬ家主会」についてお話しをさせていただきます。

「女子会」
2010年に流行語大賞にノミネートされて以来、妙に流行っていますが、先日ちょっと変わった記事を見つけました。それは、女子会ならぬ家主会というものです。

とある不動産投資専門家の方が、大阪市を拠点に多くの不動産経営におけるセミナーを開催している話しなのですが。。。
講演内容は、主に、本人が不動産経営で経験した失敗談と成功体験。
例えば、最近話題になってきているDIY(自身で何かを作ったり、修繕したりすること)に初挑戦したとき、自ら床やクロスの張替えなどをしたものの上手に出来なくて、結局、専門のプロに任せたところ100万円ほどで済むところを、自分で何度もやり直した上に途中でプロにも依頼したことで結局300万円ほどかかってしまったという失敗談です。
その他、格安物件に飛びついたものの、1年間全く入居が決まらず、結局売却した話しなどもありました。

本人いわく「成功体験の良い話しばかりでなく、あえて損した話や失敗談を語ることで、反面教師にしてほしい」と、セミナーの趣旨を参加された方に毎回伝えているそうです。

実に興味深いと思いましたし、他人の成功体験や失敗談はとても勉強になると感じました。そんなセミナーも楽しく学べる事で、1回行って終わりではなく、この方のセミナーなら何度でも足を運びたくなるような会な気がします。
尼崎市でも女子会ならぬ家主会があれば、ぜひお誘いお待ちしています。

悪質な違反広告について

2016年12月14日

こんにちは、アクロスコーポレイションの高橋と申します。
今回は、「悪質な違反広告」についてお話しをさせていただきます。

近年、インターネットで賃貸物件を検索する人が増える一方、架空の物件情報や契約済の物件情報を掲載するおとり広告が後を絶ちません。
おとり広告は、宅建業法32条及び不動産の表示に関する公正競争規約(表示規約)21条によって禁止されています。

公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会にて、このような悪質な不正広告表示を繰り返す不動産事業者の情報の共有が今後行われていきます。
おとり広告を含む違反広告の数を減らし、不動産仲介の質の向上と消費者の保護を目的としています。

構成企業となるポータルサイト5社間で、違法広告出稿を理由にポータルサイトを退会処分にした企業の住所や代表者の氏名、宅建免許番号などの情報が共有されます。

『at home』(アットホーム)
『SUUMO』(リクルート住まいカンパニー)
『CHINTAI』(CHINTAI)
『HOME’S』(運営会社・ネクスト)
マイナビ賃貸(マイナビ)

以上、5社に対して公正取引協議会から対象企業の情報を開示します。
来年1月からは、違反した不動産企業に対して、ポータルサイトへの広告掲載を1カ月以上禁止する施策も始まります。
当社としても、ポータルサイトに物件を各店舗から大量に掲載していますので、掲載内容に誤りがないかどうか適切に管理していきます。私たちは一切おとり広告は行いません。家主様に安心して管理を任せていただけるよう、業務に務めます。

センチュリー21・ジャパン 経営者会議

2016年11月20日

こんにちは、アクロスコーポレイションの高橋と申します。
今回は、先日行われたセンチュリー21・ジャパンが開催した「世界経営者会議2016」についてお話しをさせていただきます。

毎年センチュリー21では、アメリカ国際本部の主催で、世界各地に展開する各国の
地域本部の経営者が集まり国際会議を行います。
今回は16年ぶりに東京で開催され、34ヶ国もの経営者が出席されました。

その中で、世界の不動産市況の説明に加え、世界戦略会議などについて議論されたそうです。日本では、世界に比べ今後さらに少子高齢化が進み、市や町に後継者がいなくなるのではないかという点が問題視されています。
もちろん私も同じ考えであります。

私たちにとって出来る事は、
「日本一お客様に近い立場で、お客様の幸せに貢献する会社」という会社の企業理念に全力を注ぐ事だと思います。お客様の住居(ライフスタイル)をお客様一人一人に合った当社にしかできない提案で他社との差別化を図ります。
さらに、地域密着、地元に強い我々の強みをオーナー様にももっと理解して支持して頂ける会社づくりを行っていきます。
世界に広がるセンチュリー21グループの一員としてこれからも頑張ります。

エレベーターの管理

2016年11月5日

こんにちは、アクロスコーポレイションの高橋と申します。
今回は、「エレベーターの管理」についてお話しをさせていただきます。

エレベーターには大きく分けてロープ式と油圧式の2種類があります。屋上のエレベーター機械室からシャフト(立坑)が下に伸び、シャフトの中にエレベーターのカゴが収納されて上下に昇降する仕組みです。一般的にはロープ式が多く使われております。

これらは安全の為、必要な維持保全のもとに管理されるよう法律で決まっております。
建築基準法第8条で
①「建築物の所有者、管理者又は占有者は、その建築物の敷地、構造及び建築設備を常時適法な状態に維持するように努めなければならない」と定められています。
また、建築基準法12条では
①「所有者等は、昇降機の維持及び運行の安全を確保するため、使用頻度等に応じて専門技術者に、おおむね1月以内ごとに、点検その他必要な整備又は補修を行わせるものとする」
②「所有者等は、前項の点検等を行った場合は、その記録を3年以上保存すること」
と定められています。

その為にも「保守点検」は月1~2回の点検、「定期検査」は6ヶ月~1年に1回の点検が必要となります。
「定期検査」において、「要重点点検」と判定された項目については、「次回の定期検査までに「要是正」に至るおそれが高い状態であり、所有者等に対し日常の保守点検において重点的に点検するとともに、「要是正」の状態に至った場合は速やかに対応することを促すもの」とされており、これへの対応としても保守点検が重要です。

定期的かつ適切な保守点検を行うことによって、性能の維持及び快適な運行・毎日の安全を確保することができます。入居者の方には気持ちよく、安心して生活できる様にマンション管理の徹底・維持を今後も継続していきます。
アクロスグループの応援、宜しくお願い致します。

受水槽の衛生管理

2016年10月9日

こんにちは、アクロスコーポレイションの高橋と申します。
今回は、「受水槽の衛生管理」についてお話しをさせていただきます。

集合住宅などに設置されている受水槽に入っている飲料水の衛生管理は、
家主又は管理者が責任を持って行わなければいけません。
受水槽は、有効容量10立方メートルを超えると、簡易専用水道と呼ばれ、
水道法で1年に1回の清掃と厚生労働大臣の登録検査機関で定期点検を受けることが義務付けられています。

「簡易専用水道」を設置された方は、常に安全で衛生的な飲料水を確保するために正しい管理を行って、定期的に検査を受けなければいけません。

管理の方法としては
①水槽の清掃
1年に1回必ず行わなければいけません。
(水道法施行規則第55条で決められています。)
②水槽の点検
水槽の点検を行い、汚水、有害物質等によって汚染されるのを防止するための措置を行ってください。
③水質確認
給水栓(蛇口)における水の色、味、濁り、臭いの確認を行ってください。
⑤書類の保管
設備の配置、系統が分かる図面
受水槽の周囲の構造物・配置が分かる図面
水槽の清掃記録、水質検査の記録等が分かる資料
簡易専用水道の検査結果

また、水道法に定められた定期的な検査もあります。
設置された方は、1年に1回厚生労働大臣の登録を受けた簡易専用水道検査機に依頼して、簡易専用水道の管理について必ず検査を受けなければいけません。
検査を怠った方は、保健所また市町村の担当部署の指導を受けるばかりでなく、罰則が適用されることもあるそうです。
簡易専用水道検査機関から衛生上問題がある旨の指摘を受けた場合は、保健所または権限を移譲された市町村の担当部署に届け出ましょう。

今後も、入居者の方には気持ちよく、安心して生活できるマンション管理をお手伝いさせて頂きます。
アクロスグループの応援、宜しくお願い致します。

「省エネ賃貸」

2016年9月14日

こんにちは、アクロスコーポレイションの高橋と申します。
今回は、「省エネ賃貸」のお話しをさせていただきます。

来年4月から省エネ賃貸を仲介した場合において、助成金を支給する制度が環境省より発表されました。
環境省では省エネ家電などの普及を行う「COOL CHOICE推進事業」に取り組んで
おり、2030年までにCO2排出量を4割削減に向け、省エネ賃貸の普及を促進するのが狙いだそうです。現状では一般の家庭部門ではまだまだ満足のいく、CO2削減の結果には繋がっていないそうです。

制度が実施されれば、仲介会社が省エネ賃貸を顧客から成約いただいた際に、1件あたり2,000円の助成金が支給されます。

対象となる物件は、
国交省が定める建築物省エネルギー性能表示(BELS)で三ツ星以上の物件。
従来の集合住宅より2年間で約1.2トンのCO2削減をはかれる物件になります。

具体的には、
①冷暖房の設定温度を27℃に設定し、できるだけ消費エネルギーを減らす
②壁や床、天井、屋根に断熱材を入れる
③断熱・気密性能の高い窓やドアの使用
等によって、室内と室外との熱の出入りをできるだけ少なくするエコに配慮した住宅のことをさします。

省エネ住宅を推進することは、入居者によりよい住宅を提供することにつながるので、私も推奨しています。
どんどんエコで地球に優しい街づくりができたらいいなと思いました。