物件資料の駅までの所要時間は、信用できるのか?

2019年6月8日

こんにちは。今回は管理課の渡邉が担当します。

今回のテーマは、「物件資料の駅までの所要時間は、信用できるのか?」です。

投資不動産を購入しようとする場合、まず物件資料は、物件の資料を取り寄せると思います。

その時に、やはり『立地』を重視する人が多いですよね。

『最寄りの〇〇駅まで、徒歩3分』

そのまま鵜呑みにしていませんか?

これは、一定のルールに従って、計算されています。

「物件を購入してから、こんなはずじゃなかった!」とならないように

今日は、このルールを読み解いていきましょう。

そもそも所要時間とは歩いてかかる時間のこと。不動産広告で徒歩所要時間を表示する場合には、不動産の広告を規制する「不動産表示に関する公正競争規約」により、徒歩1分が80mに相当するものとして計算する(不動産の表示に関する公正競争規約規約第15条第11号)。

もっと細く説明すると…。

1.直線距離ではなく、道路に沿って測定した距離(道路距離)をもとにする。

2.  80m未満の端数が出たときは、切り上げて1分とする。道路距離が100mならば、徒歩所要時間は「2分」となる。

3.車両通行量が多い道路や線路などを越えるために、横断歩道・歩道橋・踏切りを経由しなければならないときは、それを経由するために余分に歩く距離を含める必要がある。

4.横断歩道や踏切りを横断するとき、信号待ちの時間は考慮しなくてよい。

5.坂道があるために実際に歩く時間が長くなるときでも、道路距離80mを徒歩1分に換算してよい。

注目して欲しいのは、4番、5番です。

横断歩道や踏切りの待ち時間は、考慮しなくてよいのです。

また、坂道も、平坦な道と同じ距離表示でよいとされています。

私の友人も、「駅から徒歩3分」という夢のような物件をネットで見つけて、すぐに現地へ確認に行きました。

実際に自分で歩いてみると、なぜか、10分かかったようです。

駅から、物件までに、踏切りと信号があり、両方ともひっかかると所要時間は、10分ほどかかるようです。

もし、入居者さんが、駅まで徒歩3分という条件を気に入って、入居したなら、実際に普段は10分ほどかかるので、騙されたと思うかもしれません。

そうなると、長くは住んでもらえません。

すぐに、退去してしまうかもしれません。

やはり、実際にご自身で歩いてみて、確認することでイロイロ見えてきますね。

物件購入の際は、ぜひ、実際にご自身で歩いてみて、確認してください。

もうじき台風の季節です。対策はできていますか??

2019年5月26日

こんにちは。センチュリー21の山地です。

昨年は大型の台風が近畿地方を直撃し、大きな傷跡を残したのは記憶に新しいと思いますが、気づけば今年もまた台風の季節が近づいてきています。

去年の教訓を活かし、今年は事前に建物のチェックをして被害を最小限に抑えましょう。

●バルコニーの仕切り板

昨年も一番被害が多かったのはバルコニーの仕切り板(隔壁板)の破損だったと思います。入居中のお部屋のチェックはなかなか難しいと思いますが、空室がある場合にはボルトの緩みやヒビ割れが無いかチェックしておきましょう。

●共用部配管の詰まり

共用部の配管が詰まった状態で大雨が建物内に吹き込んできてしまうとオーバーフローを起こし、下階への水漏れ等被害が拡大してしまう可能性があります。事前に詰まりを確認し、配管洗浄等で詰まりを解消しておきましょう。

●駐車場冠水被害

地下に駐車場のある物件では駐車場の冠水により、入居者の車が水没してしまう等の被害も多く発生しました。事前に車を移動できるスペースを確保し、すぐに入居者へ案内できるようにしておきましょう。

●停電に対する備え

昨年の台風では大規模な停電も発生し、給水ポンプの停止等で水が出なくなる物件も多くありました。昨年もそのような物件には飲料水を購入して配って回ったのですが、実際にその時になるとスーパーマーケット等でも水が品薄の状態になってしまいます。

事が起こってから慌てるのではなく事前に準備しておきましょう。

以上のようなことが、台風に備え事前にチェックや準備ができる項目ではないかと思います。

昨年のような大惨事になってしまわないように、しっかりと万全の準備をしたうえで台風の季節を迎えましょう!!

この時期だからこその・・・

2019年5月18日

こんにちは。センチュリー21の川島です。新元号『令和』になってから3週間になりますが、銀行等の処理が未だに慣れません。 どうしても平成表記のまま書いてしまって処理が出来ない事が多々あります。

皆さんは慣れましたか?川島は西暦表記をベースにしていこうと思います。

さて、3月4月、GWと忙しい時期が過ぎていきましたが、弊社では営業マンが日々頑張ってくれています。

繁忙期に来場される方は引っ越しをしなくてはいけないお客様ですので、募集条件そのままで決まるケースがほとんどです。

ですが、繁忙期が終わり引越しの動機が弱いお客様にとっては、いいのがあれば引越ししたいな・・・程度の考えで来場される方がほとんどです。

だからこそ!!今がチャンスです!!

この時期にお客様にとってお得感を出すキャンペーンのご提案です。

弊社の成功事例としまして、

『駐車場とのセット契約で賃料交渉可能!!』

『初期費用を家主様のご負担で入居可能です!』等があります。

実際に4部屋空きの物件が完賃や、2部屋空きの物件が完賃しています(^0^)

空室期間が3ヶ月になれば賃料5万円の物件でも15万の損失です。

入居の際に多少の負担はありますが、

今月中に申込が取れるのであれば、2ヶ月で元は取れてしまいます。

他の物件ではしていないような付加価値を付ける事で、

この時期でも申込は取れます!

空室を一部屋でも埋める為に弊社としても

営業マン共々全力でサポートしていきますので、

空室期間が長く、お悩みの家主様はお気軽に弊社までご連絡下さい。

平成から令和へのご挨拶

2019年4月30日

こんにちは。センチュリー21の木安です。

今日で平成が終わり、明日から令和に変わりますね。

昭和生まれの私にとっては、平成と聞くとまだ最近の感じがしますが、既に31年経っているんですね。

平成の築年数でも既に老朽化が顕著になってきており、今後は、部屋付けと同じかそれ以上に建物の管理が重要になってくる時代になってくると思われます。

現在までオーナー様にはポリッシャー洗浄や植栽の手入れ、LED化等提案させていただきましたが、今後もオーナー様の資産を守れるように、沢山のご提案をさせていただきます。

当然のことながら、不具合の発見には、日々の清掃や巡回がないと事前には見つかりません。

オーナー様の資産を守り、いつまでも魅力のある建物を維持していく為、令和元年も努力してまいります。

管理会社が考える5つのポイント

2019年4月20日

こんにちは センチュリー21 藤山です。
暖かくなり過ごしやすい日々が続いていますね。

今回は、考えていく5つのポイントを考えます。

1.リサーチ力
立地や物件にどのようなポテンシャルがあるのか探る力

2.リーシング力
空室を埋めるための工夫とノウハウ

3.管理力
入居者管理と建物管理の両輪

4.コミニュケーション力
オーナー様、入居者との関係性の構築

5.決断力
どうすればオーナーメリットになるかはっきり伝える

この基本を徹底して信頼関係をつくりあげるように当社は常に努力し続けます。

来週から10連休のところもありますが、当社は休まず営業しております。

電子ブレーカーの導入について

2019年4月14日

こんにちは。センチュリー21の山地です。

皆様は「電子ブレーカー」という商品をご存じでしょうか。

「電子ブレーカー」とは、エレベーター等に使用される低圧電力の電気基本料金を下げることができる商品として、分譲マンションを中心に導入が進められているものになります。

今回はこの「電子ブレーカー」について詳しく書かせていただこうと思います。

まず、エレベーター等に使われる低圧電力には2種類の契約方法があります。

①負荷設備契約‥設備のモーター容量の合計値で契約電力が決定します。かなりの余裕を見て大きな定格容量のブレーカーを使用しています。(ほとんどの家主様はこちらで契約されています。)

②主開閉器契約‥実際に流れる電流を計測し、その数値からブレーカーの容量を決定します。

次に電子ブレーカーの説明です。

電子ブレーカーとは、通常のブレーカーとは異なり、過電流の際にも一定の時間が経過しないと遮断されない仕様になっています。よってエレベーター等の一過性の過電流では遮断されないので、低い容量での電力契約が可能となります。

上記②の主開閉器契約と電子ブレーカーを組み合わせることにより、電気基本料金を下げることができるという仕組みです。

もちろん最初に導入費用はかかりますが、導入後は確実に電気基本料金を下げることができますので、興味のある方は一度お問い合わせください!!

『令和』元年も本気の管理!!

2019年4月7日

今週のブログは渡邉が担当します!!

新元号は『令和』でしたね。とてもよいと思いました。

長いお付き合いをお願いしたいと思います。

新元号も決まったところで、「管理を増やすためには」という事を改めて考えていました。
管理を増やすために「どうしても言いたいコト」を整理整頓してみました。

何も無い状態で、オーナー様を訪問しても管理を任してもらうことは出来ません。だからといって、特段の営業力がなくても、オーナーとの関係を構築して、安定して管理を増やせる基礎を作ることができます。


まずは、オーナー訪問の目的を明確にすること。

もちろん「管理を任してもらう事」がオーナー訪問の最後の目的です。

でも、 訪問の際は、

・関係性の構築
・一般媒介で預かる
・空室対策を提案する
・オーナーセミナーに招待する
・リフォーム、リノベを提案する
・管理のプレゼンをする

などの明確な目的を持つべきです。

そのあとに
「真剣に管理の説明を聞いてもらう時間」
を作るのです。

そして、どうやってオーナー様から魅力を感じてもらえるか!

その一つにオーナーが注目する、管理メニューを用意しておくこと。

空室対策の提案力を持つこと、など。

その他にも「どうしても」伝えておきたいコトや熱意を伝えることが非常に大切だとおもいますので、

ここからもっと規模を大きくして色んな方と出会い、良い資産形成ができるように努めて参ります。

今後も新しい元号と共に、より成長する当社へ管理をお任せ下さい。

先行投資の考え方

2019年3月25日

こんにちは。センチュリー21の川島です。

今回は賃貸マンションの投資についてお話させて頂きます。

弊社でお預かりしているマンションで築25年のマンションがありますが、

こちらの物件は常に満室状態を維持しています。

理由としては、室内の内装を常に綺麗にしているからです。

仮に賃料が6万円の物件として1年で72万円

これが空室だった場合、純粋に72万の損失です。

内装工事を行う行わないについては色々な考え方がありますが、

最低限度の内装でコストを削減するというのもひとつですが、

水廻りの設備をひとつ変えるだけでも部屋の印象ががらりと変わります。

先行投資にはなりますが空室の期間を短くすることに繋がりますので、

弊社でも流行りの設備等をいち早くお届けし、

稼働率アップを目指してご提案させて頂きます。

ワンストップサービスで質の高いサービスを!

2019年3月10日

こんにちは。センチュリー21の木安です。

今回は、ワンストップサービスのご案内です。

ワンストップサービスとは、一つの窓口で行うサービスを言うのですが、

新しいお部屋が決まると、次に考えるのがお引越しですね。

引越業者をどこにしようかな?と考えるのと同時に、次の部屋の家具どうしようかな?と夢が膨らみます☆

そんなお客様に当社が考えたサービスが、『インテリアオプションサービス』です。

元々、分譲マンションを購入される方向けに照明、エアコン、カーテン、家具を紹介するサービスでしたが、それを賃貸向けにアレンジしてプランを作ってみました。

現在のところ、私が担当している市営住宅の入居者限定で案内していますが、準備出来次第、管理している物件でも実施していきます。

現在行っている引越業者の紹介と合わせて、当社に引越について全てを任せてもらえるよう、質の高いサービスを提供できる管理会社を目指していきます!

物件に関する情報収集方法

2019年3月3日

こんにちは。センチュリー21 藤山です
3月に入りお部屋探しのシーズン真っ只中になりました。
今回は物件に関する情報収集についてお答えさせて頂きます。
最近の傾向で物件情報で意外な結果が出ています。
「不動産業者」での情報収集が52%
「インターネット」での情報収集が35.7%
というデーターになっております。
やはり人と人が対面してしっかり説明を受けたいというニーズが
過半数しめております。
それだけに、インターネットではわからない知識や情報を
お客様に感じよく伝えられる不動産会社が選択されるのです。
そんな必要とされる不動産会社を目指します。
ぜひ当社にお越しになりお部屋探しを素敵なものにしましょう。