家賃保証会社倒産のリスクとは?オーナーにかかる実務的、資金的負担

こんにちは!資産管理課の渡邉です。
今回のテーマは、賃貸物件の契約時に今や必須になっている家賃保証会社についての記事です。

■家賃保証会社が倒産したときの問題点とは

 世界金融危機の影響で不況下にあった日本の経済ですが、最近はアベノミクスの影響で徐々に景気が回復しつつあります。日本でもようやく個人投資家の活動が増え、不動産への投資も多くなってきています。不動産投資を始める上で何よりも大切なのが、様々なリスクへの対処です。今回は不動産の運営を始める上で知っておくべき「家賃保証会社」について解説します。

 「家賃保証会社」とは、賃貸住宅の契約時に必要な入居者の保証人を代行する会社です。賃貸住宅を借りるときには、入居者は身内などから保証人を立てなければなりませんが、この保証人を保証会社が代行します。入居者が家賃滞納などの債務不履行をした場合、入居者にかわって家賃保証会社がかわりに家賃を支払います。

 保証会社の保証料は入居者が負担するのが一般的で、その額は家賃の30%~50%ほどです。家賃保証会社を利用した場合のメリットは、入居者が家賃滞納した場合にオーナーは面倒な督促行為をしなくてすむということです。滞納された場合も、保証会社が賃料を払ってくれます。デメリットは、保証会社の倒産リスクです。保証会社が倒産した場合は①保証会社からの家賃が払われなくなる、②敷金が戻って来ない、③契約のやり直しなど実務的な負担が増える、という大きなリスクがあります。

■滞納された家賃、敷金が戻って来ない?

 それでは家賃保証会社が倒産した場合、オーナーはどのような負担を被るのでしょうか。まず①についてですが、既に入居者が保証会社に家賃を支払っている場合、その支払われた分の家賃は得られなくなります。オーナーが請求できるのは保証会社に対してのみであるため、入居者に請求することはできません。倒産前に保証会社がオーナーへの支払いを滞らせることもあります。仮に家賃5万円で10室あるアパートを経営しているとすると、一ヶ月分が支払われなければ50万円、数ヶ月滞納されれば数百万円単位で損失を被ることになります。

 また②の敷金についてですが、敷金は入居者が契約時に保証会社に支払っています。しかし保証会社が倒産した場合、この敷金もオーナーの下には返ってきません。敷金の相場は家賃の二ヶ月分だと言われています。先ほどの条件で計算すれば、5万円×二ヶ月分×10室で100万円の損失です。

■新たな保証会社探しなど実務面での負担も大きい

 以上が保証会社が倒産した場合の、資金面での負担の例でしたが、実務面ではどのような負担があるのでしょうか。保証会社が倒産した場合、入居者の家賃保証がされなくなり滞納リスクが発生します。オーナーは一刻もはやく次の保証会社を見つけるか、契約をオーナー個人とのものにするなどの対応をしなければならなくなります。

 具体的には、まず別の保証会社を探し、新たに保証契約を結んでくれるかどうか交渉します。しかし新たに契約する場合でも、入居者はすでに倒産した保証会社に保証料を支払っているため、新たに発生する保証料はオーナーが負担する場合が多いです。ここでも資金的な負担が発生します。保証会社と契約するときに、入居者に滞納歴があった場合契約は難しくなります。またオーナーによる保証料の負担が難しい場合は、入居者に新たに連帯保証人を立ててもらわなければならないため、ここでは入居者と交渉することになります。このように、実務面では保証会社を探したり、入居者と交渉したりという膨大な手間がかかることになります。

 実際にこれまでも複数の保証会社が倒産、夜逃げなどしているためこのようなリスクへの対応は必須です。

■家賃保証会社を選ぶ時のチェックポイントは

 実際に家賃保証会社を利用するときに大事なことは何でしょうか。それは、契約する保証会社を複数にしてリスク分散させることです。保証会社と契約するときには、大手の会社だから安心と考えてはいけません。事実2008年には保証会社最大手だったリプラスが破綻し、多くのオーナーの方が混乱しました。そのため、どこか一つの会社に任せっきりにするのではなく、複数の会社と契約しリスクヘッジすることが必要でしょう。

 家賃保証会社を選ぶ上でのポイントは、初回保証料の割合と、入居者に対する審査基準の厳しさの二つです。初回保証料の金額は、一ヶ月の家賃の30%~50%ほどが一般的です。保証料は入居者が負担することになるため、保証料が高すぎると入居者が敬遠します。高すぎず、しかし不当に低すぎない、保証料を設定する会社を選ぶべきです。入居者の審査については、現在の職業、給与、滞納歴などが審査されますが、これが甘いと入居後にトラブルが発生することになります。審査基準については厳しいところを選択するのが無難でしょう。保証料や審査の基準についての詳しいことは、それぞれの会社のサイトに記載されているため、よく読んだ上で契約しましょう。

 新たに不動産投資をはじめる方は、万全の事前調査と準備を行った上で始めることが大切です。

コメント / トラックバック1件

  1. jesse より:

    trusted@pillspot.com” rel=”nofollow”>.…

    thanks!!…

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