家賃と価値のバランスを合わせる

こんばんわ。鷲谷です。

今回から「いかに空室期間を短くするか」について、ひとつずつ解説させていただきます。

人がお金を払うのは、その「モノ」に価値があるからですね。
100円ショップの商品も、数百万円の貴金属も同じです。賃貸物件の家賃も変わりません。その部屋を契約するかしないかは、借主さんが「家賃に見合った価値」を見いだせるかで決まります。入居者募集の重要な出発点は、家賃と価値のバランスを、第三者的に正しく評価することです。

オーナー様からたまに聞くのは、「私の物件は○○だから価値がある」という言葉です。それは、デザインだったり、ある設備だったりします。オーナー様にとっては「思い入れ」があるのでしょう。でもそれは、売り手側の自己満足かもしれません。どうしてもご自分の物件は、「身内びいき」とか「過剰評価」になりやすいものです。買い手である借主さんが、「価値を認めるかどうか」が大事なポイントです。
そのためには「お客様視線」の第三者的な評価が重要です。募集の出発点で、このバランスの判断を間違えると、募集期間にロスタイムが生じてしまいます。2~3ヶ月も遠回りをすることになるかもしれません。

たとえば、6万円の家賃で5年間暮らした借主さんが退去したとします。この6万円の家賃は、5年前の適正家賃でしょう。このまま原状回復工事のみで募集するとしたら、5年前より価値が下がっている可能性が高いですね。5年間で建物も設備も古くなっています。いま6万円位で募集しているライバル物件は、オーナー様の貸室より新しく、設備も整っている可能性が高いと思います。もしこのまま貸すなら、家賃を見直す必要があるはずです。あるいは6万円の募集家賃を維持したいなら、5年間で下がった(かもしれない)価値を補完する必要があるのです。設備を新しくするか、内装を一新するか、外壁やエントランス等に手を加える等、方法は様々です。
では、お客様(借主)は、オーナー様のお部屋のどこに価値を感じるのでしょうか。大きく分けると、まず「立地」という項目があります。駅からの所要時間、周辺の施設、人気エリアがどうか、学校区で評価する、という借主もいます。つぎに「建物」です。構造、階数、外観のデザイン、築年数、綺麗に清掃されているか等が評価のポイント。そして「部屋」ですね。間取り、面積、内装、収納、使い勝手のよさ、明るさ、などです。
それから「室内設備や付属設備」も重要な項目です。エアコン、インターネット、セキュリティ等の設備や、専用駐車場や駐輪場やゴミステーションなど。最後に「賃貸条件」も大事な要素です。ペット、楽器、年齢等の制限が評価を左右します。「価値を上げる」ということは、これらの「どれか」に底入れをする、ということです。これらの要素を、同じエリアのライバル物件と比較して、「同等」「勝っている」「見劣りしている」などとチェックしてみると、ある程度の適正評価ができるのですが、簡単な作業ではありません。なので、第三者的な判断を下すためには、管理スタッフとの意見交換をしっかりとしていただきたいと思います。

「家賃と価値のバランスを合わせる」ことは「空室を早く決めるため」の重要な出発点です。ここを間違えてしまうと、このあとの「募集のための様々な努力」の邪魔をすることになります。「短期間で決まる家賃評価」を心がけましょう。

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