2019年9月 のアーカイブ

大規模修繕について考える

2019年9月29日 日曜日

こんにちはセンチュリー21 藤山です。

秋に近づいていますがまだ暑い日もありますので体調管理はしっかり整えて頑張りましょう。

大規模修繕で最低限の工事をしないと3つのリスクがあります。

1.所有者の維持管理責任
経年劣化した外壁からタイルやモルタルが落下して人や物を傷つける事故や劣化した防水機能が雨漏りや水漏れを起こして借主の家具等に損害が発生した場合所有者責任になります。

2.建物寿命が短く資産価値が減少
修繕することにより躯体の強度や保護機能を回復させることで建物の寿命が長くなります。

3.入居率が悪く相場より賃料の減少
外観や共用部の廊下やエントランスの見栄えが悪くなり、人気が落ちて入居率が下がります。

そのようにならないためにも大規模修繕工事をし収益を増やすためにも工事を考えましょう。

当社も無料で建物診断も行っていますのでお気軽にご相談承っていますのでご連絡お待ちしています。

ごみの「不法投棄対策」を考える

2019年9月23日 月曜日

こんにちは、管理課の渡邉です。

管理会社にいると住まいに関する様々な対応を行いますが、結構ゴミの問題に悩まされます。ゴミの問題といってもさまざまで、分別の問題や、カラスや猫の問題などもありますが、中でも行政が回収してくれない大型ゴミの「不法投棄」はほんとに困ります。

処分するにも費用がかかりますし、撤去しても繰り返し捨てられるという事もよくあります。土地・建物のオーナーの方や管理会社の方は、一度はお困りの経験があるではないでしょうか?

このような「不法投棄」はどのように対策すべきなのでしょうか?管理会社のノウハウを少しご紹介させていただきます。

所有している土地に不法投棄をされてしまうと、警察や行政に言っても撤去してくれる訳ではありません。現実問題として犯人を特定することはかなり難しいので、結局のところ自費で撤去する事がほとんどです。

不法投棄をされてからでは遅いので、結局は未然に防ぐことが重要となります。

では、実際に未然に不法投棄を防ぐ対策としてはどのようなものがあるのでしょう。

①防犯カメラを設置

投棄される場所が映るように防犯カメラを設置しましょう!合わせて付近に「防犯カメラ作動中」の掲示をすることで

周辺へカメラをアピールできます。

②注意掲示を行う

「不法投棄厳禁、警察に通報、罰金」などのワードを使用して目立つように注意看板を設置しましょう。

看板を設置することで警戒中であることをアピールしましょう。

③スペースをなくす

ゴミを捨てやすい場所があると、目をつけられて容易に捨てられてしまいます。

スペース自体をネットやロープなどで区切り、物理的に捨てにくくすることで抑止できます。

また②と合わせて実施することでさらに抑止効果が期待できます。

④建物や敷地についてキレイな状態を維持する。

「汚い」と思われると、目がつけられやすくなりますので、普段からキレイな状態を維持することが大事です。

上記の4点が主な対策となります。

不法投棄の犯人の心理としては、「これぐらいバレないだろう」「少しぐらいいいだろう」考えて実行している人が多いと思います。

①の防犯カメラでは実際に映像が残るので抑止効果としては大きいと考えます。

①がお勧めですが、設置には費用がかかりますので、すぐに対策できるものとしては②③が実施しやすいと思います。

②③のように対策している事をアピールして、捨てにくい状況を作る事でも抑止効果が期待できます。

また管理状態が悪いと余計に目をつけられてしまいますので、清掃や備品の整備など、管理面がしっかりしていると思わせる事が大事です。

騒音における近隣トラブルについて

2019年9月14日 土曜日

こんにちは。センチュリー21の山地です。

近年、近所付き合いをする入居者の方が少なくなり、近隣トラブルが多くなっていますが、その中でも一番多いのがやはり騒音トラブルです。

今回は、当社にもよく連絡があるこの集合住宅における騒音問題について書いていこうと思います。

まず、騒音には2種類の音があることはご存じでしょうか。騒音がどちらの音に分類されるかを見極めることによって、最善の対応を考えることが可能となります。

●空気伝播音

テレビやステレオの音や話し声など、空気から伝わってくる音のことです。

→壁に吸音材を使用する等の工夫をすることで防ぐことができます。

●固体伝播音

家具を動かした時の音や足音など床や壁の振動から伝わってくる音のことです。

→壁や床に工夫をしても防ぐことが難しいため、音の根源を突き止め、防ぐ必要があります。

上記のように空気伝播音は建物に構造上の工夫を加えることによってある程度防ぐことができるため、最新の建材を使用した建物ではあまりクレームが発生しないようです。

ただ、固体伝播音によるクレームは依然として多く、音の原因となっている入居者へ直接注意を促し、解決していく必要があるため、トラブルになりやすいです。

音によるクレームは対応が難しく、本当に騒がしい入居者がいる場合もあれば、一方が神経質過ぎる場合もあります。

一番良いのは、2種類の音についてしっかりと知識を付けたうえで現地で実際に音を聞き、管理会社の人間が第3者としてジャッジすることではないでしょうか。

もし、騒音トラブルでお困りのオーナー様がおられましたら、ご相談に乗りますので是非一度ご連絡下さい!!

消費税増税について

2019年9月9日 月曜日

今津です。ついに消費税が8%から10%になりますね。

不動産に関しても、店舗や駐車場など様々な消費税が関係しています。

今回は、国税庁のホームページより引用させて頂きました。

https://www.nta.go.jp/publication/pamph/shohi/kaisei/pdf/03.pdf

平成 31 年(2019 年)10 月1日以後に行われる資産の譲渡等に 適用される消費税率等に関する経過措置の取扱いQ&A 【具体的事例編】

(不動産賃貸の賃借料に係る適用税率)

問4 当社は、不動産賃貸業を営む会社ですが、平成31年4月1日以後に契約する賃貸借 契約(資産の貸付けの税率等に関する経過措置は適用されないもの)における次の賃 貸料に係る消費税の適用税率について教えてください。

① 当月分(1日から末日まで)の賃貸料の支払期日を前月○日としている賃貸借契 約で、平成31年10月分の賃貸料を平成31年9月に受領する場合

② 当月分の賃貸料の支払期日を翌月○日としている賃貸借契約で、平成31年9月分 の賃貸料を平成31年10月に受領する場合

【答】 31年新消費税法は、経過措置が適用される場合を除き、31年施行日(平成31年10月1日) 以後に行われる資産の譲渡等及び課税仕入れ等について適用されます(改正法附則15)。 照会①は、平成31年10月分の賃貸料であり、31年施行日以後である平成31年10月分の資産 の貸付けの対価として受領するものですから、10月末日における税率(10%)が適用されま す。 照会②は、平成31年9月分の賃貸料であり、31年施行日前である平成31年9月分の資産の 貸付けの対価として受領するものですから、支払期日を10月としている場合であっても、9 月末日における税率(8%)が適用されます。

軽減税率が、いろいろと複雑ですが、しっかりと確認していきましょう。

出生率と賃貸物件の需要について

2019年9月1日 日曜日

こんにちは。今週も川島がブログ更新させて頂きます。

さて、日本の出生率について厚生労働省が発表しておりますが、

2018年に生まれた子供の数(出生数)は91万8397人と過去最低の数値となりました。

これにより1人の女性が生涯に産む子供の数にあたる合計特殊出生率は1.42人という数値になるそうです。

具体的に言うと、100組の夫婦から142人の子供が生まれてくるという事になります。

今までは4人家族で子供部屋が二部屋、必要だったのが、

出生率の低下に伴い、そこまでの部屋数が必要ではなくなってきています。

実際に分譲マンションにおいても、

近年では3LDKよりもリビングが広めの2LDKの方が売れ行きが良いそうです。

賃貸マンションにおいても同様に、

3LDKよりも2LDK、子供のいらっしゃらない家庭においては1LDKでも良いという方が増えてきております。

時代の変化と共に、入居者の需要も変化してきているという事ですね。

このような変化にも柔軟に対応できる様、弊社では間取変更などの

無料見積もりも行っていますので、お気軽にご相談下さい。