2014年12月 のアーカイブ

人口と世帯数について

2014年12月22日 月曜日

こんにちは、アクロスコーポレイションの高橋と申します。

今回のテーマは「単身世帯数は増加傾向」についてご紹介させて頂きます。

とある記事に日本の人口は2005年の1億2777万人をピークに減少に転じていると書いてありました。原因の一つは、日本の女性の出生率は、2008年には1.3人となり、2014年では1.4人と言われているからです。この数値は先進国の中で最も少ないグループに位置しているそうです。

ちなみに私は3人兄弟で、父親は5人兄弟です。一昔前は子だくさんだったんですね。

では、人口が減少に転じていく中、アパート・マンション経営にとって最も影響を与える賃貸を需要とする世帯数はどうなっているのでしょうか。世帯数は2015年の5048万世帯まで緩やかに増加、以降は減少に転じると予測されています。
この予測が正しければ、来年の2015年にあたります。

人口が減少傾向にあるにも関わらず、世帯数が増加傾向にあるのは、近年世帯規模が縮小し、未婚化・晩婚化・離婚の増加による「単身世帯」の増加や、「夫婦のみのディンクス世帯」・「一人っ子世帯」が増加しているらしい。夫婦と子が一緒に暮らす世帯は減少しており、単身で暮らす世帯は増加しているらしい。逆に、「子だくさん家族」、「三世代同居」などの大所帯は減少し、賃貸住宅に対する需要は、ワンルーム・1DK・1LDK・2DK・2LDKなど、30~60㎡程度の物件が中心となっているそうです。

そう考えてみると私の周りにも、独身で一人暮らしをしている友達や離婚をされた友達も多くみうけられます。弊社でも実際に業界歴の長い営業マンに話を聞くと大家族のお客様の来店は珍しいですし、少なくなったとおっしゃっていました。

現状を把握し周囲よりも早く市場のニーズに対応していかなければいけないと改めて感じました。少しでもオーナーさんとの会話がはずむよう、これからも勉強を欠かさずに行っていきたいと思います。

物件への工夫とアイデア

2014年12月15日 月曜日

こんにちは、アクロスコーポレイションの高橋と申します。

今回のテーマは「収入アップへの工夫」をご紹介させて頂きます。
①広告設置による工夫
物件の立地にもよりますが、屋上広告や壁面広告を募ることによって収入の選択肢が広がります。駅前の物件や大きな道路沿いはより一層人目につきやすいと思われます。また、屋上のアンテナ設置で収入を効果的に上げたり、空きスペースに自動販売機を設置することによっても周囲の視線を引きつけ、物件の名前や場所が認知されていきます。

②用途変換による工夫
建物の使用用途を変更することによって、安定した賃料収入を得る、また収益をアップさせる方法です。一般的には同一地域内での住居と事務所の賃料を比較した場合、事務所の方が住居より賃料単価は高くなります。
しかし、最近では、都市中心部における小規模オフィスビルの空室による賃料低下と、地価の下落による都心部での住居人気によって、住居の賃料単価が事務所の賃料単価を逆転してうわまわっている地域が出てきています。こういった地域では、事務所ビルを住居に用途転換することによって、安定かつ高収益を実現することも可能です。ただし、用途転換についてはさまざまな法規制が伴いますので必ずできるとはかぎりません。

③賃貸スペースによる工夫
面積が比較的広い賃貸事務所などの場合、ある程度小規模に賃貸面積を区切ることによって、借主の選択肢を広げ、空室リスクを分散することが可能となります。
<例>
100㎡ 賃料40万円
            ↓
50㎡ 賃料20万円  50㎡ 賃料20万円

このように賃貸スペースを細分化することにより、空室リスクを2分の1に軽減することも可能となります。また、面積が小さくなることによって、賃料単価を若干アップさせることも可能となる場合があります。最近ではこのような工夫によりベンチャー用のオフィスに転換する例も増えてきているそうです。

今回ご紹介した手法が必ずしも万能ではありません。当然、投資する、あるいは既に保有している物件の特性によって、どのような手法が適切か異なってきます。大切なのは、このような手法があるということ、またちょっとした工夫やアイデアによってより、空室状況の変化や物件の輝きは変わるという事を知っていただけたらと思います。

大家さんによって異なる入居率。

2014年12月7日 日曜日

こんにちは。センチュリー21の山地です。

今回は、大家さんの好感度と入居率との関係について書きたいと思います。

貸し主側が入居希望者を厳重にチェック(入居審査)するように、借り手側も意外としっかり大家さんをチェックしています。

そのため、入居決定のカギを握っているのは、実は大家さんの好感度ともいう声もよく耳にします。
 
部屋が決まる条件として挙げられるものは①家賃②利便性③設備関連といったものが主になってくるとは思いますが、こうした物件の持つ競争力や利点などに加えて大家さんの好感度も入居決定の重要なカギを握っているのです。
 
大家さんは賃貸経営者として不良入居者は入れたくないと、入居希望者を審査しているつもりで、その実、入居希望者も大家さんをしっかり観察しています。家賃をきっちり払い、社会生活上のルールや入居の決まり事を守ってくれれば大家さんも特に何も言ってこないだろうと思うのが普通なのですが、最近の入居者(とくに若い人達)は大家さんとの相性を気にし、物件自体もさることながら大家さんとうまくいくだろうかというのが、部屋を決める一つの要因になっているようです。
 
ある大学生協では学生に対し、下見案内の時、大家さんとの雰囲気が合わないようだと入居を断った方がいいとアドバイスしているケースもあります。

入居中お世話になり、また十分なサービスが受けられるのか、逆にクレームが発生するのではと思ったりと、大家さんに対する期待感と不安感が混ざって、よさそうな大家さん、あるいは難しそうな大家さんとの判断から部屋を選ぶ傾向が強いということです。
 
物件は選ばれる「借り手市場」の中、部屋だけではなく大家さんも選んで部屋を決める風潮が出てきているのでしょうか。
 
こんなことを書いても、大家さんからすれば、どうすればいいのか? という声が聞こえてきそうですが、そこは、入居者はお客様であるとの気持ちで接すれば、自然に雰囲気も和むのではないでしょうか。
 
もっとも、一括管理、総合管理で一切合財を不動産会社、管理会社にまかせているオーナー大家さんはまた違ってくるのですが、直接自分で経営している場合は、新しい入居者が入ってくる楽しみがある半面、間違いないだろうかとの不安もついて回るので、入居者との接触には工夫とマインドが求められるところです。

フリーランスは知らないと損をする!いまからでも間に合う「節税術」とは?

2014年12月2日 火曜日

こんにちは!資産管理課の渡邉です。
今回のテーマは、知らないと損する節税術についての記事です。

組織にしばられずに働きたい――。そんな人にとって、時間や場所にとらわれず、自在に働く「フリーランス」は憧れの的かもしれない。しかし、独立して働くということは、さまざまな雑務を自分でやらなければならないということでもある。「納税」もそのひとつだろう。

個人事業主の場合、会計年度は12月いっぱいで終わりなので、残り1カ月を切ったわけだ。年明けの確定申告に備えて、いまから準備をしておかないと、あとで「しまった!」となりかねない。

誰でも、税金はできれば多く払いたくないものだ。残された期間はあまりないが、いまからでもできる「節税対策」はあるのだろうか。益田あゆみ税理士に聞いた。

●必要なものを買っておく

「フリーランスの人が、『今年は利益が出そうだ!』という場合に『いまからでもできる節税』というと、たとえば、仕事に必要な物品を購入するという方法がありますね。

事業のための備品や消耗品を購入すれば、青色申告の方は30万円未満、白色申告の方は金額が10万円未満であれば、『必要経費』として計上できます。ただし、購入して使用を始めることが条件です」

やっておきたいことはあるが、費用がもっと高額な場合はどうだろうか。たとえば、事務所として使っている不動産を修繕したり、高額な機械が壊れたから直したといった場合は、どう扱えばよいだろう。

「不動産や高額な機器類は『事業用固定資産』にあたります。こうしたものの修繕は『修繕費』として費用に計上できます。

ただし、修繕することで、資産の価値が上がるような場合は『資産』に計上することになります。修繕費として計上できるのは、あくまで修繕で、もとの状態に戻す場合です」

●控除が適用されないかチェックする

「また、さまざまな『控除』が受けられないかどうか、チェックすることも重要です。代表的なものとして、(1)医療費控除(2)社会保険料控除(3)寄付金控除(4)扶養控除の4つを確認してみましょう」

それぞれ注意点は、どこだろうか。

「(1)『医療費控除』は、医療費として支出した金額から、所得金額の5%と10万円を比較して低い金額を超えた部分が、控除となります。

『医療費が10万円を超えないとできない』と考えている人もいるようですが、そんなことはありません。

たとえば、年間の所得が100万円で、医療費が8万円かかった場合を考えてみましょう。この場合、100万円の5%である5万円を超える医療費、つまり3万円が控除の対象になります。

また、治療中のものは、年内に医療費を支出することで医療費控除の対象金額になります」

今年、病院に行く回数が多かった人は、この機会に医療費をチェックしたほうがいいだろう。

「(2)『社会保険料控除』は、国民年金・健康保険料のほか、小規模企業共済の掛け金も対象となっています。これは、個人事業主の退職後の生活の安定のための積立制度です。

こちらの加入や増額、前納により支払った金額を控除することが可能です。

また、(3)国や地方公共団体、特定の法人への寄附は、一定金額を所得から差し引くことができます。最近話題の『ふるさと納税』などを利用して、『寄附金控除』を利用してもよいでしょう。

また、親へ仕送りをしているようなケースでは、親を扶養親族として控除可能かもしれません。検討をしてみましょう」

益田税理士はこのように述べていた。 【取材協力税理士】益田 あゆみ(ますだ・あゆみ)税理士