2014年10月 のアーカイブ

家賃と価値のバランスを合わせる

2014年10月26日 日曜日

こんばんわ。鷲谷です。

今回から「いかに空室期間を短くするか」について、ひとつずつ解説させていただきます。

人がお金を払うのは、その「モノ」に価値があるからですね。
100円ショップの商品も、数百万円の貴金属も同じです。賃貸物件の家賃も変わりません。その部屋を契約するかしないかは、借主さんが「家賃に見合った価値」を見いだせるかで決まります。入居者募集の重要な出発点は、家賃と価値のバランスを、第三者的に正しく評価することです。

オーナー様からたまに聞くのは、「私の物件は○○だから価値がある」という言葉です。それは、デザインだったり、ある設備だったりします。オーナー様にとっては「思い入れ」があるのでしょう。でもそれは、売り手側の自己満足かもしれません。どうしてもご自分の物件は、「身内びいき」とか「過剰評価」になりやすいものです。買い手である借主さんが、「価値を認めるかどうか」が大事なポイントです。
そのためには「お客様視線」の第三者的な評価が重要です。募集の出発点で、このバランスの判断を間違えると、募集期間にロスタイムが生じてしまいます。2~3ヶ月も遠回りをすることになるかもしれません。

たとえば、6万円の家賃で5年間暮らした借主さんが退去したとします。この6万円の家賃は、5年前の適正家賃でしょう。このまま原状回復工事のみで募集するとしたら、5年前より価値が下がっている可能性が高いですね。5年間で建物も設備も古くなっています。いま6万円位で募集しているライバル物件は、オーナー様の貸室より新しく、設備も整っている可能性が高いと思います。もしこのまま貸すなら、家賃を見直す必要があるはずです。あるいは6万円の募集家賃を維持したいなら、5年間で下がった(かもしれない)価値を補完する必要があるのです。設備を新しくするか、内装を一新するか、外壁やエントランス等に手を加える等、方法は様々です。
では、お客様(借主)は、オーナー様のお部屋のどこに価値を感じるのでしょうか。大きく分けると、まず「立地」という項目があります。駅からの所要時間、周辺の施設、人気エリアがどうか、学校区で評価する、という借主もいます。つぎに「建物」です。構造、階数、外観のデザイン、築年数、綺麗に清掃されているか等が評価のポイント。そして「部屋」ですね。間取り、面積、内装、収納、使い勝手のよさ、明るさ、などです。
それから「室内設備や付属設備」も重要な項目です。エアコン、インターネット、セキュリティ等の設備や、専用駐車場や駐輪場やゴミステーションなど。最後に「賃貸条件」も大事な要素です。ペット、楽器、年齢等の制限が評価を左右します。「価値を上げる」ということは、これらの「どれか」に底入れをする、ということです。これらの要素を、同じエリアのライバル物件と比較して、「同等」「勝っている」「見劣りしている」などとチェックしてみると、ある程度の適正評価ができるのですが、簡単な作業ではありません。なので、第三者的な判断を下すためには、管理スタッフとの意見交換をしっかりとしていただきたいと思います。

「家賃と価値のバランスを合わせる」ことは「空室を早く決めるため」の重要な出発点です。ここを間違えてしまうと、このあとの「募集のための様々な努力」の邪魔をすることになります。「短期間で決まる家賃評価」を心がけましょう。

不動産管理会社の選び方とは

2014年10月16日 木曜日

初めまして、アクロスコーポレイションの高橋と申します。
今月から管理課に配属になりましたので、今後とも宜しくお願い致します。

今回のテーマは「不動産会社の選び方・付合い方」をご紹介させて頂きます。

私は今まで営業マンとして尼崎市、西宮市の沢山の大家さん方とお会いしてきましたが、多くの方が「管理会社がキチンと対応してくれないので、管理を別の会社に変えたい!」「安心して任せられるような管理会社が無い!」というお悩みをお持ちでした。

賃貸経営の足を引張るような不動産会社であれば、管理を変えるというのも選択肢のひとつですが、たくさんの不動産会社の中にも、これからのニーズに応えようと積極的に努力している会社があるのも事実です!

会社規模が大きいと安心すると思われる方も多いと思いますが、注意しなければならないのは「広く・浅く」のスタイルで業務を行っている会社も多くはありません。
その物件の地域の事を理解している人がいなければ10年20年後、必ず様々な問題が起きてくると考えられます。

地域に古くから根付いている不動産会社も多くありませんが中には世の中の動向・情勢・新法についていけない会社もありますので、これもまた入居者募集管理に様々な支障がでる可能性もあります。
10年20年後を考え様々な角度から考え不動産会社を選ばなければ安心した不動産経営ができなくなくなる可能性もあるので良く考えて探しましょう。

センチュリー21は2013年現在12月末現在では全国に839店舗を展開するまでになりました。テレビコマーシャル等の広告も行っており、地域密着でいつも身近な存在としてお付き合いさせて頂きますので、今後ともセンチュリー21をはじめ弊社を宜しくお願い致します。

入居率UPの為にペット可物件へ

2014年10月5日 日曜日

おはようございます。センチュリー21の山地です。

今回は築が古くなり、入居率が落ちてきた物件の稼働率を回復させる方法のひとつとしてペット可能物件にするという考え方を紹介したいと思います。

私の考え方といたしましては、「少しでも経営のプラスになるなら躊躇する必要は全くない」と考えております。

ペットといると「気持ちが癒される」と感じる人が約8割にのぼる、といった調査結果があるほど、ペットとの暮らしはもはや私達の生活と切っても切れないものになっており、実際当店にもペットとの生活を望まれるお客様が多く来店されています。
 
この人気を賃貸経営に取り込めば、物件の評価は大いにプラスになるとは思うのですが、ペット可物件にはメリットだけでなくもちろんデメリットも付いてきます。

ペットは確かに癒しのパートナーとして年齢を超えて迎えられています。ただ、飼育となると、毎日の散歩や体調管理等に気を配らなければならず、排泄の世話も日課となって、それなりの負担。見て可愛いのと、毎日食事から排泄まで世話するのとではまた違うものです。
 
それでは賃貸経営上、ペット可能物件のメリットを挙げてみます。

・ 入居者募集の幅が広くなる。(他の物件でペット不可と断られたお客様を引き込むことができる)

・ ペット飼育の入居者は比較的長い入居期間が期待できる。

・ 結果として、入居稼働率が高まる。

 対してデメリットは、

・ 逆にペット嫌い(無関心)の入居者を逃がす恐れがある。

・ 臭い、汚れ対策に負担が多くなる。

・ 建物の清掃管理の仕事が増える。

・ 原状回復時に課題を残す。

といったことが考えられます。
  
特に新築の場合はペット可能としなくても十分に入居者を引きつけることができるので、ペット可能にして建物を“汚したくない”と考える大家さんが多く、新築でペット可能の物件はかなり少ない様です。

しかし賃貸経営は入居者あってのビジネスですから、共同住宅においてもペット飼育希望者の増大は時代の流れ上避けられない問題である以上、少しでも経営のプラスになるなら躊躇する必要は全くないと、割り切る大家さんも少なくありません。
 
ですから入居募集の間口を広げて多くの入居者を呼び込むのに、ペット可能という条件は賃貸経営上、必然として捉える傾向は今後強まると思われます。特に築が古くなり、稼働率の低下に悩んでおられるのであれば、思い切ってペット可能物件として売り出してみてはいかがでしょうか。