2014年9月 のアーカイブ

利回り改善の秘訣。リノベーション活用術とは

2014年9月27日 土曜日

こんにちは管理課の渡邉です。
今回のブログのテーマはリノベーションによる利回り改善についての記事です。

■改修それとも補修

 築年数が立ってきますと、建物や部屋はどうしても劣化してきます。そして、こうした劣化が進んだ建物や部屋に対して何も行わなければ、利回りどころか空室率も高まってきます。こうした事態を避けるために、リノベーションが非常に重要な役割を果たします。しかし、中古マンションをリノベーションする目的がはっきりしていないために、リノベーションという名の、結局新築の状態に戻すだけのリフォームで終わる方も結構多いのではないでしょうか。以下では、不動産投資のためのリノベーションとは何かということに今一度立ち寄って、その実例について見ていきたいと思います。基本的にリノベーションとは、既存の建物に大規模な改修工事を行い、用途や機能を変更して性能を向上させたり価値を高めたりすることです。しかし実際には、意外と様々ものがあります。

■不動産投資のためのリノベーション

 不動産投資におけるリノベーションの重要な点は、自分がそこに住む訳ではなのですから自分の住みたい環境をそこに作るのではなく、そこに住む人達が求めるものをリノベーションによって提供することだと思います。自分の好みだけでリノベーションを行った場合は、好みが同じ人しか入居しないと思います。そうなりますと、空室率はむしろ高まり利回り改善どころではないと思います。そのためにも、複数のリノベーション業者と会話し、また自分の友人などの幅広い年齢層の意見を取り入れた上で、最終的に客観的な判断をすべきだと思います。不動産投資のためのリノベーションは、空室率・利回りの改善につながらなければ意味はありません。そのためには、その物件に住む入居者を喜ばし幸せにさせる物件でなくてはなりません。

■リノベーションの実例

 不動産投資のためのリノベーションを行う際のポイントは、以下の3つだと思います。

 (1)その物件の特徴を活かす。それぞれの物件が長所や特徴を持っていると思います。そして、リノベーションを行う際には、この長所や特徴をなくし他の物件と同じようなものにするのではなく、さらにその長所や特徴を強調する形でその他の物件と差別化を図ると良いと思います。例えば、物件が木造のものであれば、木のイメージを強調し落ち着く空間を提供してみては如何でしょうか。

 (2)その物件の欠点を直す。物件に長所があれば、短所もあります。リノベーションでこうした短所を減らすことでも、物件の価値を高めることができると思います。例えば、古い物件ですと今のように厳しく耐震性を問われていなかったため、耐震能力が劣る物件が多いと思います。また、古い物件ですと省エネ性といった点でも、問題を抱える物件が多いと思います。こうした欠点を直し、入居する方にアピールできるのとできないのとでは、大きな違いになるはずです。

 (3)住環境に適した物件を提供する。住環境は常に変化します。自分のターゲットとなる人にどういった層が多いのかしっかりと分析し、彼らが求める物件を提供するようにします。例えば、独身の方が多い地域なら、部屋数はそれほど必要ありませんから、大きめのリビングと寝室ぐらいにして、後は入居者が自分でインテリアを調節し易いように仕上がりにします。また、ファミリー世帯が多いような地域は、子供への個室空間も重要となってきますので、部屋数はしっかり確保します。その際、限られたスペースを使いどれ程部屋を大きく見せることが出来るかが重要となってきます。

 こうした3つのポイントから総合して最終的にどうリノベーションを行うか決めていけば良いと思います。もちろん、予算の関係もありますから、全てをリノベーションするのが難しいようなら優先順位を付け、順位の高いものを選んで行えば良いと思います。

■空室率・利回りの改善をさせるリノベーション

 リノベーションの目的をしっかりと再認識し、不動産投資のためにリノベーションを行う理由が自分のためにあるのではなく、そこに住む人達のためにあることを認識できさえすれば、まず、不動産投資のためのリノベーションで的を外すようなことはないと思います。そして、物件の特徴を活かし、物件の欠点を直し、住環境に適した物件を提供できれば、空室率・利回りの改善にもつながると思います。しかし、そのためには自分が保有する物件の地域の住環境の変化を常にモニタリングし、その地域に住む多くの人達がどのような物件を求めているのか理解することが非常に重要となってきます。

このようにリノベーションをして空室を改善し、利回りを改善していくという形は今後もっと必要になってくるでしょう。

保証会社が家賃立替え済みでも、強制明渡が可能!?

2014年9月14日 日曜日

こんばんわ。鷲谷です。

今回は、賃貸借契約を締結する際には、「保証会社」に加入するというのは必然になってきている昨今ですが、興味深い判決が出たので
ご紹介させて頂きます。

 ある借主が家賃を滞納しました。保証会社が保証契約をしていたので、滞納賃料は代わりに支払ってくれました。
貸主に賃料の未回収損失はありません。
この場合、貸主から借主に対して、賃料の不払いを理由に契約解除を請求することはできない、というのが通説ですが、これを覆す判決が最高裁であったと報道されています。

まず借主は「保証会社が代わりに払ったのだから賃料の不払いはない」と主張しましが、大阪高裁は2013年11月22日に、「保証会社が代わりに支払っても賃料不払いの事実は消えないので賃貸借契約の解除を認める」という判決を下しました。借主は上告したようですが、6月26日に最高裁判所により上告棄却され、判決が確定したという次第です。
オーナーは、保証会社から賃料を受け取っていても、借主に明け渡しを求めることができるようです。

ただし普通なら、保証会社が明渡し訴訟を起こすので、貸主が裁判の前面に出る必要はないはずですが、どのような事情で貸主自ら裁判を起こしたのかまでは明らかにされていません。

今後、続報がありましたら詳細をお知らせいたします。

物件の「魅力」を強化する

2014年9月6日 土曜日

こんばんわ。センチュリー21の山地です。

オーナー様にとって最も気になることと言えばやはり物件の稼働率ですよね。物件の稼働率をより安定したものにするためには物件に「魅力」を付加する必要があると私は考えます。

物件にとっての「魅力」とは具体的に言えば、厳しい市場の競争に勝つ「競争力」であり、入居者を「引きつける力」のことです。

その「魅力」を強化することが、他の物件との「差別化」につながり、工夫して少しでも他の物件にないところを育て、地域の入居者に評価される物件を運営することができれば、入居・稼働率は格段に安定すると考えられます。
 
我々が病気にかかるのを予防するために規則正しい生活で体力をつけたり、企業が同業他社との競争に勝つために営業部門を強化するのと全く同じで、小さな差でもコツコツと積み重ね、物件に魅力をつけていくことで賃貸経営は、より安定した道を進めるのではないでしょうか。
 
ではどうすればその「魅力」がつくのか。賃貸住宅の「競争力」と「魅力」はどのようにすれば強化できるのか。ここがこれからの賃貸経営の大きなポイント、課題事項だと思います。
 
その結論は比較的簡単だと私は思います。

単純に住居として、住環境として内容がよければいいわけです。いかに入居者様の目線になって考え入居者が住みたくなる住居を提供していくことができるかが他の物件との差になっていきます。

いくら借り手市場で少子化といっても、日本国民の4割方は賃貸住宅に住んでいて、これから将来も変わらないのです。圧倒的なマーケットの規模を誇っています。
 
ですから、何をさておいても賃貸経営の安定と経営の足腰を強くするために、物件に魅力を備えることです。その力をより強固にする方法は、
 
◆ まず大家さんが入居者の目を持つこと
 
先程にも書きましたが、大家さんは物件の所有者、オーナーで実際の経営の大半を仲介不動産会社、管理会社が手がけているといっても、やっぱり最後は大家さんの判断がものをいうはずです。第一、大家さん自身、あるいは身内の誰かが住むとして物件を見れば、随分工夫するところが出てくるのではないでしょうか。
 
自分がもしも住むならばこのようにする。コレは危なくてダメ。こんな風にすればはるかに気分がよくなる等々に気がつくと思います。そこを直していけば、住環境は格段によくなるはずです。
 
◆ 経営とのバランスがあると思いますが、入居者の視点を尊重すること
 
物件のメンテナンス等にはもちろんお金がかかりますが、入居者様はいつまでも「魅力」ある物件に住み続けたいと願っているはずです。

常に入居者様のことを優先的考えていれば、

 ・ 新築マンションに隣接した駐車場の真横に、幅10メートル×高さ4メートルの鉄骨製の看板(その中身は仲介店の店名、電話番号と物件名。8割ほどが店名のスペース)を設置
 ・ 敷地内に草が生え、樹木の枝が伸び放題
 ・ 外付け階段の手すりにサビが生えている

 というような、入居者様を失望させるようなことは起こらないはずです。

以上のことに気を配り、物件を「魅力」あるものにしていくことができれば、安定した賃貸経営をすることができるはずです。