2014年8月 のアーカイブ

民法が約120年ぶりに改正の見通し 敷金の定義は明文化へ

2014年8月30日 土曜日

こんにちは管理課の渡邉です。
今回のブログのテーマは敷金の改正についての記事です。

法務省は二十六日、契約ルールを定める民法の債権分野に関する改正原案を、法制審議会(法相の諮問機関)の民法部会に提示した。賃貸住宅入居の際に支払う敷金の返還ルールも明記し、消費者保護のため法的根拠を設ける。法制審の答申を経て、来年の通常国会に民法改正案を提出して早期成立を目指す。

 債権分野の大幅改正は一八九六年の制定以来初。契約ルールはこれまで民事訴訟の判例を基にしていたが、ネット取引の拡大などで、約款をめぐるトラブルが増加。法務省は民法での明文化が必要と判断した。改正は不動産賃貸借や金利、企業融資の際の保証制度など約二百項目に上る。
 改正原案は、現行法に規定がない約款について、「相手方が不特定多数で内容が均一の取引で、当事者の一方により準備された条項」と定義。「相手方の利益を一方的に害すると認められるものは含まない」として、無効となる基準を示した。契約後に約款を変更する際の条件も明記した。

 賃貸住宅入居時に担保として支払い、退去時に原状回復費を差し引いて返還される商習慣である「敷金」に関しては、「賃貸借が終了し、賃貸物の返還を受けたとき」に返還するよう貸し手に義務付け、経年変化による損傷については、借り手は原状回復義務を負わないとしたルールに改正される見通しです。

【空室対策の一手】~住めば住むほど得をする~

2014年8月22日 金曜日

こんばんわ。鷲谷です。

今回は、空室対策をご紹介します。
ただ、空室対策の「あの手この手」を細かく語ればキリがありませんが、今後少しずつ、空室対策の基本的な考え方を紹介していきたいと思います。

空室対策を「空いた部屋をどう埋めるか」ではなく、「いかに稼働率を高く、満室に近づけるか」と定義づけるなら、最初に考えるべきテーマは「退去の防ぎ方」です。そこで、今回の空室対策の一手は「住めば住むほど得をする賃貸住宅」です。

世の多くの商売は「リピート客」を増やそうとします。ポイントが貯まる制度などを取り入れて、常連客を大切にしています。10回買ってくれたお客様より、100回買い続けてくれたお客様に「より良いサービス」を、と考えているのです。
一方で、オーナー様の賃貸物件に暮らして、毎月の賃料を払い続ける借主は、「もっとも確実なリピート客」といえます。このリピート客を大切にしなければなりません。入居したばかりの借主より、1年暮らしてくれた借主の方が得をする。1年暮らした借主より、5年暮らしてくれた借主のほうが「より得をする」というのが世の中の流れでしょう。

でも現実は、長く暮らした借主の方が入居したばかりの借主より、「高い家賃を負担している」ことが多くはないでしょうか。もしそうなら、得をするどころか「損してる」ことになり、その事に借主が気付けば退去に繋がってしまいます。そのギャップをどのように埋めればよいか、思案する必要がありそうです。

和室のある貸室に、6年や8年も暮らしている借主に対して、畳の表替えを「一度もしてあげない」というのは珍しくありません。ここに何かヒントはないでしょうか。「エアコンなし」で4年間暮らした借主の隣の部屋が空いたので、次は「エアコンつき」で同じ家賃で募集することがあります。4年間、毎月家賃を払い続けてくれたお客様が「エアコンなし」で暮らしているのに、今月から入居した借主は同じ家賃で「エアコンつき」というのは不公平ですが珍しくありません。
オーナー様にも、「空室対策のためだし、4年前はその条件で納得して入居したはず」という言い分があるのは理解できます。でも、「住めば住むほど得をする」という考えには明らかに逆行しています。

ここに何かヒントはないでしょうか。

募集中の部屋に、「空室対策のために投資する」、というのは一般的な考えですし、よく行われているでしょう。一方で、「入居中の部屋
へ投資することこそ優先すべき」、という考え方もあります。
つまり、新規客も大事だか、同じように既存客を大切にする、ということです。既存客(入居者)が退去すれば、必ず空室による損失が発生し、募集のための費用負担も増え、場合によっては家賃が下がり、設備追加などの投資をしなければなりません。一方で、入居中の部屋への設備追加なら、借主に喜ばれ、家賃も下がらず、空室損失もありません。

どちらが効果的な空室対策なのか、考える必要がありそうです。

空室対策を考える

2014年8月16日 土曜日

こんにちは。センチュリー21の山地です。

今回はオーナー様悩みの種である空室を埋めるための対策について考えたいと思います。

聞く話によると、建物全体の空室状況を左右するのは実は1階部分の空室状況ではないかと言われています。

そこで、

・1階部分に「空き部屋」をつくらない

・植栽を積極的に投入して、建物全体のイメージアップを図る
                                
ことにより全体の稼働率をUPさせることができるのではないでしょうか。

 アパート・マンションの1階部分は、ともすれば敬遠されがちで、空き部屋の発生率も高いのですが、この1階をキッチリ押さえておくと物件の好感度とともに、建物の全体のイメージアップにもつながり、ひいては空き部屋防止策ともなります。

 1階部分が不人気な理由としては、

 ・ 日当たり、風通しが悪い

 ・ 外部からの視線にさらされる

 ・ 防犯面で不安

 ・ 人の往来が多い

 などが上げられます。

 ですから、これらの要素を解決すれば、必然的に問題解消にも結びつきます。

◆ 戸外からの視線をカットする

 ・ できるだけ道路側にベランダを配置しない。

 ・ 1階部分をかさ上げして、階段でいえば5~6段程度高くする。

 ・ ベランダを設置した場合、壁を高くする。

 ・ 植え込みあるいは大型の鉢植えを置き、栽培しやすく年間を通してグリーンなゴールデンクレストなどを植える。

 1階部分にこうしたグリーンが設置されると、物件のイメージは格段によくなります。

◆ 付加価値指向

 ・ 1階の各部屋は思い切って独立した専用の玄関(出入り口)を設置する。

 ・ 専用庭を設ける。

 ・ 1階部屋をペットOKとする。

以上のように工夫をして、1階部分の空室対策を重点的に行うと建物全体の稼働率UPにつながるかもしれません。

帰省時に親子で話す「相続」 家の将来像語り、トラブル防止を

2014年8月7日 木曜日

おはようございます。
資産管理課の渡邉です。今回は相続に関するテーマです、もうしばらくでお盆の帰省時期ですが、この機会に今一度整理しておきましょう。

親から子へ財産を引き継ぐ相続。来年1月、相続税の基礎控除額が縮小され、課税対象者が増える見通しだが、納税の有無にかかわらず、相続は全ての人に関係するものだ。遺産をめぐるトラブルが起きないよう帰省時などを利用して家族でしっかり話し合っておきたい。

 ◆「大丈夫」は禁物

 相続税の基礎控除額とは相続財産のうち相続税がかからない金額。法定相続人数によって決まるが、平成27年1月1日以降、大幅に縮小される。

 「大した財産はないから」と無関心な人も少なくないだろうが、ランドマーク税理士法人(横浜市西区)の清田幸弘(せいた・ゆきひろ)代表税理士は「財産の多寡(たか)や相続税の有無にかかわらず、対策を考えておくことが望ましい」と力を込める。

 なぜか-。

 相続対策には主に、(1)分割対策(2)節税対策(3)納税資金対策-の3つがある。「遺産を誰にどのように分割するか」を決める(1)は、財産を持つ全ての人に関係する。

 法定相続人が法定相続分を相続するのであれば問題は生じない。ただ、主な相続財産が不動産で自宅に相続人の1人が住んでいる▽長女が親の介護をしていた▽事業を引き継ぐ長男がより多く相続する-ケースなどでは分割方法をめぐり、もめる可能性がある。

 「『うちは家族仲が良いから大丈夫』と安心はできない。結婚していれば各家庭の事情があり、『もらえるものはもらいたい』と思うのが人情。相続を『争族』にしないためにも、家族が集まれるタイミングで話し合っておきたい」(清田税理士)

 節税対策には、暦年贈与や子供への住宅取得資金援助、孫への教育資金援助を非課税枠内で行い、相続財産を減らす、などの方法がある。この場合も不公平感を残さないため、事前に話し合っておくことが重要だ。

 父親など財産を残す側がやっておくべきことは、財産内容の把握と評価額の試算。預貯金や有価証券などの動産、自宅や店舗、賃貸マンションなどの不動産、生命保険契約、住宅ローンや借金などの負債の内容をまとめる。続いて相続財産の評価額を試算するが、有価証券などの評価額は変動し、預貯金や負債の額も増減するため概算で大丈夫だ。

 ◆残す側は意思表示を

 前妻との間の子供や非嫡出子も相続する権利があるため、法定相続人についても確認しておく。

 これらの内容をもとに話し合うことになるが、清田税理士は「財産を残す側は、自身が亡くなった後の家のあるべき姿をまず語ってほしい」と話す。「長男に墓を守ってもらう」「長女にお母さんの面倒を見てもらう」「次男に事業を継いでもらう」などの説明をしたうえで、財産の分割方法についての考え方を伝える。「相続には『誰にとっても正しい答え』がないため、もめないためには納得を得ることが不可欠「(清田税理士)

 分割方法について自分の意思を反映したい場合、遺言書の活用が有効だ。遺言書は何度でも書き直せるため、相続を意識したらなるべく早めに作成しておき、「作成した」という事実を家族に伝えておく。専門家の目を通すことで法的な有効性が担保される公正証書遺言の形で残すのがお勧めだという。

 チェックシートは相続への備えの必要性を判断するためのものだ。3つ以上該当したら、「要注意。今すぐ対策が必要」(清田税理士)。

 ■平成27年1月以降、相続増税に

 相続税の基礎控除額は現在、「5000万+1000万円×法定相続人数」。平成27年1月からは「3000万円+600万円×法定相続人数」となる。法定相続人が妻と子供2人(計3人)の場合、現在は相続財産が8000万円までは相続税がかからないが、27年1月以降は4800万円を超えるところから税金がかかる。

 相続税の税率も高額部分について引き上げられ、現在は「1億円超~3億円以下=40%、3億円超~=50%」だが、27年1月以降は「1億円超~2億円以下=40%、2億円超~3億円以下=45%、3億円超~6億円以下=50%、6億円超~=55%」となる。