2014年6月 のアーカイブ

部屋の稼働率を上げる方法

2014年6月23日 月曜日

こんにちは。センチュリー21の山地です。

オーナー様にとって最も気になる問題である「部屋の稼働率」。今回はそれを上げていく方法について書きたいと思います。

賃貸経営は突き詰めれば部屋の稼働率へとたどり着きます。

もちろん毎月のように入退居が生じますので、10年~20年にわたって稼働率100%というのは難しいのですが、

・竣工~5年 ⇒ 90~100%

・6~10年 ⇒ 80~90%

・10~15年 ⇒ 80~85%

・15~20年 ⇒ 70~80%

台の入居率で推移しますとほぼ思った利回りが確保できて、賃貸経営もほぼ成功と言えます。全てオーナー様にこうあってもらいたいものです。

 稼働率を高めるには、

 ◆ 物件に魅力がある(入居者を引きつける魅力をつくる)こと。
 ◆ 入居者に長く住んでもらうこと。
 ◆ 入居募集をスムーズに行うこと。

 今さらながらですが、高入居率を実現するポイントは、この3つに要約されると思います。

 ただ、この3つの要素も賃貸経営のスタイルで、実践のやり方がかなり違ってきます。賃貸経営には大きく次の3つのスタイルがあるとして、
 ・ 大家さん自身が経営している
 ・ 管理会社に頼んでいる
 ・ 一括借り上げで丸々任せている
各々の経営スタイルに見合った方法で、ベストなやり方を探っていくしかないのではないでしょうか。
 
 たとえば個別の物件を50~60戸所有しているが全部一括借り上げにしている場合は、銀行の入金チェックをこまめにして入金ミスがないように神経を使う。

 150戸をやはり区分所有でバラバラに持っているが管理会社を一本にして入居募集、契約、集金、原状回復の各業務を依頼しているケースでは、150戸の入居者からの敷金は全部自分の口座に入れ、契約書の貸主欄に名前と印鑑を押すという風に、賃貸経営と一口にいっても実際の経営はさまざまなスタイル、パターンがあります。

その中から自らの経営スタイルに最も見合った方法を見つけ出すことこそが、賃貸経営の成功の鍵なのです。

既婚女性の3人に1人しか財産を把握できていない!

2014年6月14日 土曜日

こんにちは!資産管理課の渡邉です!

税制改正により、大型都市に戸建住宅を所有し、その他に預金が2~3千万円あれば、かなりの確立で相続税が加算されると予想され、相続税の課税対象はこれまでの2~3倍になると見込まれる。また、平均寿命が男性より7歳程度長い女性が、実際に財産を相続する可能性も高く、これまで資産家の特に高齢男性に関心が高かった相続というものに対し、これからは女性が家の財産を把握し、相続時への備えをより積極的に考えていく時代へと突入していくことになる。

 相続支援業務を手掛ける某税理士法人では、2015年の税制改正により、これまでの2~3倍の人々が相続税の支払い対象となると見込まれる中、女性が相続についてどのような不安を抱え、どの程度の関心があるかを調査を行なった。この調査は、一都三県在住の30~70代の既婚女性を対象に2013年11月にインターネットで行ったもので、日々の家計の管理状況から、家の財産の把握、相続についての関心ごとなどについて回答を得た。今回の調査から、夫に万一のことがあった後の生活に不安を抱えながらも、実際には相続についての準備はおろか、夫婦間での会話もないという実情が浮かび上がってきた。

■家計は約80%の妻が把握も、財産は3人に1人だけしか把握せず

 日々の家計管理、家の財産管理に関する質問への回答では、日々の家計を管理していると答えた妻は82.3%。年代別、子どもの有無による大きな違いは見られなかった。しかし、家の財産の把握となると、日々の家計管理から大きく減少し66%と3人に1人は財産を把握していないという結果となった。

■60%を超える妻が「夫が亡くなった後の生活」に不安を抱える

 将来、夫が亡くなった後での心配事について最も関心が高かったのは「夫が亡くなった後の生活」で、全体平均では60.6%となった。次いで、「不動産や銀行口座などの名義変更手続き」「相続税の申告や納税」といった、相続が起こった後の諸手続に関する関心が続いた。

■夫が亡くなった後について会話するのは、30~40代夫婦は5組中1組以下

 夫が亡くなった後での心配事について、夫婦間での会話の有無を尋ねたところ、「よくする」、「どちらかというとする」と答えた人は、全体で33.2%。30~40代の夫婦間を平均すると20%弱にとどまり、夫婦5組中1組以下となった。相続人となる可能性の高い妻は、夫の死後の生活を心配しつつも、夫婦で話し合うなど積極的な行動は取っていないのが現状とみえる。

■若年層夫婦では「先のことで現実味がない」が、現実味が出てくる高齢者層では「話し辛い、夫が話してくれない」

 相続について夫婦間で会話をしない理由については、30代では62%もの人が「先のことで現実味がない」と答えているが、その数字は年代が上がるごとに減少し、70代では10%にまで減少している。年齢が上がるにつれ相続についての関心は高まり、現実問題として真剣に捉えていることがうかがえる。一方、70代では「話し辛い・夫が話してくれない」が42.5%となり、相続の問題に現実味が増しているものの、話題が話題だけに話し辛かったり、財産を管理している夫が話してくれなかったりと、話したくても話せないでいる実態が垣間見えた。

■相続にまつわる節税への関心が59.2%にのぼる

 相続に関して知っておきたいことについては、全年代に共通して関心の高かったのが「税金(相続税・所得税の節税など)」に関することで、59.2%。30代では65%、50代では66%と高い数字を示している。次いで「葬儀(手続き、費用、段取りなど)」が39.2%となっている。他にも「保険」への関心も高い。

 この調査から、相続人になる可能性の高い女性は、相続について高い関心を持ちつつも、財産の把握はしておらず、また、相続について夫婦間での話し合いがないことなどから、夫の亡くなった後の生活に大きな不安を抱えている姿が見えてくる。

月収に占める家賃の割合

2014年6月7日 土曜日

こんばんわ。鷲谷です。

今回は借りる側の「月収に占める家賃の割合」についてです。

「借主は、月収に占める家賃割合をどのように考えているのか?」賃貸住宅のオーナーなら興味のある話題ですが、そのアンケート結果が発表されています。全宅連という不動産会社が加盟している協会が、4年前から行っている「一人暮らしに関する意識調査」の中に、「あなたが毎月の月収に占める家賃割合について妥当だと思う数字は?」という質問があります。今回(13年度)の調査の有効回答1万7143件のうち、一番多かったのは「20%」という回答でした。単純に計算すると、月収20万円の新社会人は4万円が「妥当な家賃」と考えていることになります。ちょっと余裕のある月収30万の単身者は「6万円が妥当」ということになります。実は、第2位は僅差で「30%」となっているのですが、最初の2年間の調査結果は、かなりの差で30%が1位でしたが、今回順位が入れ替わりました。つまり年々、「支払える家賃割合が減少」という傾向が浮き彫りになっているようです。所得が減っているということより「先行きの不透明感」が、このような回答の流れを生み出しているのでしょうか。