2014年5月 のアーカイブ

ゆとりを持たせた1LDKへの発想の転換

2014年5月31日 土曜日

こんにちは。センチュリー21の山地です。

今回は物件の間取りについての話です。最近建築されている新築賃貸マンションの多くが1LDKという間取りを採用しています。一昔前まで一般的ではなかった1LDKという間取りが近年増えてきている理由は何なのでしょうか??

まず、1LDKはそもそも物件数が少ないので、人気が集中します。

1LDKの間取りは、

L=リビング(居室)
D=ダイニング(食事スペース)
K=キッチン(台所)

で構成され、今日、DKスタイルはすっかり定着して、現在の典型的な住型になっています。

2LDKはLDKに居室が2つプラス、2DKはDKに居室が2つプラスになります。○LDK、○DKとも、○の部分の数字が増える分、居室が増える計算です。

一般に賃貸住宅は間取りで分類されて、

・ 1K、1DK
・ 1LDK、2K、2DK
・ 2LDK、3K、3DK
・ 3LDK以上

と、部屋数でおおよそ4つのパターンに分けられています。

1LDKの部屋数は2つで、2DKの3つより少ないのですが、専有面積で比較すると、
・ 1LDK…約30~50㎡
・ 2DK……約25~50㎡
といったケースが多く、1LDKと2DKは広さ面ではほぼ同じ。
単身者に人気の1K、1DKのワンルームは、15~25平方メートルが主流となっています。

賃貸住宅市場では家族向けのファミリータイプの物件が質・量ともに不足気味で、建設促進が国を挙げて推奨されていますが、コストが割高になることもあって、万年供給不足気味の状態が続いています。

入居者のボリューム層を考えると、新規投資する場合、どうしても単身者を対象としたワンルームタイプに向きがちで、ワンルームのアパート・マンションが比較的よく建てられています。

しかし、少子高齢社会のさらなる進行に加えて、今日、賃貸市場のニーズにもはっきりとした変化が出始めています。

・ 晩婚化と離婚率の上昇
・ 賃貸住宅派といわれる、生活にゆとりを求める層の拡大

この視点で住居の関係を見極めていくと、見えてくるのはワンランク上の充実した設備と仕様、そしてゆとりのスペースです。

従来、余裕のタイプと見られていた1LDKに今、人気が集まりつつあります。そして、市場にはこのタイプの物件が少ないのです。

ワンルームイコール1K、1DKから、ゆとりを持たせた1LDKへの発想の転換、すなわち入居者ニーズの選択の変換が求められているようです。

引越に伴い購入する家電ランキング♪

2014年5月26日 月曜日

こんにちは♪管理課の渡邉です!
昨日は、女子サッカーなでしこJAPANがアジアカップで優勝しましたね♪
激闘続きの中、決勝戦を迎え試合終了の最後のホイッスルを聞いた瞬間、小泉元首相ばりに感動しました!!

そんな私が伝える今回のテーマは【引っ越しに伴い、購入する家電ランキング】です。

私たちの生活とは、切っても切り離せない関係にある『家電』。引越しは人生の転換期であることが多く、家電を新しく買ったり、買い替えたりするタイミングでもある。
某引越業者では、同社が運営する引越し比較・予約サイト『引越し侍』の利用者へ実施したアンケート結果を元に、引越しを機に購入した家電ランキングを公開した。調査の結果、総合1位は照明で、続く2位は洗濯機、3位は冷蔵庫という結果となった。

 総合ランキング1位は照明だったが、引越し先が持ち家・賃貸に限らず、もともとついていない場合がほとんどであるため、当然の結果と言えるかもしれない。続く2位は洗濯機、3位は冷蔵庫。どちらの家電も、初めて一人暮らしをされる単身の方は、必ずと言っていいほど購入するもの。

 また、家族で引越しをする場合でも、新生活に合わせて大きなサイズのもの、新しいものにするといった理由から、買い替えの対象になりやすいものでもある。総合ランキング上位の3つは、どんな引越しの場合でも、ほとんどTOP3にランクインしていた。

■「家族」世帯の1位はエアコン。「単身」世帯のエアコンの順位は?

 単身・家族の世帯構成別で集計した結果、エアコンの順位が、家族では1位、単身では5位と差が見られた。これは、それぞれの世帯向けの物件の特徴が大きくかかわっていると思われる。単身者向けの物件は、あらかじめエアコンが備わっていることも多く、あまり購入する必要がない。逆に家族向けの物件では、持ち家の場合はもちろん、賃貸の場合でも、部屋の全てに備わっていることは少なく、必然的に購入する機会が多くなるため、上位に来ていると考えられる。

■「女性のほうが家庭的」というイメージは、やっぱり本当?

 男女別TOP5の結果を見ると、上位4つにランクインしている家電は全て同じだったが、男性は1位が照明、女性は洗濯機と、順位はそれぞれ違っている。また、男性の5位はテレビ、女性の5位は電子レンジという結果であったことから、男性の場合、住居環境や趣味のものを優先し、女性は家事や生活関連のものを優先する傾向にあると言えそうだ。

≪今月の注目NEWS≫

2014年5月19日 月曜日

おはようございます。鷲谷です。

今回は不動産相談件数についてです。

(一財)不動産適正取引推進機構(RETIO)は7日、同機構における平成25年度「不動産相談の概要」を発表した。
相談件数の合計は10,130件で、そのうち売買関係が3,450件(全体の31%)、賃貸関係が5,712件(同51%)、その他(法令解釈等)が1,959件(同18%)だった。

一般財団法人「不動産適正取引推進機構」は、不動産取引に関する紛争の未然防止を図るとともに、適正かつ迅速な処理を推進して、消費者の保護と宅地建物取引業の健全な発展に寄与することを目的して設立された法人で、都道府県や業界団体で手に負えなくなった紛争の処理、各都道府県知事から受託された宅地建物取引主任者試験の事務等を行っている。
また、普段は一般消費者や宅地建物取引業者からの相談も受けていて今回はその概要の発表。

平成25年度の相談者別では、一般消費者が4,359件(同43%)、消費生活センター等が1,992件(同20%)、宅建業者・業界団体が2,828件(同28%)、その他951件(同9%)で、その合計が10,130件だった。
売買関係の相談内容は「重要事項説明(等)」745件、「契約の解除」736件、「瑕疵・欠陥問題」690件が上位となった。一方、賃貸関係は「原状回復」1,723件、「契約の解除」801件、「瑕疵・欠陥問題」783件が多数を占めた。
一般消費者の不動産取引の相談窓口としては、市区町村などで行う「無料法律相談」、宅地建物取引業者の免許権者である「都道府県等の窓口」や今回の「不動産適正取引推進機構」などがある。

社会性を背景に着実な広がりを見せる保証業務

2014年5月12日 月曜日

こんばんは。センチュリー21の山地です。

今回は、入居条件のひとつにもなりつつある「家賃保証会社」について書きたいとおもいます。

「家賃保証」と「連帯保証人」を主な業務とする保証会社が着実な広がりを見せています。

旧来、入居者にとっての連帯保証人の確保と、大家さんにとって家賃滞納対策は、それぞれに難題となっていました。

時代も変わって人間関係が希薄になったのか、連帯保証人が求めがたく、またその連帯保証人に責任放棄ともとれる言動が見られる場合があることから、連帯保証人を外部の専門会社に依頼する傾向が強まってきたのです。

家賃滞納も、かつてはごくまれな時代もありましたが、これも近年増加の一途にあることから、オーナー様も家賃保証に頼る傾向が増えているものです。

賃貸住宅のユーザーたる入居者も、経営者の大家さんともに悩む手続きを、解決するシステムが「保証業務」で、その専門会社が保証会社というわけです。両者の利害が一致するシステムで“保険をかける”ことでもあります。

このように今日の社会性を背景に伸びてきた保証業務ですが、問題も少なくなく、保証会社の業務停止(蒸発)と家賃二重払いなどの事件を起こしています。ただ、不祥事が起きるその一方で、保証会社の業務拡大が顕著にもなっています。

賃貸管理会社と保証会社で滞納家賃保証サービスに関する業務提携が結ばれています。

業務提携の内容は、保証会社が滞納家賃保証システムを提供して、審査・保証人代行業務を担当。賃貸管理会社が入居審査、家賃回収業務・家賃管理を行うものですが、賃貸管理の手法が年々レベル向上を果たしている中、保証業務はさらに進化する過程にあるといえそうです。

・「保証会社」との委託契約が入居条件になるケースが増える傾向

保証会社の「保証業務」が円滑に行われると、大家さん、入居者、保証会社三者がともに得をするというか、お互いがメリットを享受することができます。

入居者は煩わしい連帯保証人を探さなくてすむ、大家さんは家賃滞納の心配から解放される、万一解約、明け渡しに発展した場合の手続きもスムーズに進む、仲介会社にとっては連帯保証人が確保されるので、営業窓口が広がり、契約の促進が図られる、保証会社は新ビジネスとして売上げを伸ばす、とそれぞれが得をするシステムのはずなんですが、やはりお金のやりとりが発生するだけに、運用の仕方で不祥事に発展することもあるようです。

大家さんから見て保証会社を選ぶポイントとなるのは、

・ 信用性、経営状況
・ 保証内容の確認
・ 業務能力

の3点ではないでしょうか。

変な話ですが、保証会社は人(入居者)の信用性を審査して、保証を代行するのですから、自身が潔癖でなくてはなりません。信用を得るために経営状況が良好でなければサービスの運営に支障が出てきます。

保証内容については、各社の商品別に様々なケースがあって、一口に保証といっても保証期間、保証範囲、保証限度額、保証料に差異がありますので、注意が必要。

また、保証を委託しても審査基準を厳しくすればリスクの改善にはなりますが、その分、入居条件のハードルが高くなるので、入居率に影響が出るかも知れません。

今日、賃貸借契約を結ぶ条件に「火災保険」の加入が一般化していますが、これからは「保証会社」の加入が入居条件になるケースが増えていくと思われます。

このあたりのバランスをうまく取ることが、これからの賃貸経営にとって重要な要素になってくるでしょう。

割安の賃料で借りられる「事故物件」告知義務があるのはどんなとき?

2014年5月6日 火曜日

こんにちは管理課の渡邉です!
今回は今話題?!の「事故物件」に関しての記事を紹介します!

賃貸住宅を借りるなら、できるだけ安くて、快適な住まいで暮らしたい。ちょっとでも条件が良いものを・・・と割安な物件を探していると、ときおり「告知事項あり」という記載に出会うことがある。

「告知事項あり」とは、貸し主から伝えることがあるという意味。殺人現場になったなど、いわゆる「事故物件」を貸す際に、借り主にその事実を告げなくてはならない義務(告知義務)があるため、こういった記載がされているのだ。

この「事故」には、殺人以外に自殺なども含まれるというが、最近よく話題にのぼる孤独死はどうだろうか。また、同じ建物の別の場所、たとえば、そのビルの屋上でおきた事件などは、どういう扱いになるのだろうか。池田伸之弁護士に聞いた。

●告知すべきかどうか判断する「4つのポイント」

「賃貸借契約を前提にして、『事故』の内容を借りる人に告知すべきどうかを考えてみます」

池田弁護士はこのように切り出した。

「告知すべきかを判断する際は、次のようなポイントを総合的に考慮することになります。

(1)事件の重大性・異常性の有無・程度(自然死、自殺、殺人事件かどうか)

(2)事故からの経過年数

(3)利用目的(居住か、店舗か)

(4)地域住民の流動性の程度(都市部か地方か)」

このように、チェックポイントは多岐にわたるようだ。たとえば、どんなぐあいに判断されるのだろうか?

「居室内での自殺については、大都市のワンルームの例ですが、2年間は告知義務があるという裁判例が有ります。

人の入れ替わりの少ない借家やファミリータイプの借家、地方の場合は、これより長い期間が認められるでしょう。

この場合でも、事故後に別の賃借人が入居・生活したという実績があり、特別の問題がなければ、その次以降の賃貸借契約時に告知する必要はない、という裁判例もあります」

●「自然死」の場合は告知義務がない

「孤独死」の場合はどうだろうか?

「まず、居室内の孤独死については、裁判例はおおむね、告知義務を認めていません。生活の本拠として使っているので、老衰や病気などで自然死することは、普通のことだという考え方です」

住人が自然な形で亡くなったなら、事故物件にはならないということだ。それでは、「同じ建物の別の場所」で起きた事件は? 池田弁護士は次のように話していた。

「店舗屋上からの飛び降り自殺について、発生から1年半経過していることから、いわゆる事故物件にはあたらない、と判断した裁判例があります」
(弁護士ドットコムより抜粋)