2014年3月 のアーカイブ

おすすめ「賃貸の本」

2014年3月29日 土曜日

こんばんわ。鷲谷です。

以前に引続き、オーナー様におすすめしたい本パートⅡです!

「大家さんのための青色申告」 渡邊浩滋・塚田祐子 共著

著者の渡邊氏は「大家さん専門税理士」という肩書を持つ珍しい税理士さんです。ご本人の「自己紹介」によりますと、実家が地主さんで、昭和の終わりごろに祖父の相続対策でアパートを建てましたが、平成17年に、通帳残高がゼロで「固定資産税が払えない」という事態が起こり、税理士の勉強をしていた著者を驚かせました。「毎月家賃収入があるのに、お金がないとはどういうこと?」と思い、それがキッカケで賃貸経営に携わるようになりました。そして「大家さん専門の税理士になろう」と決めたのだそうです。

本書のテーマは「アパート経営を数字で管理しよう」です。「節税してお金を残すには!」「資産を増やすには!」という主旨で語られていきます。本書には特典として「パソコン経理ソフト」がダウンロードできるサービスがあり、そのソフトを担当しているのが共著の塚田氏です。

単なる青色申告の指南書とは一線を画す内容となっています。

入居者ニーズの重要性

2014年3月22日 土曜日

こんにちは。センチュリー21の山地です。

今回は賃貸経営をする上で最も重要な要素のひとつである「入居者ニーズ」について書きたいと思います。

賃貸経営において、入居者のニーズを見間違えると経営が根底から揺れ動いてしまうと、よく指摘されます。

 入居者を一般商品の購入者である消費者として見れば、消費者の意向を十分に配慮しない商品開発やビジネスそのものが成立しないのと同様に、入居者の意向を汲み取らない賃貸経営は軌道に乗るはずがありません。

  ですから、アパート・マンションの賃貸経営とは、

 ・ つくる(建設会社、ハウスメーカー)
 ・ 建てる(賃貸経営者)
 ・ 供給する(仲介不動産会社)
 ・ 運用する(管理不動産会社)

 4者がそれぞれの立場で、入居者のニーズを反映した「商品(住居)」(物件・サービス)を提供することができて初めてビジネスの安定化に結びつく。
 
 つまりは入居者に気に入ってもらえるような賃貸住宅を建て、最善、最大のサービスを提供することが大切なのです。

 ではどんな仕様の建物を建てれば気に入ってもらえるのか。まさか予算をふんだんに使い、贅を尽くした住居を建てるわけにはいかないので、効率よくピンポイントに的を絞っていかなければなりません。
 
 そこで本題の入居者ニーズ、最新の事情です。
 
★ 家賃はそこそこ出すから水準以上の設備を希望する客層が増えている。

 全く逆に、古くて汚くてもいいから家賃の安いものを求める層も結構いる。
 つまり家賃に関する2極化がはっきりしてきたようです。

★ 間取りと収納スペースに余裕がほしい。

 間取りの数と家賃の額はほぼ正比例していて、間取りが増えると家賃も上昇。入居者にしてもこれは永遠のテーマで、生活にゆとりを持たせたいと思えばどうしても広さと間取り、つまり部屋数がほしいところ。

 しかしこの2点を満たせばやはり家賃がハネ上がる。そこで予算を考え、現実的なところに落ち着かざるを得ない。

 単身者の根強いワンルーム指向を見ても、1Kから1LDKに流れが変わろうとしています。その背景にあるのは全国的に見られる現象ですが、少子高齢社会に反して核家族世帯、単独世帯を中心として世帯数が伸びていること。とくに近年の晩婚傾向が単独世帯の増加に拍車をかけているようです。

★ セキュリティーシステムの充実。

 世の中がぶっそうになって、これだけ犯罪が多発すると、防犯にどうしても関心が高くなります。防犯カメラ、補助錠、オートロックシステムはほぼ常設となりつつありますが、現実は、まだまだといったところ。

このように、入居者のニーズは時代の流れに伴い変化し続けています。そのニーズを的確に捉え、それに応じた賃貸経営を行うことこそが成功の秘訣なのです。

賃貸保証人に対する賠償額に上限設定を検討へ

2014年3月16日 日曜日

こんばんは資産管理課の渡邉です!
今回は賃貸契約の保証人に対する賠償額に関しての記事です。

アパートに入居する親戚の連帯保証人になったばかりに、高額の損害賠償を請求されてしまった。
こんなトラブルを防ぐため、法制審議会(法相の諮問機関)の部会が、部屋の借り主の保証人に債務を無制限に負わせる契約(包括根保証契約)の締結を禁止する方向で検討していることが分かった。部会が7月にまとめる民法改正要綱案の原案に盛り込まれる見通しで、改正が実現すれば不動産実務に大きな影響を与えそうだ。

 保証人が負う債務の上限(極度額)や期限を定めない包括根保証契約を巡っては、中小企業向け融資の保証人が想定外の債務を負わされて破産や自殺に追い込まれるケースが相次ぎ、2004年の民法改正で貸金契約については禁止された。

 だが、賃貸借契約にはなお残っており、アパートや賃貸マンションに入居する際には、保証金額や保証期間の限度がない連帯保証人を求められるのが一般的だ。もし借り主が長期間家賃を払わなかったり、失火などで部屋を燃やしてしまったりした場合には、連帯保証人は高額の損害賠償を請求される恐れがある。例えば、借り主が室内で殺人事件を起こしたケースで家主側が連帯保証人に部屋の原状回復費や以後の家賃減額分として約2000万円の賠償を求め、裁判で約200万円の支払いが命じられたケースもある。

 部会は、貸金契約と同様のルールを賃貸借契約にも適用する方向で法改正を模索。家主側が契約時に保証債務の極度額を示すことにより、保証人が将来発生しうるリスクを予測できるようにすることで大筋で意見が一致している。賃貸借契約の保証人は極度額の範囲で責任を負うこととし、保証金額の上限を定めない契約を無効とする案が浮かんでいる。

消費税増税!

2014年3月9日 日曜日

こんばんわ。鷲谷です。

今回は、来月よりいよいよ増税される消費税についてです。

ご存知の通り、平成元年に3%で導入された消費税は、居住用賃貸物件の家賃にも、事業用と同じく課税されていました。各オーナー様と額(ひたい)を寄せて「3%を上げるか、それとも据え置くか」と相談したことを思い出します。当時は年間3000万円以上の家賃収入でなければ非課税業者となり消費税を納める必要はなかったので、「上げない」ことを選択したオーナー様も多くいました。そのあと、全国の家主や不動産会社からの要望もあり、平成3年10月に非課税となりました。すると「導入時に3%を上げたのだからその分を下げるべきだ」みたいな意見が出て、消費税分を徴収していない貸主まで肩身の狭い想いをしたりして、まったく、消費税には右往左往させられたものです。

そもそも、居住用賃貸物件の貸主と消費税の関係には理不尽なものがあります。一般の商売で考えてみましょう。10万円で売る商品の原価が5万円のときは、仕入れるのに消費税を4000円負担するので、仕入価格は5万4千円になります(8%で計算しています)。それを10万で売るときは、別に消費税を8000円預かりますから、売上は10万8千円になります。そして簡易課税方式なら4000円の消費税を国に納めるので手元には利益の5万円が残ります。(108,000円-54,000円-4,000円=50,000円)このように一般の商売では、仕入れ時に消費税を負担して、売るときに徴収しても、最後に消費税を国に納めれば手元には5万円の利益だけが残ります。消費税は目の前を素通りしただけで、事業者の手元に残るワケではありません。では、消費税は誰が負担しているのか、というと、それは最後に購入した消費者、つまり「最終消費者」ということになるワケです。

でも一般の商売と違い、居住用賃貸物件の家賃は非課税となっていますので、貸主は消費税は預かりません。しかし貸主は部屋を貸すための修繕費用やその他の支払い時に消費税を負担しています。家賃の原価には消費税が乗っているのに、その分は回収できない立場なのです。つまり、居住用物件の賃貸契約における最終消費者は「借主ではなく貸主」と考えればいいのでしょう。しかし、畳やクロスを替えるのは「自分で消費」する為ではないので「仕入原価」です。それでも「最終消費者」として扱われるので「ちょっと理不尽だな」と感じます。それが10%に増えたら、さらに大変です。その分を家賃に転嫁したいと考えても、市場(借主)には簡単に許してもらえません。今回の税率アップでも、商品の値上げを断念した小さな商店主は多いのではないかと思います。

さて一方で、事業用賃貸物件(店舗・事務所・駐車場等)の貸主の対応は分かれます。事業用の家賃収入が年間1000万円を超える課税貸主なら、当然に消費税分を5%から8%に変更するでしょう。年間家賃収入が1000万円に満たない非課税貸主の場合は「どうするか」それぞれの判断が必要になります。いずれにしても消費税を徴収する場合は、1年半後には10%になる可能性もありますから、今後の契約書等には「賃料10万円(別途消費税)」等と、税率変更に対応できるようにしておきましょう。

さて、消費税増税に対して、貸主はどのように対応すればいいのでしょうか。小さな商店主や企業は、コストアップに対して、まず内部の合理化を進めようとしています。そして次に、自分の商品に、さらに磨きをかけて、競争力を高めようとします。背中を丸めて縮こまっているだけでは負けてしまうのです。居住用賃貸物件の貸主も、さらに「運営費の合理化」を進める必要があります。それは「お金をかけない」ということでなく「生きた金をかける」ということです。そして物件に競争力をつけて、ライバル物件より1000円でも2000円でも、借主が高く借りてくれるような魅力を持たせることが、ますます重要な時代になってくるのだと思います。

賃貸経営とクレーム対応

2014年3月2日 日曜日

こんにちは。センチュリー21の山地です。

今回は、賃貸経営を行っていく上で確実に起こってくるであろう「クレーム」と、その対応について書きたいと思います。

賃貸経営をやっていると、あらゆる局面でクレームが発生してきます。クレームも単なる苦情、文句といったレベルから損害賠償などで司法に持ち込まれるケースまで実に様々なケースがあるのですが、損得の絡んだ利害関係の対立というより、ちょっとしたスレ違いといったウッカリミスが多いのも事実のようです。
 
賃貸経営では大きく、

◆ 入居者 ⇔ 仲介・管理会社
◆ 家 主 ⇔ 仲介・管理会社
◆ 入居者 ⇔ 家主

の3つの接点(取引き関係)が生じます。
 
それぞれの間で、契約書による取り決めとその履行、金銭の授受、共同生活上のルールの取り扱いを巡ってクレームが起きています。思い違い、勘違い、言い忘れ、聞き違い等々が生じた時、ちょっとした判断間違いがクレームに発展、時として感情的にこじれて話がより複雑になるケースも少なくありません。

このようなケースは社会のあらゆるところで見られる人間模様で、賃貸経営でも万一クレームが発生した場合、事が大きくなる前にできるだけ早く、「事情を説明して」必要ならば「素直に謝る」のが最も分かりやすく、解決の早道だと思うのですが、現実はなかなか一筋縄ではいかないところがあるようです。
 
ただ、賃貸の仲介・管理現場でのクレーム、もしくは業法違反の“確信犯”はそうザラにあるわけではなく、例えば入居者から行政に持ち込まれるクレームは、判断ミスや実務上の知識不足といったケアレスミスが多いのも事実です。

だいたいが免許で商売しているのですから、お客を騙すようなことをしたならば、天にツバを吐くように必ず自分に返ってくるものです。なまじ法に反することをすれば、即自分の首を締めつけてしまうハメに陥ります。
 
例えばこんなケースがあります。

● 入居契約を終え、鍵を受け取り、いざ引っ越したがなぜか鍵が開かない(後で鍵の渡し間違いと分かる)。
● 募集広告にシャワー付きと表示されていたが、引っ越して使おうとしたらシャワーが付いていない。下見の時には確認していない。
● 引っ越して住み始めたら、いきなり立ち退きを求められた。競売に出されていた物件に入居したため。
● 退居に伴う敷金返還が遅れている。その理由は単に振り込むヒマがないので後手になっているとのこと。
● 部屋によく蟻が入ってくる。建物の構造上の問題か。蟻駆除をしてほしいとの要望。調べてみると蟻侵入の原因は、入居者のお菓子のこぼれかすのようで、掃除、片づけをすることで再発を防ぐ。
 
クレームからトラブルに発展させないためにも、やはりビジネスの基本である早目早目の対応、そして原因追求と、素早い事情の説明が第一のようです。