2014年2月 のアーカイブ

賃貸退居、補修割合をルール化(沖縄県)

2014年2月23日 日曜日

こんばんは資産管理課の渡邉です!
今回はトラブルの多い、退居に関しての記事です。

県宅地建物取引業協会(徳嶺春樹会長)と全日本不動産協会沖縄県本部(迫幸治本部長)は21日、賃貸住宅退去時の補修負担割合に関する県ルールをまとめた。県内の賃貸物件の仲介や管理業務の適正化に向け、県ルールの適用方針を確認し協定書に調印した。
 県ルールは畳やフローリングなどの床や壁、建具など部分ごとに「畳の表替え」「結露を放置したことにより拡大したカビ、シミ」など補修内容を説明し、その項目ごとに貸主、借り主のどちらが負担するかを明確化、その理由も併記した。畳の枚数や補修の箇所など借り主の負担単位も定めた。現状を把握するための「入居前立ち会いリスト」や県ルールを反映させた県宅建協会監修の賃貸借契約書なども作成、活用を進める。
 県ルールには法的拘束力はないが、両団体の会員計約1500社に適用を促す。
 賃貸住宅の原状回復を図る補修について、貸主と借り主の費用負担などは、これまで判例や国土交通省の政策指針を参考に決めていた。しかし、細かい規定はなく、補修の責任の取り方などは各物件(貸主)それぞれで判断しているのが現状で対応が異なり、トラブルにつながっていた。県宅建協会によると、原状回復についての相談は年間100~120件に上るという。
 徳嶺会長は「ルールがあればトラブルを防げる。これを機に快適な住環境、取引できる環境を整えたい」と強調。迫本部長も「相談件数の減少につなげたい」と話した。

今回は沖縄県の取り組みですが、今後何らかのルールが出来るかもしれません。全国的に統一することは難しいと思いますが現状のトラブルの多さには対策が急務だと思います。

入居者の「人気設備ランキング」に思う事

2014年2月16日 日曜日

こんにちは。鷲谷です。

 賃貸業界誌のお正月号に「人気設備ランキング」の記事がありました。2004年から2013年までの10年間の、ランキングの「移り変わり」が解説されていて、興味深い記事でした。その中でファミリー層の人気設備第一位は、圧倒的に「追い炊き機能」だそうです。他にも、TVモニター付きインタホン、温水洗浄便座、独立洗面台などは、時代に左右されることなく上位にランクインしています。「インターネット無料」や「オートロック」なら、少しの家賃アップを入居者は認めると回答しています。単身者の人気設備も大同小異です。
 このアンケート結果を見ていると、入居者に支持される一番の近道は「設備を充実させること」と思えてしまいます。

 しかし、本当にそうでしょうか。
 入居者が望むのは、生活する上で「困ったり、不便に感じたり、心配な事」を取り除くことです。設備は、その解決策のひとつではありますが「すべて」ではありません。入居者は、設備を求めているのではなく「快適な暮らし」を求めているのです。一括借り上げで有名なD社が、「生活で困っている、不便・心配なこと」という入居者アンケートを行い、その結果がオーナー向け書籍に紹介されていました。
 それによると上位には、「留守の時に宅配便が受け取れない」「近隣の情報が入らない・相談できる人がいない・地域イベントの参加方法が分からない」「外出時のセキュリティが心配・電気、ガス、エアコンを消したか心配になるときがある」「室内の電球や蛍光灯の交換が大変」などの回答が並んでいます。「あなたは、どんな設備を希望しますか?」と質問すれば「追い炊き機能付き給湯システム」と答えるかもしれませんが、「何に困っていますか?」と聞くと「追い炊き出来ないこと」と答える人は多くはないのです。
 この回答をみたら、「そんなことまで大家が面倒は見きれない」というのが正直な感想かもしれません。でも入居者に、このようなニーズがあるのは事実です。
 だから、「多少はお金を払ってでも利用したいサービス」を尋ねると、「宅配便の発送や受取りの代行」「長期の留守の時の見回り」「鍵、蛇口、電気、エアコン、ガスの閉め忘れと消し忘れのチェック」「鍵の紛失時の開錠」など意外な答えが並ぶのです。これらは、長く暮らしている地域で、近所に家族や親しい友人がいれば、頼むことが可能なものばかりです。他の地域から賃貸住宅に引っ越して「知り合いが近くにいない」という事情の入居者が多いのだろうと思います。この中のひとつでも、貸し手側が「手を差し伸べることができるもの」はないでしょうか。

 「大家と言えば親も同然、店子と言えば子も同然」と言ったのは遠い落語の世界です。入居者も、貸し手側の過度の干渉は嫌うかもしれません。でも「知り合いの少ない」地域に暮らすうえで、不便や不安を多く感じていることも事実なら、ここに「暮らしたくなる賃貸住宅づくり」のヒントがあるのかもしれません。
 D社のアンケートにはありませんが、「24時間いつでもゴミが出せると便利」という要望も多いと思います。特に年末や年始の時には「そう感じる」人は多いでしょう。ゴミのストック場所と、収集日にゴミを出す人手があれば、このニーズは満たすことができます。
「入居者のニーズを叶える」ことは「設備や間取を良くする」だけではありません。費用をかけるばかりではないようです。
このような、表面に出ない「不便で困っていること」への対応も、人気の高い賃貸物件への「ひとつの道」なのではないでしょうか。

少子高齢化社会の進行に備えた賃貸経営

2014年2月9日 日曜日

こんにちは。センチュリー21の山地です。
現在の日本では、出生率が低下し、少子高齢化が着々と進行していますが、今回はこの少子高齢化社会の進行に備えた賃貸経営について書かせていただきます。

 少子高齢化、人口減少の進行とともに、賃貸経営も少しずつ変わろうとしています。成熟期を迎えた社会の実態を映して、賃貸ニーズの多様化が急速な広がりを見せ、従来のイメージにない賃貸住宅が新たなニーズの掘り起こしを図っています。

 それでは今、少子高齢社会の進行に合わせ、何を考えればいいのでしょうか。

 2012年の1月、厚生労働省から、50年先には日本の人口が、今日の3分の1になる見込みと発表され、随分驚かされました。

 これから50年間、いくらなんでも対策が講じられないことはないはずで、育児支援などによって出生率の改善も期待できるのですから、一本調子に劇的に人口が減少するとは考えられません。しかし、ゆるやかであっても人口減少の道をたどるのは十分に予測されるところです。

そこで、高齢者が増え、世帯構成の変化が生じるために、まずは単独世帯と高齢者ニーズをきっちり押さえておくことが必要となります。

 単独世帯とは、世帯員が一人のみの世帯を指します。日本の一般世帯5,184万のうち、32.4%に当たる1,679万世帯で、3世帯に1世帯の割合。一人世帯とは高齢者世帯でもあるのです。

 夫婦と子供のいわば標準世帯が、2010年には1位から逆転して、今は単独世帯が第1位になっています。社会の中に高齢者の占める割合が増えるということは、とりもなおさず、賃貸住宅の入居者も高齢者が増大することを物語っています。

 公益財団法人日本賃貸住宅管理協会(日管協)が年2回まとめている「賃貸住宅市場景況感調査」の2011年下期(2011年10月~2012年3月)の景況感でも、来客数で、一般単身者、一般ファミリーに次いで65歳以上の高齢者が増加しているとし、特徴として高齢者の6割弱が平均居住期間が6年以上としています。

 少子高齢化社会の進行とともに、今後ますます高齢者対策が求められます。それでは、賃貸経営における高齢者需要に、どのように取り組めばいいのか。

 一番現実的で、すぐにできるものに、高齢者の入居に「門戸を広げる」こと、あるいは補助金を活用して、バリアフリー化することなどがあります。

 前述の通り、日管協の最新のデータでも、ここ1年の来客の傾向として、学生を除く一般単身、一般ファミリー、高齢者、法人が増え、学生の減少が続いている、と捉えています。とくに65歳以上の高齢者が、一般単身に次いで伸びているのが特徴です。

 急速に進む社会の高齢化を受けて、国も法改正を行い、補助金を出して高齢者向け賃貸住宅の強化に乗り出しています。入居者に介護や医療などのサービスを提供する「サービス付き高齢者向け住宅」の創設が決定しました。

 国は向こう10年間で、60万戸の供給目標を掲げています。今後、サービス付き高齢者向け住宅を軸にして、住宅に関する高齢者対策が展開されると見られています。

そこでまず、高齢者対応として、我々が現実的に取り組めるのは、次のようなプランではないでしょうか。

 第一に、連帯保証人、連絡先、収入証明等が揃っていれば、高齢入居者に門戸を広げる。そして、公的な補助金、助成措置等を活用して、バリアフリー化する。「サービス付き高齢者向け住宅」として登録する。あるいは、思い切って高齢者向けに「コンバージョン」(用途転換改装)する、など。

 高齢者対応の賃貸経営といえば、何をどうすればいいのか、つい構えてしまいがちですが、要は高齢入居者に門戸を広げ、年配者に安心して住んでもらえる賃貸住宅を提供することではないでしょうか。

地震が起きた場合のリスク回避!

2014年2月2日 日曜日

おはようございます!管理課の渡邉準也です♪
今回のテーマは地震が起きた場合のリスク回避についてです。
地震による最悪のリスクは、マンションが倒壊したり、火災に巻き込まれて全焼するなどして、人が住めない状態となること。収益も生まなければ、資産価値もまったくのゼロになることです。

まず、地震による倒壊への備えですが、私たちが、お客様に物件をご紹介する際には、新耐震法の施行(S56年)以降に建てられた物件に限定しています。
実際に、昨年の東日本大震災で震度6強という強い揺れを観測した、仙台市内の状況を見てまわりましたが、大きな被害を受けた建物はありませんでした。むしろ、大きな被害を受けた建物を見つけるのに苦労したような状況でした。
そんななかでも、市内の被害状況を見てまわっていると、被害を受けた数棟の建物を見つけることができました。屋上の高架水槽が傾いたり、壁が崩落して鉄筋が剥き出しになっていたり、エントランスに大きな亀裂が入っているような建物です。いずれの建物も旧耐震法の古い建物でした。

一方で、新耐震基準で建物の大破は1棟もなく、改めて新耐震基準で建てられた分譲マンションの強さを実感しました。(社団法人高層住宅管理業協会調べ)地震の揺れによる損害に関しては、新耐震法の物件を選ぶことで十分にカバーすることが可能です。

また、地震による火災被害は、木造家屋が倒壊することによって拡大していきます。
つまり、立地を選ぶ際には木造家屋が密集している地域や、万が一のときには、緊急車両が入ることが困難な狭い道路が入り組んでいるような場所は避けること。
そして、防火地域・準防火地域であれば、さらにリスクを下げることができます。道路幅があれば火災のときも安心ですし、万が一火がまわったとしても、外壁が耐火性の高いコンクリート造のワンルームマンションであれば、火災による延焼の被害を最小限にとどめる事ができます。  

さらに、複数の物件を所有する際には、東京のなかでもエリアを分けることで、リスクを分散することができます。
『物件を選ぶこと』で建物の倒壊を防ぎ、『立地を選ぶこと』で火災被害への対処、リスク分散も可能になるのです。
もちろん、東京における地震リスクを完全に避けるのであれば、地方でマンション投資を行なうという選択肢もあります。
ただ、地方でマンション経営を行なう場合には、人口の減少による賃貸需要の減少、家賃の下落、資産価値下落といったリスクは東京よりも高くつきます。こうしたリスクはゆるやかではありますが確実にマンション経営を圧迫していきますので、投資する前に事前に計算に入れておく必要があるでしょう。