2014年1月 のアーカイブ

事故物件を告げずに契約した家主に賠償命令!

2014年1月25日 土曜日

こんばんは。資産管理課の鷲谷です。

今回は、事故物件を告げずに契約した場合の家主のリスクについてお話しします。
先日、ニュースである判例が出ていました。家主の皆様もご存知かと思います。

 あるマンションの一室を借りた男性が、この部屋で1か月前に自殺があったことを入居後に知り、事前に告知をしなかった貸主に損害賠償を求めて訴えるという裁判がありました。そして貸主に  「104万円の支払いを命ずる」という判決が下されました。新聞でも取り上げられ、インターネット上でも多く取り沙汰されていますが、そのほとんどの論調が「当然だ」「説明しないなんて信じられない」という内容です。詳しい経緯(いきさつ)は次の通りです。
貸主は兵庫県弁護士会に所属する弁護士(Aさん)です。法的な義務については誰よりも詳しい方ですね。Aさんは2011年5月2日に兵庫県尼崎市のマンションの一室を競売で取得しました。
Aさんの主張によると「競売後の手続きは他人に任せていた」とのこと。ところが、競売前から住んでいた女性(前の所有者か借主かは情報不足で不明)が、落札の3日後に室内で死亡しました。近隣の住人は自殺と認識していたといいます。Aさんは「女性の自殺の報告を受けないまま部屋の明け渡し手続きを終えた」ので、「自分は知らなかった」と主張しました。
これに対して裁判官は「およそあり得ない不自然な話」と退けたのです。女性の死後にAさんが部屋のリフォームを指示したので、「知らないことはあり得ない」と指摘しました。貸主のAさんは、この判決に不服で控訴の方向で検討しているとのことです。
この判決の賠償額104万円の内訳は、礼金・家賃、手数料など入居時に負担した費用全額と、引っ越し費用やエアコン工事費用に「賃料の約4か月分に相当する慰謝料と弁護士費用」も含まれています。
Aさんが「知らなかったかどうか」はさておいて、告知すべき義務を怠った貸主に対する損害賠償額の事例が示された事件です。貸室での事故はオーナーにとって不幸な出来事ですが、告知の義務を怠ると、さらに大きな損害を被ることになります。

家賃滞納対策

2014年1月19日 日曜日

明けましておめでとうございます。センチュリー21アクロスコーポレイション管理課の山地です。今年もどうぞよろしくお願いします!!
さて、今回のブログですが、オーナーさんにとっての最大の敵である「家賃滞納」の対策についてお話させていただきたいと思います。

一体これからどうなるのだろうと、不安を募らせるニュースが続いています。経済事情は賃貸経営にも少なからずの影響を投げかけるようです。
賃貸市場が全体に萎縮するのが、まず考えられますが、それが実際に経営レベルにどのような形となって現れるのか、ちょっと予測がつかないところです。
その中でも「家賃滞納」は全くの賃貸経営者泣かせで、対応を間違うと経営上の収支を狂わせてしまいます。
昔から夜逃げ、家賃滞納は貸家につきものでしたが、それでも実際に起きるのはまれで、そうした不運に遭遇する大家さんは数少なかった。ところが、いわゆるバブル崩壊後、ここ10数年の間に常態化しているようです。

最近、テレビなどで家賃保証会社による強引な取り立ての“追い出し屋”が話題に上りますが、借金の取り立てほど難しいものはありません。ましてや賃貸住宅の場合は、民法の特別法となる借地借家法によって借主の賃借権が保護されているため、解約、退居もままなりません。保証会社を使った滞納家賃の保証契約もいいのですが、仮に滞納が起きれば即当人との面談をお勧めします。借金(滞納家賃)の督促ほど気分の悪いものはないのですが、とにかく直接入居者と会って(あるいは電話でも)催促することです。
間に管理会社が入っていて「家賃集金代行」の契約を結んでいれば特に心配はないのでしょうが、直接自己管理している場合、「内容証明郵便」を出す前に、相手を押さえることです。連絡が1日遅れる分、解決はその何倍も先に延びてしまいます。

これからの賃貸経営は常に、入居者の確保と退居、そして家賃滞納の対応が経営上の大きな課題となるのは間違いないところです。

そのためにも前段階での「入居審査」とともに、「連帯保証人」のチェック、さらには保証会社の活用などがあるのですが、滞納が起きる場合、何ヵ月分も溜まる前に、入居者と会って状況確認して催促、支払いの確認を取ることを忘れないようにしてください。

リノベーション提案                     需要にマッチした価値ある物件が空室を改善する!!

2014年1月10日 金曜日

新年あけましておめでとうございます。
本年も当社及び資産管理課をどうぞ宜しくお願いします。

今週のブログ担当は渡邉準也です。さて今回は空室対策についてのお話になりまして、管理物件の空室を埋めるにはどうすればいいかと考えたとき、私渡邉が一番に考えるのが「リノベーション」です。

その理由は・・・・・
まず「決まりにくい物件」の原因として、内装の老朽化や設備の古さ挙げられ、決めるのに苦労します。 ●築年数が古いから苦労するのではなく、ユーザーのニーズに合っていないから苦労するのです!!

その事をしっかり理解して頂き、何が求められているかを説明し、話しあうことが大切です。なぜなら現状必要とされ、選ばれている物件を知らないオーナーさんが多くいるからです。
築年数が経てば、もちろんそれに応じて手を加えないとダメですし、プラスアルファの設備やコーディネートをしないといけません。

古くからの家主さんは、その昔「建てれば貸せる」という、ハウスメーカーや不動産業者の甘言に応じて建てた方も多くいます。
中には「○年、一括借り上げ」とか言われて、10数年後に強引な「値下げ交渉」をされ、否応なく自主管理になり、空室だらけの状態でバトンタッチされており。
どうすれば改善できるのか、苦しんでいる方も実際いらっしゃいます。

そのような背景もありますし、改善策としてリノベーションは最善の方法だと思います。
そしてリノベーション物件は、この阪神間では意外とライバルとなる物件が少なく、広告関係に掲載してもよく目立ちます。

リノベーションは、単なるリフォームではありません。古い物を新しくすればいい、というものではないのです。「ユーザーはどんな部屋を求めているか」という、マーケティングの発想が必要です。そのことに一番詳しいのは、入居募集の最前線にいる私たちです。

当社が主にしている阪神間でも築年数が20年を越える物件は、これからも増えてきます。20年くらい前に、アパート・賃貸マンションの供給が増えたからであります。このような理由からも今後ますます「リノベーション」の需要は増え、最も可能性のある方法だと思います。

おすすめの「賃貸の本」

2014年1月5日 日曜日

皆様、明けましておめでとうございます。資産管理課の鷲谷です。
本年もどうぞ宜しくお願い致します。

今回は、オーナーの皆様におすすめしたい本があります。
「新米大家VSおんぼろアパート~満室までの涙の240日~」渡辺よしゆき 著

著者は2010年9月に築24年の「ボロ」木造アパートを現金で購入。8室中7室が空室という状態から8ヶ月で満室になります。その間の奮闘記を面白おかしく(悪ふざけ過ぎ?)綴っています。著者はご自分のことを「貧乏、暇なし、低属性」といいます。本業の年収は300万円なので決して裕福ではないようです。その方がコツコツと貯めた現金(総額1000万円)で購入できるアパートを「やっと」探し当てました。そのアパートの購入後に著者を襲う出来事が興味深いのです。

・床下浸水から始まった前所有者との瑕疵担保責任を巡っての法廷闘争
・購入後40日目に起こった孤独死騒動・長期間の空室で放置されていた各室の惨状(食事前には読めない)・そして満室にするための涙ぐましい努力。

多くのオーナーは、ここまで悲惨な物件を所有していないので、著者の行動は「それほど」参考にならないかもしれません。
参考にしたいのは「ゼッタイに満室にする!」という考え方=マインドです。著者は現在、3棟24室のオーナーになって成功しいるそうです。

もちろん、弊社もお預かりさせて頂いた管理物件は常にこのマインドを念頭に置いて、管理させて頂いてます。
自分一人では・・・という方は、一度ご連絡下さい!