2013年11月 のアーカイブ

マンションを守ろう!スラム化スパイラルに入るな!

2013年11月24日 日曜日

アベノミクス効果や五輪招致の成功で活況を呈すマンション市場。ベイエリアを中心に高層マンションが次々に建設されているが、その一方では、経年劣化の激しい“おんぼろマンション”も増加し、なかには深刻なトラブルを抱える物件も少なくない。住民の高齢化、共用部にはゴミが溢れ…“負のスパイラル”にはまり「スラム化」するマンション問題について伺った。

◆スラム化マンションを避けるために

「私はかねてからスラム化マンションの問題は、『今世紀最大の社会問題になる』と警告してきました」
「最近では100年住めるようなマンションもありますが、従来のマンションの寿命は50年と言われています。しかし、日本で集合住宅の区分所有の制度が始まって60年がたった今でも、きれいにマンションを“終わらせた”例はほとんどないのです」

 日本ではこれまで住宅を供給することばかりで、いざ老朽化した後の処理方法はほとんど考えてこられなかったのだという。

「高度成長期ぐらいまでは住宅不足だったので、当時の住宅・都市整備公団(現在の都市再生機構)が“ニュータウン”と呼ばれる大規模な団地群を数多く建設したのですが、こうした集合住宅が今、寿命を迎えています。マンションの寿命が50年という意味では、直近10年で最初期のマンションが“終わりの時期”に来ているのです。マンションを造るばかりで、出口戦略を考えてこなかったツケがまわっている格好です」

 少子高齢化や経済成長の鈍化といった社会構造の変化に対応しきれなかったことが主な原因だが、マンション入居者の意識にも問題があると指摘する。

【チェック!】多く当てはまる物件は要注意

・共用部分に私物が放置されている
・1Fのテナントが潰れたまま
・修繕積立金の残高が低い
・管理費の滞納者が多数いる
・築10年以内で雨漏り修繕をしている
・管理組合の理事会が内部対立している
・建物から“負のオーラ”が出ている

定期借家のメリット・デメリット

2013年11月17日 日曜日

こんにちは。鷲谷です。

今回は言葉だけは聞いた事がある方もおられると思いますが、
「定期借家」について、お話しします。

定期借家制度は2000年3月1日に施行されて13年半が経過していますが、居住用の賃貸契約での普及率は5%以下で「ほとんど使われていない」状態です。オーナーにとってメリットがないから普及しないのか、誤解によるものなのか、検証してみたいと思います。

まず、オーナーにとってのデメリットを考えてみましょう。
【部屋が決まりにくい(?)】
定期借家物件は借主から敬遠されるので「決まりにく」と言われます。その理由は「決められた期間しか住めない」からです。借主にとって、これは大きな問題ですね。日本では借家人の権利が強く守られていますが、定期借家は期間とともに借家権が消滅してしまうので、借主が「住み続けたい」と言っても、貸主が了解しない限りは退去しなければなりません。
たとえば同じような物件があって、片方は普通借家で更新が保証されています。もう一方は定期借家で一定期間しか住めないとしたら、普通借家の方が「決まりやすい」はずです。もっともな理屈ですね。
しかし考えてみれば、この借主の不安は契約期間の長短によるものでしょう。極端な話「100年でも住んでください」という条件なら、定期でも普通でも変わりはありません。「2年間だけ」と言われたら借主は敬遠するでしょうし、4年でも「ちょっと」と思うでしょうが、8年や10年以上ならば問題のないレベルです。「定期借家ですが再契約に応じるので、いつまでも住んでください」と言えば、この「決められた期間しか住めない」問題は消滅するのではないでしょうか。
もうひとつ、「定期借家物件の紹介に消極的」という業者が少なからず存在する、という現実があります。理由は「決まりにくいから紹介しても効率が悪い」からだと思われます。やはりオーナーの物件を、地域の不動産業者が積極的にお客様に紹介する、という状態が望ましいですね。少しでも敬遠する業者が存在するのはマイナスでしょう。そして、業者が敬遠する理由はもうひとつあります。

【契約手続きが面倒】
定期借家契約には、専用の契約書を用意する必要があります。
一般の契約書を用いることも可能なのですが、条項の訂正や削除や加筆が必要になるので神経を使います。内容に不備があると定期借家と認められない場合もあるからです。つまり、契約が約束通りに解除されなくなるリスクがあるのです。もうひとつ、「貸主からの説明書」という、定期借家だけに必要な書類が存在します。内容は契約書に書かれていることと重複していますが、法律で定められた必須の書類となっています。
今年の最高裁判決で、この書類の不備のために「定期借家ではない」とされた事例がありましたので要注意なのです。
これらの書類を用意するのを嫌う不動産業者もいます。
さらに2年ごとに再契約する場合は、そのたびに契約書を取り交わす必要があります。2年ごとに合意更新を行っている地域(関東や京滋地区)なら手間は同じなのですが、自動更新の地域では大きな負担になります。
定期借家のオーナー側のデメリットは、基本的にこの2つに集約されるでしょう。

次はオーナー側のメリットを考えてみましょう。
【入居者管理がしやすい(不良借主を排除できる)】
もし、常習的に家賃が遅れたり、3ヶ月以上も滞納したり、周りに迷惑をかけるようなルール破りをする借主がいたら、オーナーは「出て行ってもらいたい」と思うはずです。でも、そのような不良入居者がいても、普通借家においては簡単に契約解除ができません。
家賃の滞納は少なくとも3ヶ月以上でないと裁判所は取り合ってくれませんし、裁判になっても判決で契約解除を認めてもらわなければなりません。判決を得て強制執行するまでに数ヶ月もかかりますから、オーナーの負担する費用も莫大になります。
家賃を1ヶ月でも払わないなら、オーナーが望めば「すぐにでも」退室してもらいたいと思うのですが、借家権が強く守られた日本では不可能なのです。騒音で迷惑をかける借主も、共同生活のルールを平気で破る借主も、契約を解除するのは容易ではありません。オーナーが「更新しない」と対抗しても、「法定更新」という制度が借主をガードしています。
では定期借家なら簡単か?というと、そうではありません。ただ、契約期間に限りがあるので「再契約に応じない」ことが可能です。
定期借家には「法定更新」はないので、その時点で契約を打ち切ることが出来るのです。もし裁判に発展した場合でも、明け渡し判決をとるのは容易と言われています。
そんな理由から不良入居者の排除が、普通借家よりは容易になっています。たとえば、こんな予防策をとることもできます。家賃の支払いや素行に不安を感じる借主に対して、最初は短期の契約で様子をみて、問題がなければ次は2年間で再契約する、という方法です。このように不良入居者を排除することができれば、優良な借主にとっては「暮らしやすい物件」となりますから、定期借家は借主にもメリットがある、と考えることもできます。

定期借家のオーナー側のメリットは、基本的にこの1つに集約されるでしょう。

定期借家がオーナーに与えるメリットとデメリットを比べてみました。もし「入居者管理がしやすい」というメリットを優先させて、定期借家の活用で稼働率と収益アップを目指すなら、2つのデメリットを「少しでも」小さくする工夫を講じる必要があります。
「決められた期間しか住めない」という借主の不満によるデメリットは、「再契約を約束した定期借家契約」にすれば和らぐと思われます。悪質な滞納やルール破りがあったときだけ「再契約しない」という契約は有効と言われているのです。
「他の借主に迷惑をかける不良入居者が排除されて暮らしやすい物件になる」という借主のメリットを理解してもらう努力も効果が
あるでしょう。
「契約手続きが面倒」という不動産業者によるデメリットは、説明して理解を求めるより他にありません。

定期借家契約は賃貸経営にとって、メリットが勝るかデメリットが勝つかを考えてみましたが、定期借家の特徴を十分に理解したうえで運営することにより、オーナーの収益増に役立つのではないでしょうか。

最近の賃貸事情

2013年11月10日 日曜日

こんにちは。
センチュリー21管理課田中です。

今日は最近の賃貸事情についてお話させて頂きます。

●すでに物件は余っていて、借り手に有利な状況
全国の賃貸物件の空き家率は、平成20年国土交通省の住宅・土地統計調査によると13.1%でした。これは「空き家」÷「総住宅数」という算出数字です。
分母分子を賃貸用に限定した空室率は、その5年前の調査の平成15年の調査によると、23.2%でした。4件の 賃貸 物件のうち、1件が空室ということですから、「物件は余って」います。
これまで日本の世帯数は毎年増加をしており、それが賃貸マーケットを支えてきました。物件をどんどん建てても、賃貸を借りる世帯が増えていたのです。
ところがリーマンショックをきっかけに外国人が多数帰国し、派遣労働者が職を失い、世帯数増加に歯止めがかかりました。当時は年末に「派遣村」が日比谷公園にできたりしました。少子化傾向は毎年加速し、平成22年の国勢調査では日本の人口は横ばいとなりました。今後、人口・世帯数はともに減少していくことが確実です。
とはいえ、新築物件は、これからも順次増えてきます。その結果、需給バランスは崩れ、物件が余っているという状態です。

●地域格差がますます広がる
こうした傾向は、首都圏に住んでいるとなかなか気が付きません。空室率が悪化しているとはいえ、まだまだ大学生の新入生や、社会人など、新しい 賃貸 世帯が他県からやってきます。ところが、地方の空室率の上昇は激しい勢いになっています。首都圏と地方の状況の差は、今後も広がっていくことが想定されます。
景気後退の中、大学生の自宅通学が増えています。「大学合格」→「 賃貸 入居」という学生は、家計を助けるためにも遠距離でも自宅からの通学を検討するようになっています。少子化の影響から、大学の定員と受験者の需給バランスも変化しており、合格しやすくなっていることもこうした傾向に拍車をかけています。
企業は人口が減少している国内から海外に目を移し、地方拠点を撤退し、支店の統廃合なども進んでいます。工場などの生産拠点が海外に移ることで、外国人も含めた労働者人口が国外に流失し続けています。
平成23年10月に公表された国勢調査の人口等基本集計結果によると、全国の86.5%の市町村で人口減少に転じており、都道府県単位では、東京・千葉・埼玉・神奈川・愛知・滋賀・大阪・福岡・沖縄の9都道府県以外はすべて人口減少しています。

結果的に、空室率の乖離が進み、大都市圏と地方の賃料の格差も、ますます広がることが想定されます。

遊休農地で太陽光発電 再生エネルギー

2013年11月3日 日曜日

こんばんは渡邉です♪よろしくお願いします!
今回は、耕作しなくなった畑に設置している太陽光発電施設についてです。

耕作放棄化が懸念される遊休農地などに太陽光発電施設を整備する農家や事業者の取り組みが、県内で広がりを見せている。2012年度に始まった再生可能エネルギーの固定価格買い取り制度が背景にあるとみられ、県はよると、農地を太陽光発電施設に転用した事例は12年度が14件、13年度は9月末時点で51件と急増している。
「優良農地を確保することは大前提」として、10ヘクタール以上の集団的農地や土地改良事業を実施した優良農地など「第1種」を除く、小規模な農地や条件が悪い農地を転用しているという。
以前は、野菜を栽培していた農地で、イノシシなどの鳥獣被害が相次ぎ、原野化した土地の活用について相談を受けたのがきっかけになったという。
同社マネージャーは、「畑が荒廃するのを手招いて見ているのではなく、再生可能エネルギーの普及につなげたいと考えた。子どもたちの環境教育にも活用したい」と話している。