2013年9月 のアーカイブ

オーナー座談会~賃貸経営の節税とは~

2013年9月30日 月曜日

おはようございます。鷲谷です。

今回は、あるオーナーの方々の節税対策についてです。

司会 今回のテーマは賃貸経営での節税についてです。法人化されているオーナーさんと個人事業でやられているオーナーさんに集まっていただきました。法人化のメリットやその他についてお話しいただきたいと思います。まず、自己紹介をお願いいたします。

A 僕は3棟50室を所有しています。3年前に法人を設立して、3棟のアパートは会社で一括借り上げしています。満室で年間4000万程度の家賃収入になりますが、それを約3000万円で会社に貸し出しています。

F 僕は5年前に24戸のマンションを新築しましたが、その時に法人を設立しました。物件は法人名義にしています。年間の家賃収入は2400万ほどです。

D 個人事業で青色申告しています。ふたつのアパートですが家賃収入は2000万円くらいです。

Y サラリーマン大家です。個人事業で確定申告しています。

W 駅前にテナントビルを所有していて、家賃収入は年間で6000万ほどになります。税理士には法人化することを勧められています。

司会 有難うございます。
さて、まずYさんですが白色申告をされているそうですね。
Y 僕は、賃貸収入だけではまだ食べていけないので、サラリーマンとしての給与所得もあります。あまり時間がとれない関係で白色で確定申告しています。節税策は何もしていないカンジですね。そもそも税金はどのように課税されるものなのですか?そこから勉強しないとダメですね。
A アパートの家賃収入から必要経費を差し引いたのが所得です。その所得額に対して税金がかかります。
Y 「家賃収入-必要経費=所得」ですか。必要経費とは、保険料や固定資産税や業者に支払う手数料などですよね。それからローンの支払い利息とか。
A その通りです。家賃の収入を増やすために直接必要となった支出が必要経費です。
Y じゃあ、必要経費を沢山使ったら所得が減って税金も下がる、ということですか?
F 確かにそうですが、無駄なお金を使っても意味がありませんよね。アパート経営の目的は収益を確保することですから。
Y 多く儲ければ税金が多くかかる・・。節税のために経費を使えば儲けが減ってしまう。矛盾しますね。では・・・どうやって節税するのですか?
F まず、必要経費にできるものはしっかり計上する、ということです。不動産業者への手土産とか、打ち合わせの飲食代とか。自宅で事務処理をしているなら、電気代の何分の一かは必要経費にできるかもしれません。車にかかる費用も必要経費にできるかもしれませんよ。
Y でも、ほとんど通勤に使っているので難しいのではないかな。
F 車でアパートに行ったり管理会社を訪問することはありますよね。Yさんが大家の活動するのは土日だけとしても1ヶ月で8日ありますから、8日÷30日=26.6%なので、25%(4分の1)は事業用として按分して計上する、というのは根拠があると思います。
Y なるほど。お金は出てるのに必要経費として計上していないものがありそうですね。
F 実際にどこまで可能かは税理士さんに相談してみてください。
A もうひとつ、「お金の出ていかない必要経費」を作ることも重要だと思います。
Y お金が出ていかない・・・それで必要経費になるのですか?
D Yさんは白色申告にされているのですね。
Y そうです。帳簿付けとか面倒なので・・・
D 僕は青色申告にしています。これで65万円の特別控除が受けられます。つまり必要経費として計上できます。別に65万円の出費があるワケではありません。(そのためには、ある程度の事業規模と複式簿記での確定申告が必要になるのですが。)そして妻に「専従者給与」として年間300万円を支払っています。合わせて365万の必要経費が計上出来ています。
Y でも、奥さんに300万円を支払ったらお金が減ってしまいますね。それに奥さんに税金がかかるでしょう?
D 確かに、お金は妻の元に移動しますが同じ財布の内ですから(笑)。妻に税金がかかるのも事実ですが、「給与所得控除」もあるので税額は大したことはありません。妻の給与分は僕の所得が減るので、合計で負担する税金を下げることができます。
Y ・・・・なるほどね。「お金の出て行かない必要経費」ですか・・・。僕も帳簿をしっかり付けて青色申告に切り替えようかな。
D ところで、僕は個人事業で青色申告をして、妻に専従者給与を支払う等のことはやっているのですが、AさんFさんのように法人化までは踏み切れていません。法人にすると、どんなメリットがあるのですか。
F 5年前に税理士さんから勧められた理由のひとつが「必要経費と認められる範囲が広い」ということでした。僕の場合は建物の所有者を会社にしているので、家賃2400万がすべて会社の収入になっています。そこから自分と妻に役員報酬という必要経費(損金)を支払っています。これが大きいですよね。
D なるほど自分に給与を支払うのですか。僕は個人事業なので所得がすべて僕の給与みたいなものです。でもFさんは役員報酬なので、個人の給与収入から「給与所得控除」が受けられる、ということですね。会社の収入から給与を必要経費(損金)で落として、更にその給与の中から給与所得控除を受ければ二重の節税になるワケですね。
Y 給与所得控除で二重の節税・・・・って何ですか?
A 給与所得控除とはサラリーマンの必要経費みたいなものです。Yさんが勤務先から受け取る給与は収入ですね。そこから必要経費を差し引いた給与所得に税金がかかるのですがサラリーマンの必要経費って難しいですよね。なので収入に応じて「給与所得控除」が決められていて、その分は誰でも給与収入から差し引けるのです。
Y サラリーマンの必要経費ですか・・。すると法人にすると、自分の給与が必要経費になって、受け取った給与からもう一度、給与所得控除という必要経費が差し引けるのですね。だから「二重の節税」ですか。
それはお得ですね。よく分かりました。
D 法人化すると必要経費と認められる範囲が広くなる、と仰いましたが他にもありますか?
F まだまだありますよ。

続きは次回・・・

~現代の借主の意識とニーズとは~

2013年9月21日 土曜日

こんばんわ。鷲谷です。

今回は[物件の価値を高める手段」を考えるために必要な「借主の意識とニーズ」について、最新のアンケート結果などを踏まえてレポートいたします。

【賃貸派が増えた】
20年前と現代の借主の意識の違いを考えたときに、二つのポイントが見えてきます。
ひとつめは「賃貸派が増えた」ということです。
昔は「いつかは持ち家」というのが当たり前でしたが、現代では「一生、賃貸暮らしでも構わない」と考える人が増えているのです。
そのグループの人たちは「金がないから賃貸に住む」というのではありません。「賃貸だから我慢する」という発想もないのです。賃貸住宅であっても、スペースも設備も便利さも欲しいと考えています。

【単身者が増えた】
もうひとつのポイントは「単身者が増えた」ということです。これから更に増える、と言ってもいいでしょう。結婚する年齢が高くなったり、そもそも結婚しない人が増えているのですから当然の成り行きです。反対に、賃貸住宅の顧客層からファミリーは減りました。就学児童のいるファミリー層はマンション等を購入するからです。そして、この単身者は「ひとりだから狭く住む」とは思っていないのです。
この「賃貸派」と「単身者」に共通していることのひとつは、一人あたりの「必要面積」が広くなった、ということです。
20年前の「一人当たり面積」は15~20㎡くらいであったと思います。15~20㎡の1Kに一人で住む単身者、30~40㎡の2DKに2人で住むカップルです。同じ2DKにファミリー(子供一人)で住むと、「一人当たり面積」は10~15㎡と狭くなります。50㎡の3DKに住むファミリー(子供2人)も12~13㎡です。このくらいのスペースが賃貸住宅では「当たり前」でした。
「日本人はウサギ小屋に住んでいる」と言った外国の政治家もいましたね。
現在で求められている「一人当たり面積」は25~30㎡でしょう。単身用は25~30㎡、カップル用は50~60㎡のスペースです。この「意識とニーズ」を満たす物件はまだまだ足りていません。

もうひとつ「賃貸派」と「単身者」に共通しているのは、「自分好みの部屋が欲しい」という想いです。賃貸でも個性を演出したいのです。自分の好きな色や設備の住まいに暮らしたかったら、中古マンションを買ってリニューアルするしか選択肢がない・・というのが「今まで」でした。だから「賃貸で実現できないか」と潜在的に考えていたのです。供給されないので仕方なく、2DKに単身で住んだり3DKにカップルで住んだりしています。気持ちに不満を抱えながら・・・。
【カスタマイズ、デザインセレクト】
自分の好きな壁紙を変えたり、棚板を付けて収納スペースを付け加えたり、部屋を自分にとって住みやすく変更することを「カスタマイズとかデザインセレクト」と呼び始めています。リクルート(東京都千代田区)と「21C住環境研究会」が共同で行った「入居者ニーズと意識調査」の中で「カスタマイズ、デザインセレクト」に対する質問項目があり、この回答が興味深いものでした。いくつか紹介させていただきます(1000人以上の賃貸入居者が対象です)。

 まず、カスタマイズやデザインセレクトを「やってみたい」と思うかと質問しました。50%が「家賃や初期費用で自己負担がないのなら『やってみたい』」と答えています。別の約15%は「自己負担が初期だけなら『やってみたい』」と答えています。ちなみに「家賃が上がっても『やってみたい』」と答えた人は極めて少なかったです。いずれにしても、全体の70%が「やってみたい」と興味を示しました。

もうひとつは、「カスタマイズやデザインセレクトをしたときの居住期間」に関する質問です。「長く住むと思う」と答えたのは46%で、その期間は平均7.2年です。「居住期間は変わらない」と答えたのは54%で、その期間は平均3.8年でした。大きな差が出ていますね。カスタマイズやデザインセレクトした部屋なら「長く住みたい」と回答したグループの平均居住期間が7.2年というのは興味深い結果だと思います。「自分好みに自分が選んだ部屋なら長く住みたい」と考えるのは「賃貸派」にとっては当然の結論なのでしょう。

もうひとつの別の質問から、現在の借主の「意識とニーズ」が見えるものがありました。質問は「部屋を決めるときにその部屋の管理状況を確認したか」というものでした。70%が「確認している」と答えています。「確認している」と答えた人に「どのようなところを確認したか」と聞きました。
順位は、
1番が「ゴミ置き場」、2番が「玄関・廊下の汚れ」、3番~5番は大きな差はなく「外観の傷み具合」「郵便受けの状況」「共用部分の傷み具合」、6番が「エントランス回りの植栽と花の状況」、7番が「外溝・フェンス・エクステアの傷み具合」、8番が「雑草の生え具合・植栽の手入れ度合い」です。
部屋だけでなく、細かなところを見て、そして決めていることが分かります。
賃貸は「仮の住居ではない」と決めている人たちなら当たり前のことかもしれませんね。
現代の借主の「意識とニーズ」を知ることは、「物件の価値を高める手段」を考える上で大いに参考になるはずです。

当社では、物件の顧客層に合った内装提案も行っています。
入居率低下に悩んでいるオーナー様は、一度検討されてはいかがでしょうか。

マンションの寿命(資産価値)

2013年9月16日 月曜日

こんにちは。

センチュリー21管理課の田中です。

今日はマンションの寿命についてお話させて頂きます。

マンションの寿命は人間の寿命に似ています。

日本人の平均寿命は、男性が79歳、女性が86歳ですが、誰もが同じようにその年まで生きるわけではありません。健康管理を心がけることで長生きできるようになります。

マンションにおいても、建物の保守点検をきちんと行い、必要な時期に適切な修繕を行うことで長持ちさせることができるわけです。逆に維持管理をおろそかにすれば、資産としての価値が落ちてしまいますし、実質的な寿命を短くしてしまいます。つまり「マンションの現実的な寿命は、そのマンションの入居者と管理会社が作り上げるもの」とも言えるのではないでしょうか。
「いつ寿命が来るのか」とか「古くなると売れなくなるのではないか」という心配もあるかもしれません。しかし、ヴィンテージマンションのように、築30~40年たっても資産価値を保つケースは珍しくないのです。建物自体も朽廃するどころか、むしろ重厚さを増し、魅力を高めています。

「マンションの寿命」には、物理的な寿命、機能的な寿命、経済的な寿命、社会的な寿命のように、さまざまな側面があり、相互に絡み合っています。個々のマンションが置かれた環境や維持管理の仕方によっても、寿命は変わってきます。

2020年東京五輪決定に伴い、建設・不動産関連銘柄の株価が上昇

2013年9月9日 月曜日

おはようございます管理課ワタナベです♪

今回は、東京五輪開催決定に伴う不動産関連株価の上昇についての記事です。

インフラ整備など、オリンピック特需への期待から、平均株価の上げ幅は、一時400円に迫る場面もあった。投資家は、「うれしくなりました!」、「7年後まで、一気に経済効果が上がったいけばいい。ものすごく期待しています。」と話した。

大幅に反発して始まった9日の東京市場は、建設や不動産関連をはじめ、多くの銘柄で上昇が目立っている。オリンピックの東京開催にともなう経済波及効果は、およそ3兆円と推計されているが、市場関係者の間では、より大きな効果が期待できるという声もある。

親戚に対しての「家賃請求」について

2013年9月1日 日曜日

おはようございます管理課の渡邉です♪

今日はあいにくの雨模様ですが日曜日ですし、すがすがしい気持ちで仕事に励んでおります!!

さて、今回のブログのテーマですが、先日実際にあった相談で、身内に対しての家賃請求に関してです。

10年程前から親戚に一軒家を貸していたのですが、叔母がなくなりギャンブルばかりする叔父が残り、家賃滞納が1年程続いたということでした。

滞納家賃の支払いを申し出たところ、ひと月分の家賃の支払いがありましたが、それからまた払ったり払わなかったりの連続です。契約書に3ヶ月以上の滞納で契約解除の内容があるため退去を促しましたが、応答がなく、効果がないため、退去に関する書類を渡しサインと印鑑をもらいましたがまったく出る気配がしません。再度、話しにいっても逆に反抗してくるという始末です。

退去してもらえるのなら、未払い家賃もいらないぐらいなのですが、それを話しても効果が無いということでした。

やはり解決策としては、電話での督促を繰り返すこと、書面での督促を行う。そして内容証明等で督促している証拠を残すことなどが一般的には必要だと思います。ただ今回のケースは親戚関係にあたるので明け渡し訴訟などの法的手続きは考え物です。が、逆に言うと、借主も「親戚だから」という考えがどこかにあるのかもしれないので、色んなケースと、策を提案させていただきました。

やはり、親戚同士であっても、契約ごとは書面にて確実に残しておきましょう。