2013年5月 のアーカイブ

メンテナンス費用を上手にコントロールする。

2013年5月25日 土曜日

こんばんわ。鷲谷です。

賃貸経営の目的のひとつは「収益をあげる」ことです。そのための第一歩は「物件力を高める」ことでしょう。それによって賃料を高く設定することができます。これを「あるべき賃料収入」といいます。つぎは、「空室や値引きや未回収によるロスを防ぐこと」です。それによって実際に多くの家賃を手に入れることができます。これを「実際の賃料収入」といいます。三番目は「運営費を効率よくコントロールすること」です。運営費とは、税金や保険料や水道光熱費など、賃貸経営をする上では欠かせない必要経費です。運営費はただ節約するのではなく、「使うべきは使い、節約すべきは節約する」ことが大切です。これを「運営費のコントロール」といいます。以上を算出式で表してみました。

『あるべき賃料収入-空室などのロス=実際の賃料収入

実際の賃料収入-運営費=純利益(収益)』 ←これを増やす!

運営費の中で一番多くを占めるのはメンテナンス費用です。メンテナンス費用を効率よくコントロールすることができれば収益確保につながる、ということになります。そこで今回はメンテナンス費用に対する考え方のお話です。

①退去時のリフォーム費用

メンテナンス費用の一番目は「退去時のリフォーム費用」ですが、これは「原状回復リフォーム」だけではありません。それとは別に「古さを取り除くリフォーム」と「差別化のリフォーム」があります。原状回復リフォームだけではクロスや畳や襖などは新しくなりますが、それ以外の部分は放置されたままなので、徐々に古くなってしまいます。気が付くと年数の経過とともに“何となく築古感”を漂わせて、内見したお客様が微妙に感じたりするのです。ですから退去時には「原状回復」と「古さ除去」のリフォームをセットで行う必要があります。そして築10年など、ある程度の年数を経たら「差別化リフォーム」も合わせて行うべきでしょう。

差別化リフォームとは、間取の変更や設備の入れ替えのように多額の費用をかけるばかりではありません。これらの退去時リフォームは、物件力を保ち「あるべき賃料収入」を維持することにつながるように考えるべきです。効率よくコントロールすることが重要です。

②日常清掃費用

メンテナンス費用の二番目は「日常清掃費用」です。日常清掃がしっかりと行われていれば、物件の外回りやエントランス、通路、廊下がいつも綺麗に清掃され整頓されているので、入居者が長く住んでくれることにつながります。また、入居希望者が内見のために訪れた時の印象も良いので、入居してくれる可能性も高まるでしょう。あまり費用をかけすぎては運営費がかさんで収益を圧迫しますが、清掃せずにゴミや埃が放置された状態では空室が長引いてしまいます。ここでも運営費のコントロールが必要です。

③自主点検と法定点検費用

メンテナンス費用の三番目は「自主点検と法定点検費用」です。受水槽、浄化槽、防火設備、電気設備などの点検です。経費節約の観点からは、なるべく支出は避けたいところですが、法律で定められた義務なのです。それによって敷地や建物内での不慮の事故を防ぐことができます。万一の事故が起きても、オーナーの損害賠償リスクも減らすことができます。

④建物・設備の定期メンテナンス

メンテナンス費用の四番目は「建物・設備の定期メンテナンス」です。室内と同様に建物と設備も経年によって古くなります。たとえば、屋根や外壁や雨樋、ベランダ、階段・廊下など。室内の給湯器、エアコン、浴室、キッチン、洗面、トイレなどの各設備です。「何年経ったら修理が必要」ということが判っているので、問題が発生する前に定期的にメンテナンスすることが大切です。これを「予防メンテナンス」といいます。放置しておくとトラブルが起こり余分な費用を負担することになります。このような「緊急メンテナンス」はなるべく避けたいですね。定期メンテナンス費用は、最初の10年間はほとんどかからず、半分以上は20年後から発生するという厄介な性質があります。そのために資金を蓄えておく必要があるのです。中長期の修繕計画があれば予算が立てられるので準備することができます。このメンテナンスは「物件の価値を維持」するためのものなので、これによってグレードアップを目的とはしていません。

以上の4つのメンテナンス費用は、賃貸経営をする上では手を抜かない方がいいのです。ただし、かける費用は上手にコントロールする必要があります。

⑤グレードアップのための工事

メンテナンス費用の最後の五番目は「グレードアップのための工事」です。“リニューアル工事”ともいいます。この工事は必須というワケではありません。たとえば木造のアパートが築20年から25年を迎えたとき、マンションなら30年を超えた頃。大規模なリニューアル工事をするかどうかは、オーナーの賃貸経営の目的や考え方によります。古くなった分は家賃の値下げで対応する考え方もありますし、取り壊して次の有効活用をにつなげることもできます。

前述の4つのメンテナンスをしっかりと行っていれば「物件力」は保たれているので、大きな家賃の値下がりや、多くの空室に悩むことはないでしょう。もちろん地域の賃貸需要やライバル物件に左右されることはありますが・・・。

一方でリニューアル工事を行うと、物件の寿命が延びて、あるべき賃料が上がり空室などのロスを下げることはできるでしょう。しかし金利負担は増えるので、手元に残るキャッシュフローが増えるか減るかは計画次第です。「やるかやらないか」は緻密にシミュレーションして判断すべきですね。

このように考えてみると賃貸経営の収益とは、メンテナンス費用を「どのように効率的にコントロールするか」で左右されることが判ります。ただ支出を渋って運営費を下げるのも、メンテナンスにやみくもにお金をかけるのも上手な方法とはいえません。やはり、上手くコントロールすることです。

バッファローが賃貸向けWi-Fiブロードバンド事業開始

2013年5月20日 月曜日

おはようございます管理課渡邉です。あたたかくなってきました今日この頃、皆様いかがお過ごしでしょうか?!

メルコホールディングスグループの㈱バッファローITソリューションズは不動産管理会社や賃貸集合住宅のオーナーに提供する賃貸向けWi-Fiブロードバンド工事事業を開始すると発表しました。

従来の各戸にケーブルを引き込む方式に比べ、無線LAN方式は住宅への大きな改修を行わずに短い工期で設置が可能な為、施工費費用を抑えられる点などで優れており、入居者に対してインターネット接続サービスを提供できる。

法人向けの無線LAN製品の開発・製造から設置サービスまで手がける大手グループの組織力を活かし、レベルの高い施工とメンテナンスを全国均質に提供する方針である。

今後はこのようなに、インターネット接続が簡易になり、接続が無料の物件としていくような物件が今後は増えていくと思います。

賃貸ワンルームマンションについて

2013年5月12日 日曜日

こんにちわ。センチュリー21の田中です。

最近ワンルームの空室がなかなか埋まらない事ありませんか?

賃貸のオーナーさんとお話をしていく中で、沢山のオーナーさんが誤解されていることがあります。

それは最近のお客様が賃貸物件に求めている要素についての優先順位です。

お客様が物件に求めている優先順位として

第一に「賃料」(経済性)

第二に「最寄駅からの距離」(利便性)

第三に「間取り・面積」(生活のしやすさ)

第四に「物件のデザイン」(見た目)   の4点です。

これが、賃貸物件を選ぶときの前提となる条件です。

なのでセキュリティー面や、シャワートイレなどの設備は、第2重視事項ででしかなく、上記の前提条件をクリアした物件には有効ですが前提をクリアしていないのにリノベーション等にいくらお金を掛けてもお金の無駄になります。

もし、少しでも空室を埋めたい場合は、同じワンルームマンションの相場を今一度確認し、条件を下げてみてはいかがでしょうか?

賃貸Q&A【修繕費?資本的支出?】

2013年5月4日 土曜日

こんばんわ。資産管理課の鷲谷です。

久しぶりのQ&Aシリーズです。

Q.築12年の木造アパートを所有していますが、初めての外壁塗装を検討しています。工事の見積金額は500万円です。青色申告をしているのですが、支出した金額は一括で経費として計上できるのでしょうか。

A.賃貸経営にリフォームは“付き物”ですから、長い賃貸経営の間には多額の工事代の支出が必要になりますね。そのときに「修繕費」か「資本的支出」かというテーマが持ち上がります。どちらかによって税額が違ってきますから大きな問題です。

修繕費とは、その年度に一括で必要経費として計上できる支出です。資本的支出とは、かかった金額は資産として計上されて、数年に分けて減価償却という必要経費として処理されます。

どちらも、最後に所得から差し引かれる額は同じですが、早く必要経費とした方がキャッシュが手元に残るので、いろいろな選択肢が広がります。できるだけ、単年度で経費計上できる費用は計上すべきでしょう。ご質問は、計画している外壁塗装500万円の工事が「修繕費」となるか「資本的支出」と見なされか、ということですね。

Q.どんな工事なら「修繕費」として計上できるのですか?

A.まず、言葉の定義ですが、修繕費とは、汚損・破損した部分を元に戻す修繕や、維持するための定期的な修繕のための支出です。資本的支出とは、資産価値を増やしたり耐久性を増すための支出です。この定義によれば、アパートの外壁塗装のための支出は新築時の状態に戻すための工事ですから「修繕費」と見なされます。ただし、塗装の質を上げる(建築時はアクリル塗装だったが耐用年数の長いフッ素塗装にする)とか、一部にタイルを貼る、などのグレードアップが伴うと、資産価値や耐久性を増すことになるので「資本的支出」と見なされます。気を付けてください。

Q.どちらか判断が難しいときもありますね。

A.「修繕費」か「資本的支出」かの判断には、まず「少額又は周期の短い費用」は、その全額を修繕費とすることができる、という規定があります。少額とは「20万未満」で、周期の短いとは「だいたい3年以内」です。つまり、たとえ資本的支出に該当するものでも20万未満か、あるいは、だいたい3年以内の周期で行われている支出なら修繕費とすることができます。

この2つに該当しない場合は、前述の定義に照らして「修繕費」か「資本的支出」かを判断します。「破損・汚損箇所を元に戻す修繕」なら修繕費、「資産価値の増加や用途変更を伴う修繕」なら資本的支出です。工事内容によっては、どちらか判断が出来ないときがありますね。そのときは「60万円基準」と「前期末の取得価額のおおむね10%相当額以下」という便法がありますが、少し分かりにくいのと、今回のケースに該当しませんので説明は控えます。

最後に、具体的な事例で説明しておきましょう。たとえば、バランス釜が壊れて全室を交換するのに500万円かかった場合でも、内容から「修繕費」です。これを給湯器にグレードアップする場合は「資本的支出」となります。

例えば、20室に4万円のテレビ付きドアホンを設置すれば資産価値が上がります。しかし、合計80万円かかる場合でも、一部屋当たり20万未満なので修繕費(あるいは消耗品費)です。間取を2DKから1LDKに変える場合は用途変更なので「資本的支出」です。退室の後、あまりに部屋の状態がひどくて、壁や床を元に戻すための工事に100万円かかったとしても「修繕費」です。つまり、「元に戻す修繕」か「資産価値が増加する」かで判断するのです。

築10年を超えてくると多額の費用のかかる工事が必要になってくるでしょう。支出をなるべく抑えながら効果の高いリフォームを心掛けてください。その際に「修繕費」か「資本的支出」かの判断も大事です。手元に残るキャッシュに大きく影響しますから。