2013年4月 のアーカイブ

ゆとり世代の8割が中古住宅を検討する

2013年4月28日 日曜日

こんばんは管理課ワタナベジュンヤです!

今回はゆとり世代の住宅購入についての記事です。

ゆとり教育を受けた20歳代の“ゆとり世代”の8割が中古住宅を検討しているというのだ。調査によると、結婚後に親との「近居」を望む“ゆとり世代”は約3割にとどまる一方で、子供との近居を望む親世代は約6割にのぼった。

また、マイホーム購入時に約8割が中古住宅を検討し、7割以上は親からの資金援助を期待していない。だが親世代は2人に1人が子供のマイホーム購入時に資金援助をすると回答し、「資金援助をするので近くで住んでほしい」という希望を持ってることが分かった。

この結果「失われた20年とともに成長し堅実・安定志向」と言われている“ゆとり世代”の特徴が表れる結果となったとしている。

家賃滞納者への督促・追い出しについて

2013年4月22日 月曜日

こんにちは。センチュリー21の田中です。

今日は家賃滞納した部屋への対応についてお話させて頂きます。

新しい賃貸マンションで生活を開始した人で家賃を滞納した結果、部屋から荷物を勝手に撤去され、鍵まで変えられたとこのような悩みが弁護士に寄せられることがあるそうです。相談者はうつ病などがあり、生活保護を受けて生活しているといいます。

家賃を払えない理由として、「年金暮らしで収入が少ない」「失業してしまった」などの理由で、賃貸マンションの家賃を支払えない家賃滞納者から相談が国民生活センターに寄せられているみたいです。なかには、家主や不動産屋から、強制的な退去を請け負う「追い出し屋」なる業者まで存在しているみたいです。

はたして、家主や不動産屋などが、家賃滞納者を強制的に追い出す行為は合法なのでしょうか。「追い出し屋」は問題ないのか。

●家主・不動産屋の「追い出し行為」は不法行為になります。

緊急のやむを得ない特別の事情が存在する例外的な場合でない限り、家主・不動産屋がマンションの家賃を滞納したことを理由に、部屋から荷物を勝手に撤去したり、鍵を交換した場合は、借主に対する不法行為に該当し、違法になります。逆にこれによって被った損害について、賠償を請求できることになります。

昔では当たり前だった部屋に勝手に入ったり、鍵を交換する行為は今では、違法となっています。

家賃滞納の督促するに当たって、面会、文書の送付、張り紙、勤務先への電話、その他のいかなる方法を問わず、人を威迫し、私生活若しくは業務の平穏を害するような言動をしてはいけません。家賃督促を行う場合はまず弁護士に相談することが大事です。

「借家法の制定から定期借家権の誕生物語」

2013年4月14日 日曜日

おはようございます。管理課の鷲谷です。

今回は、賃貸経営をする上で大きく影響する「借家法」と「定期借家権」が生まれた経緯を考えてみたいと思います。

時は明治の時代です。日露戦争の直後といいますから明治38年頃でしょうか。大工のトメさん(架空の人物)が借家で家族と暮らしていました。ある日、突然に大家さんが現れて「明日で契約が切れるから出て行っておくれ」と言うのです。大家さんが言うには、戦後の経済発展で地方から都市部に労働人口が流入して、家賃の相場も上がっている、とのこと。「もっと高く貸せるから」と言うのが大家の言い分でした。トメさんはこの貸家に住んで6年になります。今まで2回ばかり契約の更新をしていて、今度も当然に更新するつもりでいました。しかし、当時の賃貸借契約は大家に更新の義務はないので、2年契約といえば2年で終わるものでした。大家の言い分に法律上の非はありません。トメさんは泣く泣く、家賃の値上げを、大家の言い分通りに飲むしか術(すべ)はありませんでした。

トメさんのような借家人が、安定した住居を確保できないのは望ましくないという理由から、借主を保護する事を目的で借家法が作られたと言われています。大正10年のことです。その中で特筆すべきは「法定更新」です。貸主が更新を拒否するときは半年前までに通知しなければならない、というものです。通知をしないと強制的に更新されます。これによって、トメさんのような借家人は、半年前には「出て行かなければならない」ことが分かるので、別の住居を探す余裕が生まれることになりました。

さて、明治・大正の次は昭和の時代、日本は戦争に突入してしまいます。トメさんの孫も立派に成人して戦地に行くことになりました。戦地に赴く者の心配事のひとつに、残された女房と子供の住居の問題がありました。「自分がいない間に借家を追い出されるのではないか」という想いです。実際に、夫を失った未亡人や遺族が、「半年前の通告」によって更新を拒絶されて借家を追い出されるという事態が起こったと言われています。「これでは安心してお国のために働けない」。このような背景から、「半年前に通告しても、正当な事由がなければ貸主からの契約解除は認めない」という主旨が借家法に加わりました。国民全員が戦争に集中するための「戦時立法」だったと言われています。

しかし、戦争が終わった後もこの制度は現在まで続いています。これによって事実上、契約満了による地主、家主からの解除はできなくなったのです。世の中は平成の時代となり、トメさんのひ孫は成功して地主と大家になっていました。地価が上昇して、固定資産税や相続税の負担が増えてきましたが、借地借家法に守られた借地人や借家人のために、土地の有効活用が図りづらくなったり、売却も思うようにならないという事態になりました。明け渡しを要求しても、驚くような高い立退き料を支払わなければなりません。あの「正当事由制度」が大きく影響しているのです。

そこで、平成4年に定期借地権、平成11年に定期借家権という制度が生まれました。この制度を使って賃貸借契約をすれば、法定更新や正当事由の適用もなく、期間満了とともに契約は終了します。現在では、今までの「正当事由」による借地借家制度と、新しい定期借地、借家制度が両方とも存在し、貸主と借主はどちらも選べるようななっています。

しかし、一般のアパート・マンションの賃貸借契約では、いまだに「正当事由」による借家制度(普通借家権という)が多く選ばれていて、定期借家契約の割合は一桁台に留まっています。折からの「空室増時代」にあって、一定期間しか住めない定期借家では「部屋が決まらない」と思われているのです。それは「誤解だ」という意見もあります。せっかく貸主寄りの制度が生まれたのに勿体ない話ですね。

最後に、正当事由制度の導入は「戦時立法とはいえない」と主張する声もありますので申し添えておきます。

家賃踏み倒す“モンスター店子”の実態

2013年4月8日 月曜日

おはようございます資産管理課の渡邉です。

今回は先日、新聞記事にありました滞納者の退去をめぐる訴訟問題です。

昨年11月の訴訟問題で家賃を滞納すれば、借主に無断で部屋の鍵交換や持ち物の処分ができると定めた契約条項が消費者契約法に違反するとして、NPO法人「消費者支援機構」が大阪市の管理会社に条項の使用差し止めを求めたのだ。いわば、賃貸業者の「追い出し行為」の違法性を問う訴訟だったが、大阪地裁は「すでに条項を使用していないと表明している」などとして、ほとんどの原告側請求を葉却した。

消費者契約法は第10条で「消費者の利益を一方的に害する行為は無効とする」などと定めており、強制的な追い出し行為はこれに当たる可能性がある。しかし、今回の訴訟や賃貸業者側の主張を通して見えてきたのは、確信的に家賃を払わなかったり、「ごね得」を通したりと、入居者側にも悪質な行為が多々あるという実態、いわば、“モンスター店子”ともいうべき借主たちの存在だ。

同社によると、管理する約3000室のうち、約30%は家賃を滞納したり、督促してやっと入金されたりと、何らかの問題がある入居者だという。さらに全体の3~5%が支払う意思がないなど「完全滞納」に該当。年間でそうした悪質な滞納は40~50件、滞納額は約2000万円にも上るという。

 

不動産・賃貸業界の関係者によると、業者と借主の関係でいえば、どうしても“弱者”である消費者を守るという観点から借主が「善」、催促をしている不動産業者が「悪」というイメージでとらえられてきた面があるという。それでも、賃貸業者側が不正の実態を根気よく訴えてきたことで、最近は裁判でも業者の主張を「認める判例が増えてきたという。裏を返せば、それだけ店子の不正が目立っているということかもしれない。