2013年3月 のアーカイブ

マンションセキュリティー

2013年3月31日 日曜日

センチュリー21 管理課の田中です。

今回はマンションセキュリティーについてお話させて頂きます。

オートロックやカメラ付きインターホンなど、セキュリティがしっかりしたマンションでも、空き巣の被害は後を絶ちません。泥棒に狙われやすいマンションと、そうでないマンションには、どんな違いがあるのでしょうか?

●大型マンション

扉や窓、ベランダなど、同じような構造の住戸がそろっているため、泥棒にとっては一度にたくさんの犯行が可能です。

●賃貸マンション

独身の入居者が多い、日中は不在の部屋が多い、顔見知りが少なく大きな荷物を持ち出しても怪しまれない、などの理由から、犯行しやすい建物といえそうです。

さらにマンションの階数別被害率は、1階、2階に次いで、なんと6階以上が高いという結果が報告されています。侵入しやすく逃げやすいのが低層階ですが、実は高層階も狙われています。

警視庁の調査によると、やはり窓からの侵入が多いようです。上層階が狙われやすいのは、いったん外階段などで屋上に上がり、最上階の住戸のベランダから侵入するとみられています。

ではマンションにおける防犯対策は、いったいどうすればよいか例を挙げさせていただきます。

●窓からの侵入

補助錠が有効。ガラスのこじ破り、焼き破りなど、新手の手口にも効果的です。クレセント錠のほかに、上下2カ所に補助錠を設置するのがおすすめ。

●ドアからの侵入

ピッキングされにくいシリンダーに替えることや全国防犯協会連合会の認定を受けた「CP-C」錠などの耐ピッキング性能が高い鍵に付け替えることが効果的です。また、玄関扉に鍵を二つ付けるダブルロックなども侵入抑止に有効。

最近ではマンションに付いている古いシリンダーをピッキングされにくいシリンダーに替えてきています。

何かご質問があればいつでもご相談下さい。

「修繕計画」

2013年3月26日 火曜日

ほとんどの区分所有マンションには「修繕計画」があります。

建物や設備は完成と同時に劣化が始まり、長い年月の間に「必ず修繕が必要」になるからです。そこで、修繕を効果的に行う必要があるので「事前の計画」を立てているのです。しかし賃貸用建物で「修繕計画」が立てられている例は多くはありません。オーナーは「自分が住むわけではない」というのが一番の理由かもしれません。

それと賃貸経営は商売なので、収入を増やして支出を減らすことが命題となりますから、「なるべくお金はかけたくない」という意識が働くのでしょう。でも、だからこそ「修繕計画」が必要です。余分で高コストな修繕工事を避けて、必要なときに必要な工事のみを効果的に行うのが「賃貸建物の修繕」なのです。建物の一生で修繕の必要がない建物は「ない」のですから。

もしも修繕計画について分からない事がありましたら、当社までご連絡下さい!

オーナーによるセルフリフォームのリスク

2013年3月18日 月曜日

こんばんは管理課の渡邉です。

今回はマンションオーナーによるセルフリフォームのリスクを紹介します。家賃下落や空室期間の長期化など、収入が減るなかで支出をなるべく減らしつつ建物を貸しやすいカタチにしたいという思いから、増えているのだと思います。

危険な面の例として壁紙張りも気をつけた方がよいようです。壁紙施工管理者という資格があるのをご存知でしょうか、この資格を取得すると「防火施工管理ラベル」を表示することができます。このラベルを表示することで、施工箇所の安全性を表すことができるようです。そのため、この資格を持たず施工して表示がされていないと、延焼時に責任を問われることがあります。

このことを知り、この資格を取得してセルフリフォームをしている家主さんもいらっしゃいます。自分で住む家にDIYを施すのであれば自己責任ですが、他人に貸してビジネスとして展開する場合は、安易なセルフリフォームは危険です。賃貸住宅事業は命を預かる事業であることが重要ではないでしょうか。

駐車場経営!!(土地の有効活用)

2013年3月10日 日曜日

こんにちは。センチュリー21管理課の田中です。

今日は駐車場経営についてお話させて頂きます。

遊休地を有効的に活用する方法として一番に考えられる「駐車場経営」。同じ土地活用でもアパート・マンションを建てて経営する「賃貸住宅経営」と比較すると、資金面や建築コスト、その後の経営方法などにおいて、ハードルが低いと思う人も多いのではないでしょうか。

では「駐車場経営」のメリットについてお話させて頂きます。

駐車場経営の特徴でありメリットは、なんといっても比較的少ない資金で始められるという事です。規模が大きくなるとそれに見合った売上げがある分、建設費も大きくなり、必然的にリスクも大きくなりますが、一定の土地の広さ、使える予算の範囲内であれば手軽に経営できます。但し、駐車場には賃貸住宅以上に経営パターンが多彩。簡易な屋外タイプから数千万~数億円を投じる駐車場ビル、タワーパーキングなど様式は幅広く、運営も無人あるいは管理人常駐、時間限定、24時間オープンと、ニーズに対応した様々な経営スタイルがとられています。

駐車場の運用に際しては「駐車場法」「駐車場法施行令」が適用され、建築については用途制限を始め「建築基準法」に準じて行われます。ところで、駐車場を経営する立地条件ですが、やはり駐車場に向き不向きはあります。

まず一般的に考えられるのが、
 ・車や人の往来が多い
 ・周辺に集客施設がある
 ・住宅地で車が路上に数多く停められている
 ・半径1キロ圏内に車庫のないアパート・マンションが建っている
 ・敷地に接する道路の幅が十分にあって、車の出入りがスムーズにできる
といった条件が整っている土地であれば、比較的スムーズに駐車場経営ができるでしょう。

もし土地の有効活用でお考えがありましたら、ご相談下さい。

定期借家制度に最高裁の判決!

2013年3月3日 日曜日
昨年9月に、定期借家による賃
貸借契約について最高裁の判決が
ありました。ご存知だと思います
が定期借家契約には、①公正証書
等の書面によって契約する。②契
約の更新がな
いことを定め
る。③賃貸人
が書面によっ
て定期借家権
の説明を行
う。以上のような条件があります。

こんばんわ。管理課の鷲谷です。

昨年9月に、定期借家による賃貸借契約について最高裁の判決がありました。

ご存知だと思いますが定期借家契約には、①公正証書等の書面によって契約する。②契約の更新がないことを定める。③賃貸人が書面によって定期借家権の説明を行う。以上のような条件があります。

この③の書面については「独立したもので無ければならないのか、それとも契約書と一体でも良いのか」が明確ではなかったのですが、今回の最高裁判決で決着がつきました。

訴訟となった賃貸借契約は5年で家賃は90万円。契約書には「この契約は定期建物賃貸借契約であり、契約の更新がなく、期間の満了により終了する」という条項が入っています。ただし「貸主からの説明」は契約書と一体となっていました。

借主は法人で建物を“外国人向けの短期滞在型宿泊施設”として使用する目的です。5年経過後に貸主は建物の明け渡しを求めましたが、借主は「貸主からの書面での説明がなかったので、この契約は定期建物賃貸借ではない」と主張しました。

最高裁の判決は「貸主からの説明は契約の前に、契約とは別個に行われなければならない」とし、「この契約は別個独立していないので定期借家契約は無効」というものでした。

私見ですが、今回の借主は法人であり宿泊施設を営むプロですから、定期借家制度について熟知していたのでは?と考えられます。それでも最高裁は「借主が定期借家を認識しているか否かにかかわらず必要であり、別個独立の書面でなければならない」としました。無効となった定期借家契約はどうなるのか? 「契約期間の定めのない賃貸借契約」となりました。

貸主は6ヶ月前に契約解除の申し入れができますが、それが認められるためには「正当事由」が必要となります。