2012年10月 のアーカイブ

外国人に住生活ルールをアドバイス

2012年10月28日 日曜日

こんばんは渡邉準也です。どうぞ宜しくお願いします。

今回は、昨今増えつつある外国人への賃貸物件居住に関する記事を紹介します。日本賃貸住宅管理協会は住生活をアドバイスする「外国人住生活アドバイザー会員」登録制度を開始すると発表した。

この制度は、日本に住んでいるか、住もうとしている外国人に対して、生活のルールや慣習、社会の仕組みについて情報提供やアドバイスを行う会員企業を登録する制度、これから日本で生活しようとする外国人にとっては外国人対応の知識を持った企業から日本の住生活のアドバイスが直接受けられ、また企業にとっては、アドバイザー会員として日本語学校や外国人が多い大学、企業とのパイプ作りが図れるなど双方に様々なメリットがある。

アドバイザー会員は、同協会が制作に携わった「部屋探しのガイドブック」「外国人住まい方DVD」などを用いて、日本語学校に通う留学生や日本で生活している外国人に「日本の住まいのルール」や「その街の住むためのルール」を教え、地域と交わりながら快適に生活できるよう情報の提供とアドバイスを行う。

今後、説明会なども随時開催し、制度の普及に取り組んでいくということです。

共用部の電球交換!

2012年10月22日 月曜日

こんばんは。

センチュリー21

株式会社アクロスコーポレイション

管理課 田中です。

入居者様のお問合せ電話で多いのが、「電球が切れてる!」

真っ暗闇でおけがでもされたら大変!急いでクルマで駆けつけることになります。

廊下天井、通路のダウンライト、エントランス、街灯、駐車場。マンションって意外に電球がたくさん使われているんですよ。

それが次から次に順繰りに寿命が尽きて切れていく。まるでモグラ叩きのようです。

私たちがメンテするのは共用部分の照明器具。数が多いだけでなく、種類もまた多いんです。

白熱球に蛍光管、丸管、直管、電球型、W数や本数も物件や設置場所によってまちまちです。

予備を全部常備していたら電器屋さんになっちゃいます!「切れた!」のご連絡をいただくと、まずは現地に駆けつけて

場所とW数の確認です。白熱球ならW数が違ってもだいたい同じ大きさですが、蛍光管となるとサイズが大きく変わります。

賃貸マンションの照明器具設置場所は共用部分と占有部分の2つに別れます。

お部屋の中は占有部分、お好みで取り付けられた照明器具は皆さんで電球交換をお願いします。

一方、ご入居者様が一緒に使う廊下やエントランスは共用部分、こちらは私どもが電球交換いたします。

もし共用部の照明が切れていたら当社まで連絡をお願します。

賃貸Q&A【原状回復費用について 】

2012年10月15日 月曜日

こんにちは。管理課の鷲谷です。

今回も毎度お馴染みのQ&Aシリーズです!

Q:消費税率アップもあり、ますます費用負担が増大していくのが不安です。そこで少しでも原状回復費用の負担を軽くしたいと思っています。特約に書けば、借主に負担していただくようにできるものでしょうか。

A:ご存知のように、自然損耗や通常の使用による損耗は「貸主負担」が日本の原則となっています。国土交通省のガイドラインにも書いてありますし、過去の判例も同じです。ご質問の意図は、「その一部」を借主に負担していただくことが賃貸借契約書の特約によって可能か?ということだと思います。答えは「可能です」と言っていいでしょう。でも単純ではありませんね。

平成23年3月24日の最高裁の判決で「敷引特約」が有効とされました。この判決によって「自然損耗や通常損耗を原因とする原状回復費用であっても、一定の場合に、一定限度であれば、借主に負担させることができるようになった」と理解されています。

でも、借主は賃貸借契約の「素人」です。本来は、自分が負担する義務のない費用を負担していただくので、しっかりと説明して理解と承認を得る必要があります。それでも時間が経つと考えが変わったり、新しい知識を得たりするので「本来は自分が負担する義務はない」と異議を唱えて、この特約の無効を訴えることもあります。そうなると借主と争うことになってしまいます。そのような「火種」を抱えた関係になりますね。また善良な借主は、そのような疑問が芽生えても、大人しく約束(契約)に従うでしょう。でも、この善良な借主にこそ、長く暮らしていただいて、他の「善良な借主」を呼び込んでもらいたいのですが、彼らは「静かに」去って行ってしまうかもしれません。せいぜい家賃の1ヶ月分程度の費用を削減するのと「どっちが利益か」考える必要はありますね。

別の面から考えてみましょう。

賃貸経営の目的が「収益をあげること」だとした場合、今回のご相談のような「費用負担の削減」は「そのため」の手段のひとつです。確かに経費が減れば収益は増えますが、それが理由で家賃収入が減ったのでは元も子もありません。

借主と揉めることが家賃収入にプラスとなることはありませんね。経費を減らすことは目的ではないのです。

本来、オーナー(貸主)が「負担すべき費用」は負担して、そのうえで、借主に「気持ちよく」住んでいただく。そして長く暮らしてもらう。

その方が家賃の安定収入をもたらし、結果的に収益が増えることもあります。売主であるオーナー(貸主)は、お客様である借主と良好な関係を保つことが、商売を成功させる一番の基本ではないでしょうか。

今回のご質問に対する答えは、

特約によって原状回復費用を(ある程度)借主に負担していただくことは可能でしょう。でも「収益をあげるため」の賃貸経営にとってプラスとなるかどうか、しっかりと考える必要があります。

不動産業界は水曜休み。。?!

2012年10月8日 月曜日

おはようございますッ!!管理課の達筆王ことワタナベジュンヤです。

皆さん、休みの日は何曜日ですか?土日休みの人が大多数でしょう。客商売は逆に土日が忙しくて、平日休みが当たり前です。昔、私の地元の商店街は、月曜日に一斉に休みを取ってました。

不動産業界では水曜日に休みの業者が大多数です。当社は年中無休ですが、よく「水曜日休みですか?」と聞かれます。

客商売の一面として「お客の取り合い」というものがあります。サービス内容をはじめ、宣伝や立地条件などで他店と差をつけようとしのぎを削ります。そのなかで、手っ取り早くお客さんを確保する方法として「同業者が休んでいるときに店を開ける」があります。たとえば近所の食堂が全部休んでいる時に、店を開ければお客さんを独り占めでウハウハじゃないか?と考えられます。

しかし、不動産業界では扱う物件は、さまざまで、お客さんに紹介する物件を案内しようとしてもカギを預かっている業者が休みだと紹介できません。他社の物件のカギの貸し出し事情などがあり一斉に休みをとることが一番効率的となっておりますが、当社では自社管理物件が数多くありますので、他社にカギを借りる必要もなく直接家主さんと連絡もとれるので、どんなときでも物件の紹介が可能ですし、お困りの方に対応できるように年末年始以外は年中無休となっております。

どうぞいつでも、お問い合わせ・ご来店下さいませ♪