2011年12月 のアーカイブ

オーナーの経営感覚が空室回避に繋がる

2011年12月22日 木曜日

おはようございます♪管理課ワタナベです。

今日は賃貸マンションの空室回避の一つとして、大家さんの経営感覚が大変重要だということを書かせてもらいます。

現在もこれからも賃貸住宅経営は、空室に備えた対応がどこまでできるかに成否がかかっています。対応とは、空室を極力出さない備えであり、空室が生じたときの対応策(打つ手)を指しています。

物件の内容がよくて競争力があればその分、経営が楽で、その上、力のある仲介、管理会社に入居者募集と管理をやってもらえれば申し分ないところです。そして、大家さんが賃貸業界の動きや入居者の趣きに理解を深めていれば、より現実に即した対応策が打てて、経営の安定に結びつくはずです。

入居者を呼ぶ、アイデアは色々考えられますが、根本は、「空室を出さない経営=仲介・管理会社の選択」すること、「大家さんのアンテナの感度(業界の動き、入居者の趣きの理解度」のレベルにかかっています。

我々管理会社と、オーナー様とで、情報の共有をし、お部屋探しをしている方が、何を求めているのかということにアンテナをたてて、経営感覚を持つことが最重要だと思います。

不動産物件のサブリース♪

2011年12月1日 木曜日

おはようございます!管理課ワタナベです♪

不動産管理会社が行っている業務の一つにサブリースがあります。

サブリースとは不動産管理会社が土地や賃貸物件を丸ごと借り上げ、不動産管理会社がその物件の運営、管理を行うものです。その物件の所有者は契約期間中、空室があろうとも不動産管理会社が空室分の家賃収入も保証するので毎月一定額の収入があります。

サブリースのメリットは所有者には煩わしさがないと言う事です。賃貸物件の場合は空室があると費用のみ発生し、収益は生み出しません。サブリース契約による不動産運営には空室があっても一定額を保証するタイプが多く、契約期間中は収益が確保されていることになります。新しい入居者も不動産管理会社が探してきてくれます。日常的な運営も不動産管理会社が行っている場合が多いので、オーナーはほとんどすることがないのです。オーナーにとってはいいことづくめのように見えます。

サブリースに関する法律は、借地借家法です。リースに供される不動産は土地のみ、土地と建物など所有物件の条件によります。土地のみだと借地権は法律により30年、もしくは30年より長い期間はその契約期間と定められています。

契約により保証されている収入について理由があれば不動産管理会社は特約がない場合は増額減額の請求ができると借地借家法第32条に定められています。昨今の景気を考えると増額はほとんどあり得ないので減額と読み取れます。

サブリースによる不動産経営にも通常の賃貸住宅経営と難しさがあります。これから土地の活用を考えるとなると勉強が必要になります。