‘Uncategorized’ カテゴリーのアーカイブ

高い入居率の維持

2018年3月25日 日曜日

春のセンバツ高校野球や暖かくなりすっかり春めいてきて気持ち
いい時期になり、気分爽快のセンチュリー21 藤山です。

賃貸管理で最も重要な「高い入居率の維持」について説明します。
そのためには管理スタッフでは

・募集条件と空室対策の提案
・管理物件を決めるためのインターネット掲載
・モデルルームを作って空室を巡回する
・入居審査と保証会社 
・入居前チェックと入居確認
・仲介部門や他業者との連携

など大事な業務を日々考えて行動しております。

常に稼働率100%目指し 取り組んでおります。

この繁忙期に空室を失くすようにより一層努力していきます。

空室にお困りなら当社にお気軽にご連絡お待ちしております。

賃貸物件!ほしい設備ランキング!

2018年3月19日 月曜日

こんにちは、今週もブログ担当の渡邉です。

今回は「家賃が上がっても欲しい設備」についてお話しさせていただきます。
以下のランキングになりました。

1位 24時間ゴミだし可能
2位 宅配ボックス
3位 防犯カメラ
4位 ない
5位 オートロック

ひとり暮らしもファミリーでも、24時間ゴミだし可能が4割以上の人気のようです。
ごみの分別はもちろんですが、朝の決まった時間だけしか捨てられないというのは結構不便に感じている方が多いようです。
といってもアパートや戸建など、決まった場所に捨てに行かなければならない決まりがある物件はどうしようもないので、その分、防犯面の強化(防犯カメラやTVモニター付きインターホン、夜間の外灯の位置や点灯時間)などは効果的といえます。

また、上記以外では、「トランクルーム(外部収納)」や「共有部の頻度の高い清掃」といった項目もありました。

1位の設備には私も同感です!!
ゴミを出す時間は基本的に朝ですし、朝の1分は私にとって、とても重要ですんで。
2位の宅配ボックス今のネット社会を考えるとかなり利便性が高い設備と言えます。ネットショッピングは年々増加傾向にあり、20代、30代の利用者が最も多いようです。しかし、ネットショッピングは日中不在な社会人にとっては、受け取りが問題。時間指定配達やコンビニ受け取りもありますが、宅配ボックスがあればもっと気軽に利用できますね。

ちなみに私は個人的に、鍵のセキュリティーアップも喜ばれると思います。
弊社では入居されるお客様の方には鍵の交換は特に、オススメしていますし、利用して下さる方がほとんどですから。過去に一度、盗難にあったことのあるお客様からは、玄関のダブルロックや防犯カメラは必須で探す方もいらっしゃいました。安全はお金を払ってでも確保するという意識の方は昔に比べて増えてきていると思います。

今後も幅広く気になる情報をお伝えしていきます。

民泊新法に関して(住宅宿泊事業法)

2018年3月9日 金曜日

おはようございます、本日の担当は渡邉です。

今回は民泊の話です。関西圏では京都、大阪、神戸の都心部が中心ですが、当社としても整理する意味で現状を纏めてみました。

早速ですが、6月15日から民泊新法が施行されますね。

現状、多くの民泊が賃貸物件の一室で行われていると思われますが、
その中で違法民泊は「80%以上」とも言われています。

この80%を超える「彼ら」は6月15日以降3つの道に分かれると思います。


①住宅宿泊事業者(以下正規ホスト)として届出て民泊を継続する。

②このまま違法の状態で続ける

③民泊を廃業する。

これらのことで一気に民泊の数が減って、質の良い民泊が残り宿泊料金の相場が上がるのか、どうか?

新しい法律は施行されてみないと分からないことが多いです。

自治体によって条例が目まぐるしく異なるので、これも読みにくくしています。

・さて、ここから管理会社の登場ですが、

①の正規ホストとなって民泊を続ける人は、住宅宿泊管理業者に管理を委託しなければなりません。
だから、この新しい仕事である「住宅宿泊管理業者」の需要が増えますよね

では、正規ホストが「自分が住宅宿泊管理業者になる」
と思ったとしても 以下のような条件があります。

■個人が住宅宿泊管理業者に登録するには

・住宅の取引又は管理に関する実務が2年以上
・宅地建物取引士の登録
・マンション管理業務主任者の登録
・賃貸不動産経営管理士の登録

このどれかの要件を満たしてる必要があります。
これは ほとんど不動産会社の、とりわけ賃貸管理会社のスタッフということになりますね。

■法人が住宅宿泊管理業者に登録するには

・登録する要件を満たしている者が従業者
・宅地建物取引業者の登録
・マンション管理業務者の登録
・賃貸住宅管理業者の登録

このどれかの要件を満たしてる必要があります。

つまり住宅宿泊管理業者に登録するには、不動産業者が「一番近い」ということですね。

ある記事で「賃貸管理会社のために出来たような法律」と表現してましたが、あながち「言い過ぎ」ではないでしょう。

民泊の需要が賃貸住宅にあって、法律を遵守しながら民泊をやりたい正規ホストがいるというのは現実です。

良質な民泊なら泊まりたいという旅行者は確実にいるし増えますよね。
そして、真面目な賃貸管理会社によって
「もめ事の起こらない民泊運営」を進めるための法律も始まるのです。

「民泊はトラブルの元」というのが民泊を嫌う理由ですが、

そのトラブルを起こさないためにノウハウと知識を持った賃貸管理会社がすべきであると、私は理解しました。

最後になりますが、このような様々な点から、我々のような不動産従業者は、民泊の本来のあるべき姿を考え目的を理解することが非常に大切だとおもいます。

ゴミ出しマナーの悪い入居者への対応に注意!!

2018年2月17日 土曜日

こんにちは。センチュリー21の山地です。

マンションの入居者の中には、ごみ出しのルールを守らず、指定日以外にごみを出す方もおられます。こういった方にはもちろん注意を促す必要がありますが、やりすぎてしまうと逆に家主様の方が不利になってしまうケースもありますので注意が必要です。

ある家主様は、入居者のごみ出しのマナーの悪さに腹が立ち、ごみの中から個人情報の書かれたものを見つけ出し、「見せしめ」として掲示版に貼り出し、入居者全員に注意を促しました。

その結果、入居者からもやり過ぎではないかという声が挙がり、逆に管理体制に不安を持たれる様になってしまいました。

このようなケースの場合、入居者は借地借家法等の法律で守られているため、ごみ出しのルール違反は家主との信頼関係の破壊とまでは言う事はできず、逆に家主様はプライバシー権の侵害とみなされ、損害賠償を請求されてしまう可能性があります。

そのため、ごみ出しのマナーの悪い入居者がいる場合は、面倒ですが、書留郵便やメールなど証拠の残るかたちで注意を続け、それでも違反が続けられて信頼関係の破壊と認められるまで待ってから、損害賠償請求を含めた明け渡し請求の訴訟を起こすしかないというのが現状ですので、粘り強い対応が必要です。

空家管理業務について

2018年2月12日 月曜日

こんにちは!平昌オリンピック始まりましたね!

まだ日本は表彰台に上がれていませんが、期待できる選手がいっぱいいます!

夏季五輪もいいですが、冬季五輪も面白いのでお勧めですが、寝不足気味な川島です。

さて、本日は僕が行っている空家管理業務について書かせていただきます。

『実家が両親亡きあと空家のまま・・・』

『1年間だけ海外転勤が決まって・・・』

理由は様々ですが、たくさんのご依頼を頂いております。

仕事の内容としては、月に1回ないし2回ほど巡回して換気・水張り・清掃・報告書の提出です。

これから後期高齢化社会になるにつれ、空家の数は年々増加しており、2033年には空家率が30.2%になるそうです。

実はこの『空家問題』は、社会問題となっています。メンテナンスをされないまま放置されている空家、景観を損ねるだけでなく、不法投棄や火災の危険性などなど様々なリスクがあります。

その為に定期的に弊社が代行で巡回を行う業務内容となっております。

現在進行形でどうしたらいいのかお悩みの方、ご相談だけでもよろしいので、一度弊社までご連絡ください。

賃貸住宅を借りる際のポイント

2018年2月4日 日曜日

寒い季節とインフルエンザが流行していますが、いつも元気な
センチュリー21 藤山 です。

消費者アンケートによる賃貸住宅を借りる際のポイント
「賃料」80.0%
「利便性」59.1%
「周辺・生活環境」47.1%
がトップ3になっています。

そのため当社では1番の賃料設定を常に借りられる方にお得な
情報をいち早く提供していくことと、オーナー様にも部屋づけ
をして感謝されるように心がけています。

常に最先端の情報を掲載していきますのでご来場のほど
宜しくお願い致します。

物件の巡回、清掃について

2018年1月27日 土曜日


こんにちは!管理課の渡邉です!

今週は物件の巡回と清掃についてです。

まず物件の清掃業務ですが綺麗な方が絶対に良いに決まっています。

週に2回清掃すれば、ゴミ置場の収集日にあわせて効率よく清掃もできます。

また週1回巡回すれば、ついでに空室の窓を開けられますし、建物設備の巡回点検もできます。

また、ルール破りの入居者に注意文を投函したり物件内の小さな異常を発見できます。

それらがキチンをきちんと報告されればコトが大きくなる前に対処できますので当社では決まりごとにしています。

また、この巡回や清掃は「空室対策」にもなります。

共用部分がいつも整理されて綺麗なら、入居者が退去する理由の1つをなくすことができます。

現場の小さな異常に早く気付くので入居者に不便を強いることを事前に防ぐことができます。
募集中の部屋を「良い状態」に保つこともできます。

もちろん、エントランスや共用部分が綺麗な物件に案内されたら、「ここに住みたい」と思うお客様も多いでしょう。

汚いより綺麗なほうがいい、という消極的な発想ではなく、管理物件を高い入居率で維持するために清掃は必須なのです。

これらの当たり前の動きである、巡回や清掃をと徹底し今年もより一層「管理の質」を高めていこうと考えております!!

冬場は結露によるカビに注意!!

2018年1月21日 日曜日

こんにちは。センチュリー21の山地です。

今年に入り、気温が上がったと思ったらまた急に下ったりと不安定な気候が続いていますが、このように気温差が激しくなると賃貸物件の室内でも結露が発生しやすくなり、カビも生えやすくなります。

今回は、この時期に多い結露によるカビについて書かせて頂きます。

私達も退去立会を行った際、結露によって壁紙が剥がれ、カビだらけになっている部屋をたびたび目撃します。では、このような部屋の原状回復費用は貸主か借主のどちらの負担になるのでしょうか。

結論から言うと、借主によほどの落ち度が無い限りは、借主に対して費用を請求するのは難しいと思われます。

原状回復費用をめぐるトラブルとガイドライン(再改訂版)によると、「結露は建物の構造上の問題であることが多いが、賃借人が結露が発生しているにもかかわらず、かつ、拭き取るなどの手入れを怠り、壁等を腐食させた場合には、通常の使用による損耗を超えることが多いと考えられる。」とされています。

つまり、結露の原因のほとんどが建物の構造上の問題であり、借主が必要最低限の対応をしているのであれば、それ以上を請求することは難しいということになります。

となると私達にできる最善の策は、結露によるカビを未然に防ぐために入居者に呼び掛けることです。

具体的には、「結露は小まめに拭いて下さい。」「換気を小まめに行って下さい。」「カビが発生した場合はすぐにご連絡下さい。」といった掲示や書面を、冬場になる少し前くらいに投函するのが効果的です。

結露によるクレーム等でお困りのオーナー様は是非参考にしてみて下さい。

当社の隠れた業務について

2018年1月15日 月曜日

初めまして。今年より管理課に配属された木安と申します。

今回は、当社が携わっている尼崎市のPFI事業についてご紹介させていただきます。

PFIとは、(プライベート・ファイナンス・イニシアティブ)の略なのですが、自治体が行う公共事業について、民間の資金とノウハウを活用し、民間主導で行うことで効率的な公共サービスの提供を図るというものです。

尼崎市のホームページにも掲載されていますが、市は現在、武庫地域の市営3住宅(時友住宅・宮ノ北住宅・西昆陽住宅)の建替事業を行っております。

当社では尼崎市から業務の委託を受け、現在市営住宅にお住まいの入居者が、新築住宅にお引越しをするお手伝いをさせていただいております。

昨日も、建設中の新築住宅のモデルルーム見学会を実施し、寒い中ではありますが数多くの入居希望の方にお越しいただきました。

管理課スタッフ総出で入居者の対応を行い、安全第一で終了することができました。

普段の管理業務に加えて公共の仕事に携わることも地域活動の一つです。

あまり表には出てこない業務ですが、今後も管理業と並行して行い、地元を盛り上げるよう管理課一同頑張って参りますのでよろしくお願い致します。

新年明けましておめでとうございます

2018年1月8日 月曜日

新しい年を迎え今年もやる気に満ち溢れています。

センチュリー21 アクロスコーポレイション 藤山です。

この3連休もたくさんのお客様の来場もあり店舗も賑わい

社員一同、感謝の気持ちでいっぱいです。

スタートダッシュが出来たと思います。

この新しい年の始まりに新たな新生活を迎えられる

ご入居者に当社の管理物件に入居してよかったと

思っていただけるようにサービス向上を目指していきます。

アクロスグループ企業理念である

日本一お客様に近い立場でお客様の幸せに貢献する会社

としてこの1年取り組んでいきますのでどうぞ宜しくお願い致します。