‘Uncategorized’ カテゴリーのアーカイブ

秋にお部屋探しをするメリットとは?

2018年9月13日 木曜日

おはようございます!!今回は管理課の渡邉が担当します。

毎年、1月末~4月上旬ごろまでは人の移動が多く、1年のうちで賃貸住宅の選択肢が最も増える時期です。ただし、契約の動きが早いため、一度内覧したお部屋が数時間後に契約されていることが珍しくありません。ですから、むしろ時間を気にせずじっくり気に入った物件を見つけたいと思う人には、秋の部屋探しがよいでしょう。

このほか、今から住まい探しをするなら、次のようなメリットがあります。

立地や賃料、物件や部屋の構造などにこだわりがあるなら、じっくりゆっくり時間をかけてチェックできる秋がよいでしょう。もし、気に入った物件が満室だったとしても、不動産会社に「春ごろに引っ越ししたいので空室が出たら教えてください」などと伝えておくことができます。今からたくさんの物件を見ておくことで、本当に優先したい条件は何か、も見えてくるのもよい点です。

要所を知った上で、お部屋探しをしてみては如何でしょうか!

騒音トラブルとその対処法について。

2018年8月25日 土曜日

こんにちは。センチュリー21の山地と申します。

先日は大型の台風20号が近畿地方を直撃しましたが、当社管理物件にはそれほど大きな被害が出ず、ほっとしております。

さて、日々当社には様々なクレームの連絡が入ってきますが、その中でも1位・2位を争うほど多いのが近隣からの「騒音」に関するトラブルです。今回はこの騒音トラブルと対処法について書いていきます。

まず、騒音トラブルの難しい所は「音」というのは人によって感じ方が違うというところです。ある人にとっては気にならない生活音でも、音に敏感な人からすれば立派な騒音トラブルになってしまいます。

それは管理会社の人間にとっても同じ事で、お客様から騒音に関する連絡があっても、正直その音を実際に聞いていませんので、どのレベルの騒音なのかが判断しにくく、その後の対応に食い違いが出てしまう場合もあります。

なので、このようなクレームの連絡があった場合は以下のことをしっかりと聞き取りをする必要があります。

①いつ音が聞こえてくるのか。

②どの辺りから音が聞こえてくるのか。

③どんな音が聞こえてくるのか。

④どんな頻度で聞こえてくるのか。

この具体的な内容を入れた注意文を全戸に投函すれば、心当たりのある方は自然と気を付けてくれるはずです。あくまで犯人を特定してこらしめるのが目的ではなく、騒音を止めるのが目的です。

もちろん、赤ちゃんの泣き声など物理的に解決が難しい問題もありますので、騒音トラブルを解決するには多少は妥協も必要になってきます。お客様のお悩みをしっかりと聞き、適切な解決法で対処していきましょう。

ペット飼育可能物件について

2018年8月19日 日曜日

こんにちは。センチュリー21の川島です。

連日の猛暑に毎日汗だくになりながら、日々仕事に励んでおります。

皆様も、こまめな水分補給を行って熱中症対策をしっかりとおこなってください。

最近弊社への物件の確認の際に良く言われるようになったのが、

『こちらの物件ペットは飼育可能ですか?』

なので、今回はペット飼育可能物件について書かせて頂きます。

昨今のペットブームに伴い、ペットを飼育される方の増加に伴い、

賃貸マンションでもペット共生マンションが新築で建てられたりと等もしています。

賃貸物件でペット飼育可というと小型犬や猫が主になります。

貸主にとってのメリット・デメリットをご説明させて頂くと、

賃貸物件ではここ最近で増えてきているとはいえまだまだペット飼育可能物件が少なく、

探している人から選ばれやすくなります。つまり希少価値の観点から部屋が決まりやすい、

つまり需要が多いのに対し、供給量がすくないので、家賃の下落を抑える事ができます。

デメリットとしては、室内の壁・建具等がひっかかれたり、おしっこ等で汚される、

鳴き声による近隣迷惑等があげられます。

先日弊社の管理物件でも共用部にペットの糞尿がひどいとマンションの入居者からクレームがありました。

現地を確認しましたら、エントランス部分に確かに排泄物の後が・・・

このように入居者のマナーが悪いと、マンション全体のイメージが悪くなってしまうのもあると思います。

弊社としても、物件巡回の際にきっちり各階の廊下・階段・エントランス等を確認し、汚れている箇所については清掃を行っています。

少しでも綺麗な環境をご提供できるよう、オーナー様の代行として、日々巡回等を行っていきます。

モデルルームの視覚効果!

2018年8月12日 日曜日

こんにちは!センチュリー21管理課の木安です。

お盆休み期間中ですが当社は営業しております。
暑い日が続きますが、このお盆に1部屋でも多く空室を減らせるよう、管理課全員で協力しているところです。

さて、今回はお部屋のモデルルームが視覚に与える効果についての話です。

モデルルームが空室対策になるというのは、以前から言われている通りで、オーナー様でもすでに作っている方もいらっしゃると思います。

モデルルーム化の一番の効果は、やはり他の物件と差別化できることです。

部屋探しの為に一日に3、4件も回っていると、どの物件がどの部屋だったのか、お客様は記憶が薄れてしまいます。
その際に、家具が置いてあるというだけでも、お客様の記憶に鮮明に残りやすくなります。

また、お部屋の使い方についてイメージさせて、脳内シミュレーションを促す効果もあるので、何もしていない物件よりも、より実生活を想像しやすくなります。

記憶に残りやすくなる、そして脳内シミュレーションを促す、この2点がモデルルーム化において視覚に訴える最大の効果だと思います。

余談ですが、先日、モデルルーム化されているマンションの家具を他の部屋に移動したのですが、今回は女性に手伝っていただきました。
部屋によって間取も違うので、家具の配置はとても思案するところです。
そんな時に女性が居ると、男とは違った目線で家具の配置を提案してもらえるので、まとまりの良いモデルルームに仕上げることができました。

これからも新しい目線、新鮮な意見を取り入れて、空き室対策に取り組んで参ります。

防犯カメラによる犯行抑止

2018年7月28日 土曜日

こんにちは センチュリー21
藤山です。

毎日暑い日が続きますので、体調管理を気をつけていきましょう。

今回は防犯カメラ設置のメリットについてお話します。
①犯行抑止
②不法投棄抑止
③ルール違反の証拠確保
④業務の効率化
といったものがありそのメリットは入居者に安心感を与えることができ、物件の資産価値を高めることができます。

当社の管理物件でも最近導入していくマンションでも実際に秩序を乱されることがなく快適にご入居できるという事例も多くなりました。

今後もいろいろご提案やご相談なども受付させていただいておりますので何なりとお問い合わせお待ちしております。

マンション駐輪場の放置自転車について

2018年7月19日 木曜日

こんにちは。センチュリー21資産管理課の渡邉です。

今回は、マンションを管理に至って出てくるマンション駐輪場の放置自転車問題についてお話しさせて頂きます。

①は放置してはならない。

この放置自転車問題は、特に駅近のマンションに多く発生しやすく、管理会社としても常に頭を悩ませる問題となっています。単にマンション敷地が一部占有されるという場所的な問題だけでなく、転倒等による事故のおそれ、さらには治安の乱れなど防犯上の問題にもつながりますので、できるだけ早期に手を打つことが必要です。

②放置自転車を生じさせない手立て(予防的方法)

まず、しなければならないのは、そもそも放置自転車を生じ難くする手立てです。まず自転車使用あるいは駐輪場使用の細則を作成する。そして、居住者用の自転車のため駐輪許可シールを作成し、居住者所有の自転車はこれを貼付する。このシールには、部屋の番号を書いてもらう。これらの方法により、居住者所有自転車とそうでない外部の者の自転車を区別することができます。

③放置自転車が生じた場合の手立て(事後的方法)

それでも放置自転車が生じた場合はどうしたらよいでしょうか。以下、順を追ってその手立てを考えてみましょう。注意して欲しいのは、放置自転車だからといって、こちら側が勝手に処分することはできないということです。所有者がいる以上、勝手に処分すると刑法上は器物損壊罪(刑法261条)、民事上は不法行為による損害賠償(民法709条)の対象となりかねません。

(1) 放置者への警告定期的に巡回し、放置自転車を見つけたら、不法駐輪であること、直ちに撤去すること、所定の日時までに撤去しない場合は管理会社が適宜処理する等の旨を記載した荷札を自転車のハンドル部分に取り付けましょう。これで、放置者に自発的な撤去を促すのです。この際、荷札を取り付けた日時、対象自転車を記録しておきます。デジカメなどで写真を残しておくのもよい方法です。

(2) 集中管理上記警告をなしてから一定期間を経過してもなお放置が続いている場合は、放置自転車を鎖やロープなどで繋いておきます。その際、放置者に対し、「持ち主の方は管理会社まで連絡すること」と告知文を目立つところに掲示しておきます。もし、放置者が連絡があった際は以後自転車を放置しないよう告知しましょう。(3) 遺失物届出と所有権取得時期上記連絡をしても引き取りにこないもの及び所有者が判明しないものについては、「遺失物」として警察へ届出をします。民法240条により、遺失物法による公告後6ヶ月経っても所有者が現れない場合は、管理会社が所有権を取得しますので、このときはじめて管理組合で売却・廃棄などの処分ができるようになります。

このような手順で日々、マンション駐輪場を綺麗な健康的な状態に保つことを心がけていきます。

外国人入居者の受け入れについて。

2018年7月1日 日曜日

こんにちは。センチュリー21の山地です。

ここ数日はワールドカップの中継で外国人の選手を見る機会が多いですが、私達の身近なところでも外国人を見かける機会がどんどん多くなってきている気がします。職場近くのコンビニや飲食店でも外国人がアルバイトで働いている姿をよく目にします。

今回は賃貸経営において、外国人の入居者を受け入れるメリットとデメリットについて書いていきたいと思います。

【メリット】

●長期間入居してくれる

まだまだ外国人を受け入れてくれる賃貸物件が少ないため、一度入居すれば転居することなく長期間入居してもらえる可能性が高いです。同じ地域に外国人受け入れ可能物件がなければ一人勝ちできる可能性も大です。

●紹介で次の入居者がすぐに見つかる

同じ国出身の外国人の中には高い確率でネットワークが構築されており、お気に入りの物件等があれば、他の入居者を紹介してもらえたり、家財道具をそのまま引き継いで次の方に入居してもらえるケースも多いようです。いずれにしても長期に渡って入居してもらえる可能性が高いということです。

●少し高い家賃設定ができる

先述したように、外国人は部屋を見つけにくい状況にありますので、相場より少し高い賃料でも借りてくれる可能性が高いです。少し強気の家賃設定で物件の収益率を上げていきましょう。

【デメリット】

●言葉が通じない場合がある

何か問題があった時に言葉が通じなかったら困るというのが一番の不安要素だと思います。当社では入居審査の際にまず本人が日本語を話せるのかということと、難しい場合には日本人の連帯保証人を立ててもらうことを徹底しています。言葉の壁はオーナー様と借主との大きな誤解を生む可能性もありますので、気を付けなければいけません。

●家賃滞納の問題

家賃滞納も心配な問題のひとつです。当社でも入居者には家賃保証会社に加入してもらうことを徹底しています。最近では外国人専門の家賃保証会社も増えてきていますので、そのような会社に間に入ってもらうのが無難かもしれません。

●生活習慣の違い

特に日本に来たばかりの外国人は日本の生活習慣や文化を理解していないため、ゴミ捨ての問題や騒音問題で近隣の入居者とトラブルになる可能性が高いです。入居審査の際には、日本に来てどれくらいの年数が経っているのかという部分もしっかりと確認しなければいけません。

このように、外国人入居者の受け入れにはメリット・デメリットがありますが、これからの日本は少子化で人口減少の傾向にありますので、早めに外国人入居者受け入れのノウハウを身に付けておけば、将来的に有利になることは間違いありません。

メリット・デメリットをしっかりと理解したうえで外国人入居者の受け入れにチャレンジしてみてはいかがでしょうか。

地震について

2018年6月24日 日曜日

こんにちは。アクロスコーポレイションの川島です。

ワールドカップが始まり、日本が初戦白星スタートを切った事で世間の注目が集まってきましたね。

僕も連日、家に帰ってからは常にサッカー観戦をしてしまい、寝不足気味です。

さて、今回は6/18に大阪北部を中心に起こった地震について書かせて頂きます。

弊社管理物件でも、ガスやエレベーターが止まるなどで対応に追われていました。

このような地震被害ですが、実際に家具が倒れ、壁に穴が空いた、

床に傷が付いたなど、様々な被害が起こりうると思います。

この場合、借主の立場からは自然災害で起こった事なんだから修理費用は払いません。

となる事が多いです。

貸主の立場からしたら、家具の点灯防止策等を行っていなかったのが原因だ。

という主張になるかと思います。

このような場合において、建物の所有者である貸主も地震による被害を受けた被害者であるのですが、

賃借人の責任ではないことが原因で賃貸住宅に被害を受け、修理の義務が生じた時は、

貸主は民法606条の修繕義務に基づいて、貸主の負担で修理をしなければならないことになっています。

これだけ見ると貸主のリスクが大変大きい事が分かると思います。

そこで弊社としても少しでもオーナー様の負担を減らせるように

地震の後などに、貸主に『被害は御座いませんでしたか?』と伺いをたてる等、借主にアプローチをし、

地震による被害状況を把握し、『地震被害箇所』と『通常の入居者の故意・過失による損傷の箇所』をしっかり区分けし、

少しでもオーナー様の負担を減らすことに努めていきます。

不要なトラブル回避の為に

2018年6月17日 日曜日

こんにちは。センチュリー21の木安です。

今回は(今回も?)入居者とのトラブル回避のお話です。

少し前のブログでも山地君が書いていますが、以前に比べて入居者の権利が強くなってきている時代です。インターネットの普及で、どんな些細なことでも検索することが当たり前の世の中になっている為です。
インターネットの情報だけで、これはこうだ!と決めつけてクレームを言ってくる入居者が増えているのは事実です。

そんな入居者をモンスター化させない為に重要なことが、『文面に残すこと』です。

先日、こんなことがありました。
エアコン配管の取り回しが複雑な為、一度通した配管を次の入居者にも使ってもらおうと善意で残しておいた配管があったのですが、それを再利用する際の配管洗浄の費用負担をどうするかという事例です。
オーナーからすれば、それは設備ではないから、費用負担する必要ありませんよね。
入居者からすれば、事前に説明がなく契約したので設備だと思っており、余計な出費になってしまいますよね。

他にもよくある事例として、前の入居者が残していったエアコンや温水便座が故障した際に、
初めてそれが残置物だと分かることです。入居者にとっては交換してもらえないことで不満が募る、オーナーからすれば、残置物が壊れたのに、新しいものを用意しないといけないという、双方にとって後味の悪い事例です。

どれもトラブルになるケースというのは、契約時に書面で設備の有無、残置物の取扱について
の説明不足、記載ミスだったことです。もっと言えば、重説時、案内時、はたまた物件資料に載せていれば避けられるトラブルです。

「本来は付いていない部屋にエアコンが付いていた!」「ウォシュレットが付いている!ラッキー!」と、喜んで借りてくれたお客様へ、退去されるまで気持ち良く住んでいただくよう、私たち管理課も残置物の取扱いに注意していきたいと思います。

増える高齢者への対応について

2018年6月10日 日曜日

こんにちは。 センチュリー21 資産管理課 藤山です。
梅雨に入り、雨の多い日ですが、この間も雨にゴルフしましたが久しぶりに運動して楽しむこと出来てすごくよかったです。
今回は増える高齢者への対応を考えてみたいと思います。
日本は65歳以上の人口が3100万人を超えて、すでに4人に
1人以上が高齢者で、近い将来は4人に1人が75歳以上になり
ます。これだけ人数が多い市場を高齢者だからという理由で敬遠
するのは大きな機会損失にもなりかねません。
高齢者の方に貸すことで
☆長く入居してくれる
☆生活のマナーがいい
☆クレームが少なく感謝される
という点があげられると思います。

ただリスクもありますので定期的に会う機会や頻繁に現場に
足を運ぶなどをして日常確認も必要なことです。
当社としても常に入居者様とのコミュニケーションを大切に
して仕事に取り組んでいます。