‘Uncategorized’ カテゴリーのアーカイブ

空き家率について

2019年7月19日 金曜日
こんにちは。センチュリー21の今津です。
2018~2033年の空き家数・空き家率は、既存住宅の除却や、住宅用途以外への有効活用が進まなければ、2013年の820万戸・13.5%から、2033年に1955万戸・27.3%へと、いずれも上昇する見込みとの事です。
14年後には、4部屋中1部屋が空いていると考えると大変な状況です。
オーナー様からお預かりしている物件の空室率0%を目指し、日々考え、改善し続けていきます!

マンションの植栽について

2019年7月15日 月曜日

こんにちは。センチュリー21の山地です。

先日当社の管理物件において植栽の剪定を行ったのですが、やはり植栽が伸び放題で手入れがされていないマンションと、綺麗に整えられているマンションとでは、見た目の印象に雲泥の差があります。

今回はマンションの印象に大きな影響を与えるこの植栽について書かせていただきます。

まず、植栽に使われる樹木は大きく分けて3種類あります。

●針葉樹

松やヤマラヤ杉など尖った形の葉を持つ樹木で、暑さや寒さに強いのが特徴です。

●常緑広葉樹

平たい葉を持ち、一年中葉が茂っている樹木で、日の光が弱い冬場には弱いです。

●落葉広葉樹

イチョウやモミジなど、冬には葉を落として活動を停止する樹木です。

それぞれの木に植え付けに適した時期がありますので、しっかりと適期に植え付けを行うようにしましょう。

また、水のやり方に関しても春や秋は週に1回~2回、夏は毎日、冬は2週間に1回と天候を見ながら回数も考えなければいけませんので注意して下さい。

樹木が生長してきたら次に大切なのが剪定作業です。剪定には次のような効果があります。

・植栽の大きさの維持

・植栽の形状の維持

・植栽の害虫の除去

・植栽の採光と風通しの向上

・養分流出を防ぐ

剪定には費用がかかりますが、長い目で見れば植栽を長持ちさせることに繋がりますので、定期的に行いましょう。

上記のように、マンションの植栽は植え付けや日々の手入れ等大変なことや費用のかかることも多いですが、マンション全体の印象を良くし、結果的に入居率のUPに繋がりますので、投資とも考える事ができます。

現在入居率の低下で悩んでおられるオーナー様は一度マンションの植栽に手を加え、イメージを変えてみてはいかがでしょうか。

建物の老朽化

2019年7月7日 日曜日

こんにちは。センチュリー21の川島です。

今年は例年に比べ、梅雨入りが遅れてますね。

熊本では熱帯低気圧の影響で河川の氾濫や土砂災害等、

被害に遭われている方もいらっしゃいます。

毎年、毎年自然災害は本当に怖いですね・・・

さて、今回は建物の老朽化についてお話させて頂きます。

弊社で管理させて頂いている物件についても、

雨漏り被害についてのクレームがあります。

どんな建物でも老朽化は起こります。

防水シートの破れ、塗装の劣化、

クラックなどの小さなヒビなど原因は様々ですが、

それらが原因となり、天井からの雨漏りに繋がります。

建物の中に水がまわる事で老朽化を進める事にもなりますので、

定期的なメンテナンスが必要となります。

オーナー様の大切な資産を守る為にも、

弊社として長期修繕計画などのご提案をさせて頂いております。

屋上の防水工事、外壁の塗装、各戸室の配管洗浄等、

無料での建物診断も行っておりますので、お気軽にお問合せください。

今一度、大切な資産を守る為に長期的な計画を立ててみませんか?

生産緑地問題&資産防衛セミナー&個別相談会

2019年6月16日 日曜日

こんにちは、センチュリー21の藤山です。

6月12日・13日で研修旅行で北海道に行きました。
カーリングをしましたが、テレビで見ているみたいには上手くいかないですね。 何事も練習が必要だとつくづく感じました。

さて、今回は   6月22日土曜日 14時~16時30分 
なでしこホール  西宮市高松町5番39号(なでしこビル8階)
にて 生産緑地問題&資産防衛セミナー&個別相談会を開催します

★生産緑地の「2022年問題」
生産緑地の維持管理は高齢化と後継者不足で年々困難になっています。
相続で継続か? 解除か? 事前対策か?
生産緑地問題は、生産緑地所有者だけの問題ではありません。
今後の農地継承について取り組むべき対策や時代を乗り切るための
資産継承術を学ぶセミナーになっております。

参加費無料になっておりますのでご興味ある方はまだ受付していますので下記の連絡先までお願い致します。

株式会社アクロスコーポレイション
〒661-0035 尼崎市武庫之荘2丁目1-8-101
電話 06-6433-0121

他にもいろんなご相談お待ちしております。

物件資料の駅までの所要時間は、信用できるのか?

2019年6月8日 土曜日

こんにちは。今回は管理課の渡邉が担当します。

今回のテーマは、「物件資料の駅までの所要時間は、信用できるのか?」です。

投資不動産を購入しようとする場合、まず物件資料は、物件の資料を取り寄せると思います。

その時に、やはり『立地』を重視する人が多いですよね。

『最寄りの〇〇駅まで、徒歩3分』

そのまま鵜呑みにしていませんか?

これは、一定のルールに従って、計算されています。

「物件を購入してから、こんなはずじゃなかった!」とならないように

今日は、このルールを読み解いていきましょう。

そもそも所要時間とは歩いてかかる時間のこと。不動産広告で徒歩所要時間を表示する場合には、不動産の広告を規制する「不動産表示に関する公正競争規約」により、徒歩1分が80mに相当するものとして計算する(不動産の表示に関する公正競争規約規約第15条第11号)。

もっと細く説明すると…。

1.直線距離ではなく、道路に沿って測定した距離(道路距離)をもとにする。

2.  80m未満の端数が出たときは、切り上げて1分とする。道路距離が100mならば、徒歩所要時間は「2分」となる。

3.車両通行量が多い道路や線路などを越えるために、横断歩道・歩道橋・踏切りを経由しなければならないときは、それを経由するために余分に歩く距離を含める必要がある。

4.横断歩道や踏切りを横断するとき、信号待ちの時間は考慮しなくてよい。

5.坂道があるために実際に歩く時間が長くなるときでも、道路距離80mを徒歩1分に換算してよい。

注目して欲しいのは、4番、5番です。

横断歩道や踏切りの待ち時間は、考慮しなくてよいのです。

また、坂道も、平坦な道と同じ距離表示でよいとされています。

私の友人も、「駅から徒歩3分」という夢のような物件をネットで見つけて、すぐに現地へ確認に行きました。

実際に自分で歩いてみると、なぜか、10分かかったようです。

駅から、物件までに、踏切りと信号があり、両方ともひっかかると所要時間は、10分ほどかかるようです。

もし、入居者さんが、駅まで徒歩3分という条件を気に入って、入居したなら、実際に普段は10分ほどかかるので、騙されたと思うかもしれません。

そうなると、長くは住んでもらえません。

すぐに、退去してしまうかもしれません。

やはり、実際にご自身で歩いてみて、確認することでイロイロ見えてきますね。

物件購入の際は、ぜひ、実際にご自身で歩いてみて、確認してください。

もうじき台風の季節です。対策はできていますか??

2019年5月26日 日曜日

こんにちは。センチュリー21の山地です。

昨年は大型の台風が近畿地方を直撃し、大きな傷跡を残したのは記憶に新しいと思いますが、気づけば今年もまた台風の季節が近づいてきています。

去年の教訓を活かし、今年は事前に建物のチェックをして被害を最小限に抑えましょう。

●バルコニーの仕切り板

昨年も一番被害が多かったのはバルコニーの仕切り板(隔壁板)の破損だったと思います。入居中のお部屋のチェックはなかなか難しいと思いますが、空室がある場合にはボルトの緩みやヒビ割れが無いかチェックしておきましょう。

●共用部配管の詰まり

共用部の配管が詰まった状態で大雨が建物内に吹き込んできてしまうとオーバーフローを起こし、下階への水漏れ等被害が拡大してしまう可能性があります。事前に詰まりを確認し、配管洗浄等で詰まりを解消しておきましょう。

●駐車場冠水被害

地下に駐車場のある物件では駐車場の冠水により、入居者の車が水没してしまう等の被害も多く発生しました。事前に車を移動できるスペースを確保し、すぐに入居者へ案内できるようにしておきましょう。

●停電に対する備え

昨年の台風では大規模な停電も発生し、給水ポンプの停止等で水が出なくなる物件も多くありました。昨年もそのような物件には飲料水を購入して配って回ったのですが、実際にその時になるとスーパーマーケット等でも水が品薄の状態になってしまいます。

事が起こってから慌てるのではなく事前に準備しておきましょう。

以上のようなことが、台風に備え事前にチェックや準備ができる項目ではないかと思います。

昨年のような大惨事になってしまわないように、しっかりと万全の準備をしたうえで台風の季節を迎えましょう!!

この時期だからこその・・・

2019年5月18日 土曜日

こんにちは。センチュリー21の川島です。新元号『令和』になってから3週間になりますが、銀行等の処理が未だに慣れません。 どうしても平成表記のまま書いてしまって処理が出来ない事が多々あります。

皆さんは慣れましたか?川島は西暦表記をベースにしていこうと思います。

さて、3月4月、GWと忙しい時期が過ぎていきましたが、弊社では営業マンが日々頑張ってくれています。

繁忙期に来場される方は引っ越しをしなくてはいけないお客様ですので、募集条件そのままで決まるケースがほとんどです。

ですが、繁忙期が終わり引越しの動機が弱いお客様にとっては、いいのがあれば引越ししたいな・・・程度の考えで来場される方がほとんどです。

だからこそ!!今がチャンスです!!

この時期にお客様にとってお得感を出すキャンペーンのご提案です。

弊社の成功事例としまして、

『駐車場とのセット契約で賃料交渉可能!!』

『初期費用を家主様のご負担で入居可能です!』等があります。

実際に4部屋空きの物件が完賃や、2部屋空きの物件が完賃しています(^0^)

空室期間が3ヶ月になれば賃料5万円の物件でも15万の損失です。

入居の際に多少の負担はありますが、

今月中に申込が取れるのであれば、2ヶ月で元は取れてしまいます。

他の物件ではしていないような付加価値を付ける事で、

この時期でも申込は取れます!

空室を一部屋でも埋める為に弊社としても

営業マン共々全力でサポートしていきますので、

空室期間が長く、お悩みの家主様はお気軽に弊社までご連絡下さい。

平成から令和へのご挨拶

2019年4月30日 火曜日

こんにちは。センチュリー21の木安です。

今日で平成が終わり、明日から令和に変わりますね。

昭和生まれの私にとっては、平成と聞くとまだ最近の感じがしますが、既に31年経っているんですね。

平成の築年数でも既に老朽化が顕著になってきており、今後は、部屋付けと同じかそれ以上に建物の管理が重要になってくる時代になってくると思われます。

現在までオーナー様にはポリッシャー洗浄や植栽の手入れ、LED化等提案させていただきましたが、今後もオーナー様の資産を守れるように、沢山のご提案をさせていただきます。

当然のことながら、不具合の発見には、日々の清掃や巡回がないと事前には見つかりません。

オーナー様の資産を守り、いつまでも魅力のある建物を維持していく為、令和元年も努力してまいります。

管理会社が考える5つのポイント

2019年4月20日 土曜日

こんにちは センチュリー21 藤山です。
暖かくなり過ごしやすい日々が続いていますね。

今回は、考えていく5つのポイントを考えます。

1.リサーチ力
立地や物件にどのようなポテンシャルがあるのか探る力

2.リーシング力
空室を埋めるための工夫とノウハウ

3.管理力
入居者管理と建物管理の両輪

4.コミニュケーション力
オーナー様、入居者との関係性の構築

5.決断力
どうすればオーナーメリットになるかはっきり伝える

この基本を徹底して信頼関係をつくりあげるように当社は常に努力し続けます。

来週から10連休のところもありますが、当社は休まず営業しております。

電子ブレーカーの導入について

2019年4月14日 日曜日

こんにちは。センチュリー21の山地です。

皆様は「電子ブレーカー」という商品をご存じでしょうか。

「電子ブレーカー」とは、エレベーター等に使用される低圧電力の電気基本料金を下げることができる商品として、分譲マンションを中心に導入が進められているものになります。

今回はこの「電子ブレーカー」について詳しく書かせていただこうと思います。

まず、エレベーター等に使われる低圧電力には2種類の契約方法があります。

①負荷設備契約‥設備のモーター容量の合計値で契約電力が決定します。かなりの余裕を見て大きな定格容量のブレーカーを使用しています。(ほとんどの家主様はこちらで契約されています。)

②主開閉器契約‥実際に流れる電流を計測し、その数値からブレーカーの容量を決定します。

次に電子ブレーカーの説明です。

電子ブレーカーとは、通常のブレーカーとは異なり、過電流の際にも一定の時間が経過しないと遮断されない仕様になっています。よってエレベーター等の一過性の過電流では遮断されないので、低い容量での電力契約が可能となります。

上記②の主開閉器契約と電子ブレーカーを組み合わせることにより、電気基本料金を下げることができるという仕組みです。

もちろん最初に導入費用はかかりますが、導入後は確実に電気基本料金を下げることができますので、興味のある方は一度お問い合わせください!!