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マンション駐輪場の放置自転車について

2018年7月19日 木曜日

こんにちは。センチュリー21資産管理課の渡邉です。

今回は、マンションを管理に至って出てくるマンション駐輪場の放置自転車問題についてお話しさせて頂きます。

①は放置してはならない。

この放置自転車問題は、特に駅近のマンションに多く発生しやすく、管理会社としても常に頭を悩ませる問題となっています。単にマンション敷地が一部占有されるという場所的な問題だけでなく、転倒等による事故のおそれ、さらには治安の乱れなど防犯上の問題にもつながりますので、できるだけ早期に手を打つことが必要です。

②放置自転車を生じさせない手立て(予防的方法)

まず、しなければならないのは、そもそも放置自転車を生じ難くする手立てです。まず自転車使用あるいは駐輪場使用の細則を作成する。そして、居住者用の自転車のため駐輪許可シールを作成し、居住者所有の自転車はこれを貼付する。このシールには、部屋の番号を書いてもらう。これらの方法により、居住者所有自転車とそうでない外部の者の自転車を区別することができます。

③放置自転車が生じた場合の手立て(事後的方法)

それでも放置自転車が生じた場合はどうしたらよいでしょうか。以下、順を追ってその手立てを考えてみましょう。注意して欲しいのは、放置自転車だからといって、こちら側が勝手に処分することはできないということです。所有者がいる以上、勝手に処分すると刑法上は器物損壊罪(刑法261条)、民事上は不法行為による損害賠償(民法709条)の対象となりかねません。

(1) 放置者への警告定期的に巡回し、放置自転車を見つけたら、不法駐輪であること、直ちに撤去すること、所定の日時までに撤去しない場合は管理会社が適宜処理する等の旨を記載した荷札を自転車のハンドル部分に取り付けましょう。これで、放置者に自発的な撤去を促すのです。この際、荷札を取り付けた日時、対象自転車を記録しておきます。デジカメなどで写真を残しておくのもよい方法です。

(2) 集中管理上記警告をなしてから一定期間を経過してもなお放置が続いている場合は、放置自転車を鎖やロープなどで繋いておきます。その際、放置者に対し、「持ち主の方は管理会社まで連絡すること」と告知文を目立つところに掲示しておきます。もし、放置者が連絡があった際は以後自転車を放置しないよう告知しましょう。(3) 遺失物届出と所有権取得時期上記連絡をしても引き取りにこないもの及び所有者が判明しないものについては、「遺失物」として警察へ届出をします。民法240条により、遺失物法による公告後6ヶ月経っても所有者が現れない場合は、管理会社が所有権を取得しますので、このときはじめて管理組合で売却・廃棄などの処分ができるようになります。

このような手順で日々、マンション駐輪場を綺麗な健康的な状態に保つことを心がけていきます。

外国人入居者の受け入れについて。

2018年7月1日 日曜日

こんにちは。センチュリー21の山地です。

ここ数日はワールドカップの中継で外国人の選手を見る機会が多いですが、私達の身近なところでも外国人を見かける機会がどんどん多くなってきている気がします。職場近くのコンビニや飲食店でも外国人がアルバイトで働いている姿をよく目にします。

今回は賃貸経営において、外国人の入居者を受け入れるメリットとデメリットについて書いていきたいと思います。

【メリット】

●長期間入居してくれる

まだまだ外国人を受け入れてくれる賃貸物件が少ないため、一度入居すれば転居することなく長期間入居してもらえる可能性が高いです。同じ地域に外国人受け入れ可能物件がなければ一人勝ちできる可能性も大です。

●紹介で次の入居者がすぐに見つかる

同じ国出身の外国人の中には高い確率でネットワークが構築されており、お気に入りの物件等があれば、他の入居者を紹介してもらえたり、家財道具をそのまま引き継いで次の方に入居してもらえるケースも多いようです。いずれにしても長期に渡って入居してもらえる可能性が高いということです。

●少し高い家賃設定ができる

先述したように、外国人は部屋を見つけにくい状況にありますので、相場より少し高い賃料でも借りてくれる可能性が高いです。少し強気の家賃設定で物件の収益率を上げていきましょう。

【デメリット】

●言葉が通じない場合がある

何か問題があった時に言葉が通じなかったら困るというのが一番の不安要素だと思います。当社では入居審査の際にまず本人が日本語を話せるのかということと、難しい場合には日本人の連帯保証人を立ててもらうことを徹底しています。言葉の壁はオーナー様と借主との大きな誤解を生む可能性もありますので、気を付けなければいけません。

●家賃滞納の問題

家賃滞納も心配な問題のひとつです。当社でも入居者には家賃保証会社に加入してもらうことを徹底しています。最近では外国人専門の家賃保証会社も増えてきていますので、そのような会社に間に入ってもらうのが無難かもしれません。

●生活習慣の違い

特に日本に来たばかりの外国人は日本の生活習慣や文化を理解していないため、ゴミ捨ての問題や騒音問題で近隣の入居者とトラブルになる可能性が高いです。入居審査の際には、日本に来てどれくらいの年数が経っているのかという部分もしっかりと確認しなければいけません。

このように、外国人入居者の受け入れにはメリット・デメリットがありますが、これからの日本は少子化で人口減少の傾向にありますので、早めに外国人入居者受け入れのノウハウを身に付けておけば、将来的に有利になることは間違いありません。

メリット・デメリットをしっかりと理解したうえで外国人入居者の受け入れにチャレンジしてみてはいかがでしょうか。

地震について

2018年6月24日 日曜日

こんにちは。アクロスコーポレイションの川島です。

ワールドカップが始まり、日本が初戦白星スタートを切った事で世間の注目が集まってきましたね。

僕も連日、家に帰ってからは常にサッカー観戦をしてしまい、寝不足気味です。

さて、今回は6/18に大阪北部を中心に起こった地震について書かせて頂きます。

弊社管理物件でも、ガスやエレベーターが止まるなどで対応に追われていました。

このような地震被害ですが、実際に家具が倒れ、壁に穴が空いた、

床に傷が付いたなど、様々な被害が起こりうると思います。

この場合、借主の立場からは自然災害で起こった事なんだから修理費用は払いません。

となる事が多いです。

貸主の立場からしたら、家具の点灯防止策等を行っていなかったのが原因だ。

という主張になるかと思います。

このような場合において、建物の所有者である貸主も地震による被害を受けた被害者であるのですが、

賃借人の責任ではないことが原因で賃貸住宅に被害を受け、修理の義務が生じた時は、

貸主は民法606条の修繕義務に基づいて、貸主の負担で修理をしなければならないことになっています。

これだけ見ると貸主のリスクが大変大きい事が分かると思います。

そこで弊社としても少しでもオーナー様の負担を減らせるように

地震の後などに、貸主に『被害は御座いませんでしたか?』と伺いをたてる等、借主にアプローチをし、

地震による被害状況を把握し、『地震被害箇所』と『通常の入居者の故意・過失による損傷の箇所』をしっかり区分けし、

少しでもオーナー様の負担を減らすことに努めていきます。

不要なトラブル回避の為に

2018年6月17日 日曜日

こんにちは。センチュリー21の木安です。

今回は(今回も?)入居者とのトラブル回避のお話です。

少し前のブログでも山地君が書いていますが、以前に比べて入居者の権利が強くなってきている時代です。インターネットの普及で、どんな些細なことでも検索することが当たり前の世の中になっている為です。
インターネットの情報だけで、これはこうだ!と決めつけてクレームを言ってくる入居者が増えているのは事実です。

そんな入居者をモンスター化させない為に重要なことが、『文面に残すこと』です。

先日、こんなことがありました。
エアコン配管の取り回しが複雑な為、一度通した配管を次の入居者にも使ってもらおうと善意で残しておいた配管があったのですが、それを再利用する際の配管洗浄の費用負担をどうするかという事例です。
オーナーからすれば、それは設備ではないから、費用負担する必要ありませんよね。
入居者からすれば、事前に説明がなく契約したので設備だと思っており、余計な出費になってしまいますよね。

他にもよくある事例として、前の入居者が残していったエアコンや温水便座が故障した際に、
初めてそれが残置物だと分かることです。入居者にとっては交換してもらえないことで不満が募る、オーナーからすれば、残置物が壊れたのに、新しいものを用意しないといけないという、双方にとって後味の悪い事例です。

どれもトラブルになるケースというのは、契約時に書面で設備の有無、残置物の取扱について
の説明不足、記載ミスだったことです。もっと言えば、重説時、案内時、はたまた物件資料に載せていれば避けられるトラブルです。

「本来は付いていない部屋にエアコンが付いていた!」「ウォシュレットが付いている!ラッキー!」と、喜んで借りてくれたお客様へ、退去されるまで気持ち良く住んでいただくよう、私たち管理課も残置物の取扱いに注意していきたいと思います。

増える高齢者への対応について

2018年6月10日 日曜日

こんにちは。 センチュリー21 資産管理課 藤山です。
梅雨に入り、雨の多い日ですが、この間も雨にゴルフしましたが久しぶりに運動して楽しむこと出来てすごくよかったです。
今回は増える高齢者への対応を考えてみたいと思います。
日本は65歳以上の人口が3100万人を超えて、すでに4人に
1人以上が高齢者で、近い将来は4人に1人が75歳以上になり
ます。これだけ人数が多い市場を高齢者だからという理由で敬遠
するのは大きな機会損失にもなりかねません。
高齢者の方に貸すことで
☆長く入居してくれる
☆生活のマナーがいい
☆クレームが少なく感謝される
という点があげられると思います。

ただリスクもありますので定期的に会う機会や頻繁に現場に
足を運ぶなどをして日常確認も必要なことです。
当社としても常に入居者様とのコミュニケーションを大切に
して仕事に取り組んでいます。

管理物件の巡回業務

2018年6月3日 日曜日

おはようございます、今回の担当は渡邉です。

日々の業務で、弊社の管理物件を見て回るのですが、注意深く物件を巡回していると日常でなんとなく見ていると、変化のないように感じるものがよく見ると実際は、少しづつ変化しているということがわかります。

物件の状態をしっかりと把握し、変化に対する対策であったり、予防策を講じることは建物をより良い状態で、入居者様に提供することにもつながりますし、それは結果として、オーナー様を手助けすることになります。

何も考えずに仕事をしていれば、その変化への気づきも遅れますし結果として対応は後手後手となり、リスクを増やすことになります。注意深い物件の観察、対応はオーナー様、入居者様双方のリスクケアにもつながると思います。今後も、現場での作業や業務にこそ最も力を注いで物件の変化にスピーディーに対応できる管理者を目指して、毎日の業務を確実にこなしていきたいと思います。

賃貸物件で起こるクレームの根本原因について

2018年5月26日 土曜日

こんにちは。センチュリー21の山地です。

私達管理課が日々対応している入居者様からのクレームですが、連絡が入る回数が年々増加しています。今回は、年々増加するクレームの根本原因について書いていきたいと思います。

まず第一の原因として、貸す側よりも借りる側の立場が強くなっていることが挙げられます。昔は賃貸物件が少なく、借り手が多かったため、借り手は貸主に頭を下げて「貸してもらっている」という感覚が強かったようです。そのため、多少の不具合は自分で補修する等、家主側にクレームを入れる事はあまりありませんでした。

ところが、現在では家主と借り手の立場が逆転してしまっています。賃貸物件が飽和状態にあり、借り手は自由に選ぶことができるため、逆に家主が頭を下げて入居してもらえるように必死です。そのため、借り手は「入居してあげている」という感覚になり、ささいなことでも家主にクレームを入れる状態になっています。

第二の原因は、ネット検索の普及により、入居者様が色々な知識や情報を得られるようになったことです。現在は誰もがネットを自由に使用できる環境にあるので、賃貸物件に入居中に困ったことがあればすぐに対策をネットで検索することができます。ネットで検索すれば、「家主に言って直してもらった」や「管理会社にクレームを入れて対応してもらった」といった体験談がいくつも出てきますので、当然その真似をしてクレームの連絡を入れてくる入居者様も増えてくるという訳です。

とはいえ、私達管理会社は家主様と入居者様との間で中立の立場ですので、全て入居者様の言いなりという訳にはいきません。様々な情報が飛び交う中でしっかりとした判断基準を持ち、正確なジャッジを下していくことがこれからの管理で重要になってくるでしょう!!

☆人気の設備ランキング☆

2018年5月19日 土曜日

こんにちは。センチュリー21 川島です。

ゴールデンウィークを過ぎて、暑い日が続いていますね。

皆様、体調には十分お気をつけください。

個人的には、凄く暑がりで汗っかきなので、暑いのは苦手です。

汗をかいて少しでも痩せれたらいいのですが、、、

体重は増える一方です、、、

さて、今回は部屋についていたら嬉しい入居者に人気の設備ランキングをお送りします。(全国賃貸住宅新聞より抜粋)

◯単身者向け物件◯

1位 インターネット無料
インターネットの時代なので、これはかなりの効果があるようですね!
特に単身用マンションだと、学生さんの入居がきまりやすいです!

2位 エントランスのオートロック
ランキング上位の常連ですね。女性からの支持が多いようです♪

3位 浴室換気乾燥機
個人的にはいらない気もしますが、一人暮らしの方は夜洗濯→浴室乾燥がいいのかもしれませんね。

去年はランキング外だったものを紹介します☆

6位 独立洗面台
これはもう女性の一人暮らしには必須なのではと思います。

10位 24時間利用可能ゴミ置き場
これ、あるとすごい便利ですよね。現状では賃貸マンションについている方が珍しいですが、他との差別化が図れるポイントですね。

◯ファミリー向け物件◯

1位 インターネット無料
単身用マンションと同位でインターネット大人気!
ネット社会になったのを感じさせますね。

2位 追い炊き機能
過去10年連続1位だった設備。もはや必須設備になりつつあるようです。

入浴時間のずれがあるファミリー物件ならではですね

3位 エントランスのオートロック
お子様がいらっしゃる世帯のニーズが根強いですね!

防犯対策は個人でされる方も増えてきました。

去年はランキング外だったものを紹介します♪

10位 防犯カメラ

オートロック同様に防犯対策設備が急上昇!

防犯に対する意識が上がっているのが分かりますね。

人気の設備は単身・ファミリー共にインターネット無料が人気ですね。

入居者個人で加入すると家賃等とは別に

毎月4,000円~5,000円掛かってしまいますからね。

月々のランニングコストとしては手痛い出費です。

マンション一括で入っても、費用負担は月々900円/一部屋あたりと

意外と費用負担は少なく対応できます。

皆様、是非ご参考にして頂けたらと思います。

お部屋のドレスアップで入居率もアップ!

2018年5月7日 月曜日

こんばんは!センチュリー21管理課の木安です。

今日は、これからの時期に使えるお部屋のドレスアップの話です。

2月、3月、4月と春の繁忙期がありましたが、5月からの部屋探しのお客様は様子が違います。

私も営業時代に難しいと感じたのですが、部屋を借りる動機に明確なものがないんです。新社会人になるとか、転勤になるとかあればいいのですが、

なんとなくいい部屋があったらいいな♪といった軽い気持ちで来店される方がすごく増えてくるんです。

それに対して明確な動機を付けてあげて部屋を借りてもらうのが営業マンの腕の見せ所なんですが、誰もがトップ営業マンではありませんので…。

では我々管理会社、またはオーナーの立場からできることはないのでしょうか?

例えば、釣りをするに当たって、新しい釣竿を買う時、その人はその竿を使って大物を釣っているイメージを頭に思い浮かぶでしょう。

お部屋を借りる時も同じです。その部屋で楽しく、または優雅に生活しているイメージが湧くからこそ、その部屋を借ります。

そのイメージを膨らませる方法ですが、

①部屋綺麗にクリーニングする ⇒ ②綺麗にしたお部屋をドレスアップする

原則として、ハウスクリーニングが済んだ部屋でないとお客様のテンションは上がりません。綺麗になったお部屋でドレスアップをしないと、逆に汚れが目立ってしまいます。

ドレスアップですが、高価なものは必要ありません。100均のものでもセンスが光るものが置いてあるので、活用できます。また、古くなった電球を新しいものに入れ替えるだけでも部屋の雰囲気が変わります。

ドレスアップをすることで、お客様のイメージを固める為に、敢えてその部屋を案内する営業マンも増えてきます。案内が増えれば成約のチャンスも広がります。中には、2週間で成約した事例もあります。

我々も管理会社として、今から夏場に向けて、入居率アップの為色々策を講じていく所存です。

ゴミ出しのマナー違反には

2018年4月21日 土曜日

こんばんは。管理課の木安です。今回はゴミ出しのマナー違反についてのお話です。
新年度になり、新しい入居者が入ってくる時期になりました。そんな時に頻繁に出てくる問題が、ゴミ出しのマナー違反です。決められた曜日に出さず、カラスに荒らされて近隣からクレームの連絡が入ってきます。入居者からすると、他の自治体では何も言われなかったとか、ゴミの分別が分からないのでとりあえず捨てました、といった軽い気持ちからくるものだと思います。
オーナーからたまったものではありません。特にこれからの時期は暖かくなることで異臭を放ち、害虫の拠り所にもなります。ゴミの散乱しているマンションでは部屋付けにも悪影響を及ぼします。
ゴミ出しのマナーを守らせるのは最初が肝心です。
入居者を教育していくのも、オーナーから任された管理会社の業務です。散乱したゴミの撤去を迅速に行い、注意文の投函、掲示物を貼っていきます。
単身マンションの場合、掲示物や配付物を見ていないことが多く、一度では効果は現れない場合が多いですが、根気よく継続して綺麗なゴミステーションを保つことで徐々に理解してもらえるものだと信じて、日々物件を巡回していきます。