‘Uncategorized’ カテゴリーのアーカイブ

入居者様に長く入居してもらうために。

2018年11月10日 土曜日

こんにちは。センチュリー21の山地です。

一昔前は、入居時に礼金等の費用を多くいただくことができましたので、入居の「回転率」を上げるという考えもありました。しかし、近年は敷金・礼金0の物件がほとんどになり、回転率よりもいかに長く入居してもらうかが鍵になってきます。

今回は、ご自身の物件の入居者様に長く入居してもらうためにはどうすればいいかについて書かせていただきます。

入居者様に長く住んでもらう上で一番重要なことは、入居者様に不満を与えないということです。

老朽化した設備に関しては、なるべく取替を検討してあげる・共用部の清掃を徹底し、常に物件を綺麗に保つ・外壁が剥がれてきたら塗り直しをする等、常に入居者様の立場に身を置き、必要な出費に関しては出し惜しみをしないことが重要です。出し惜しみを続けていると、入居者様も不満が溜まり、退去へと繋がってしまいます。

家主様は家賃と引き換えに部屋を提供するだけでなく、入居者様へのサービスも忘れてはいけません。

いくら物件が新しく、設備が最新のものでも、入居者様への対応が悪ければすぐに退去に繋がりますし、逆に古い物件であってもサービスの質を常に高めることができれば、入居者様は長く入居してくれるはずです。

これは管理会社にとっても重要なことですので、常にサービスの質を高め、入居者様が住みやすいマンション管理を目指し、これからも精進していきます!!

稼働率を上げる為に・・・

2018年11月5日 月曜日

こんにちは。センチュリー21の川島です。

最近では朝晩の冷え込みがきつく、すっかり冬の訪れを感じる季節になりました。

皆様も体調管理はお気をつけください。

さて、今日は稼働率を上げる為に、何が一番効果的なのか、

年末に向けて賃貸業界ではお客様が全体的に減少していく傾向があります。

この時期を逃すと来年の3月のシーズンまで空室になってしまいます。

また、シーズンにも現状のままではなかなか決まらないお部屋もあると思います。

稼働率を上げる為にもこの年末にきちんとした整備を行う必要があります。

内装を綺麗にするのは勿論ですが、モニター付きインターホンの設置などの設備の見直し、

ちょっとした一工夫でお部屋の印象はがらっと変わります。

どういうものが効果的なのか、具体的にどうしたらいいのか分からない等ありましたら、

弊社管理課までご相談いただければ、金額とご相談しながら、より効果的な演出をご提供させて頂きます。

お気軽にご連絡ください。

定期借家契約で将来のトラブル回避!?

2018年10月16日 火曜日

こんにちは。センチュリー21管理課の木安です。

10月も半ばに入り、朝晩は涼しくなってきましたね。上着がないと肌寒い位ですが、弊社の営業マンの中では、まだ半袖で仕事をしている人間もいます。闘志を燃やして仕事をしているのだと思います。

さて、今日は定期借家契約についてのお話です。
秋といえば、転勤シーズンということもあり、分譲マンションや戸建のオーナーが弊社に管理と募集を任せていただける機会が意外に多いです。

転勤で、そのうち戻ってくる可能性がある場合、定期借家契約をオススメしています。
御存じだと思いますが、普通賃貸借契約ですと、入居者に出て行って欲しいと言ってもそう簡単には契約は終了しません。しかし、定期借家契約の場合ですと『確実に』契約を終了させることが可能です。

マンション1棟でも定期借家契約にしている場合があります。
一つ目は、数年後に建替えを検討しているので、ある程度したら退去してほしいと思っているケース。
二つ目は、ルールを守れない入居者に退去してもらい、マンションの秩序を保ちたいケース。

しかしながら、出て行かれたら家賃収入が見込めないのでは…?

そういう時の為に再契約が可能だという特約を付けておきます。再契約はお互いの合意があれば可能ですので、良い入居者は合意をし、退去を希望する場合は合意しなくて大丈夫です。

ただ、デメリットもあります。
途中解約が困難な定期借家は、借りる側にもリスクがあります。

だから、近隣相場よりも若干賃料は安く設定して、借りるメリットを出していかないといけません。

全てのオーナー様に有効とは限りませんが、建替えを考えているオーナー様や、入居者トラブルが多いマンションのオーナー様にとって、一つの方法になればと思います。

お気軽にご相談ください。

連休・連休でのお部屋探し

2018年9月24日 月曜日

こんにちは、センチュリー21 藤山です。

9月16日 17日敬老の日 9月23日秋分の日 24日振替休日と世間は3連休のお休みの方もおられましたが、当社はたくさんのお客様が来店されお部屋探しの方で店内は賑わっていました。

この秋のシーズンは気候もよくお引越しには快適な時期にもなっています。

その分、新たにお部屋探しをされる方も多いので良い物件が空いてくるなど探される方もお得な情報も出てきていますのでお部屋探しはぜひ当社にご来店ください。

台風での被害でまだお部屋の不具合などある物件もございますが、早急に対応させていただき快適な生活になれるように動いていくようにしていきます。

急な転勤の方も当社の管理物件ではすぐにでも入居可能な物件もありますのでぜひご相談下さい。

オーナー様もこの時期をチャンスにとらえぜひ当社にご相談宜しくお願い致します。

秋にお部屋探しをするメリットとは?

2018年9月13日 木曜日

おはようございます!!今回は管理課の渡邉が担当します。

毎年、1月末~4月上旬ごろまでは人の移動が多く、1年のうちで賃貸住宅の選択肢が最も増える時期です。ただし、契約の動きが早いため、一度内覧したお部屋が数時間後に契約されていることが珍しくありません。ですから、むしろ時間を気にせずじっくり気に入った物件を見つけたいと思う人には、秋の部屋探しがよいでしょう。

このほか、今から住まい探しをするなら、次のようなメリットがあります。

立地や賃料、物件や部屋の構造などにこだわりがあるなら、じっくりゆっくり時間をかけてチェックできる秋がよいでしょう。もし、気に入った物件が満室だったとしても、不動産会社に「春ごろに引っ越ししたいので空室が出たら教えてください」などと伝えておくことができます。今からたくさんの物件を見ておくことで、本当に優先したい条件は何か、も見えてくるのもよい点です。

要所を知った上で、お部屋探しをしてみては如何でしょうか!

騒音トラブルとその対処法について。

2018年8月25日 土曜日

こんにちは。センチュリー21の山地と申します。

先日は大型の台風20号が近畿地方を直撃しましたが、当社管理物件にはそれほど大きな被害が出ず、ほっとしております。

さて、日々当社には様々なクレームの連絡が入ってきますが、その中でも1位・2位を争うほど多いのが近隣からの「騒音」に関するトラブルです。今回はこの騒音トラブルと対処法について書いていきます。

まず、騒音トラブルの難しい所は「音」というのは人によって感じ方が違うというところです。ある人にとっては気にならない生活音でも、音に敏感な人からすれば立派な騒音トラブルになってしまいます。

それは管理会社の人間にとっても同じ事で、お客様から騒音に関する連絡があっても、正直その音を実際に聞いていませんので、どのレベルの騒音なのかが判断しにくく、その後の対応に食い違いが出てしまう場合もあります。

なので、このようなクレームの連絡があった場合は以下のことをしっかりと聞き取りをする必要があります。

①いつ音が聞こえてくるのか。

②どの辺りから音が聞こえてくるのか。

③どんな音が聞こえてくるのか。

④どんな頻度で聞こえてくるのか。

この具体的な内容を入れた注意文を全戸に投函すれば、心当たりのある方は自然と気を付けてくれるはずです。あくまで犯人を特定してこらしめるのが目的ではなく、騒音を止めるのが目的です。

もちろん、赤ちゃんの泣き声など物理的に解決が難しい問題もありますので、騒音トラブルを解決するには多少は妥協も必要になってきます。お客様のお悩みをしっかりと聞き、適切な解決法で対処していきましょう。

ペット飼育可能物件について

2018年8月19日 日曜日

こんにちは。センチュリー21の川島です。

連日の猛暑に毎日汗だくになりながら、日々仕事に励んでおります。

皆様も、こまめな水分補給を行って熱中症対策をしっかりとおこなってください。

最近弊社への物件の確認の際に良く言われるようになったのが、

『こちらの物件ペットは飼育可能ですか?』

なので、今回はペット飼育可能物件について書かせて頂きます。

昨今のペットブームに伴い、ペットを飼育される方の増加に伴い、

賃貸マンションでもペット共生マンションが新築で建てられたりと等もしています。

賃貸物件でペット飼育可というと小型犬や猫が主になります。

貸主にとってのメリット・デメリットをご説明させて頂くと、

賃貸物件ではここ最近で増えてきているとはいえまだまだペット飼育可能物件が少なく、

探している人から選ばれやすくなります。つまり希少価値の観点から部屋が決まりやすい、

つまり需要が多いのに対し、供給量がすくないので、家賃の下落を抑える事ができます。

デメリットとしては、室内の壁・建具等がひっかかれたり、おしっこ等で汚される、

鳴き声による近隣迷惑等があげられます。

先日弊社の管理物件でも共用部にペットの糞尿がひどいとマンションの入居者からクレームがありました。

現地を確認しましたら、エントランス部分に確かに排泄物の後が・・・

このように入居者のマナーが悪いと、マンション全体のイメージが悪くなってしまうのもあると思います。

弊社としても、物件巡回の際にきっちり各階の廊下・階段・エントランス等を確認し、汚れている箇所については清掃を行っています。

少しでも綺麗な環境をご提供できるよう、オーナー様の代行として、日々巡回等を行っていきます。

モデルルームの視覚効果!

2018年8月12日 日曜日

こんにちは!センチュリー21管理課の木安です。

お盆休み期間中ですが当社は営業しております。
暑い日が続きますが、このお盆に1部屋でも多く空室を減らせるよう、管理課全員で協力しているところです。

さて、今回はお部屋のモデルルームが視覚に与える効果についての話です。

モデルルームが空室対策になるというのは、以前から言われている通りで、オーナー様でもすでに作っている方もいらっしゃると思います。

モデルルーム化の一番の効果は、やはり他の物件と差別化できることです。

部屋探しの為に一日に3、4件も回っていると、どの物件がどの部屋だったのか、お客様は記憶が薄れてしまいます。
その際に、家具が置いてあるというだけでも、お客様の記憶に鮮明に残りやすくなります。

また、お部屋の使い方についてイメージさせて、脳内シミュレーションを促す効果もあるので、何もしていない物件よりも、より実生活を想像しやすくなります。

記憶に残りやすくなる、そして脳内シミュレーションを促す、この2点がモデルルーム化において視覚に訴える最大の効果だと思います。

余談ですが、先日、モデルルーム化されているマンションの家具を他の部屋に移動したのですが、今回は女性に手伝っていただきました。
部屋によって間取も違うので、家具の配置はとても思案するところです。
そんな時に女性が居ると、男とは違った目線で家具の配置を提案してもらえるので、まとまりの良いモデルルームに仕上げることができました。

これからも新しい目線、新鮮な意見を取り入れて、空き室対策に取り組んで参ります。

防犯カメラによる犯行抑止

2018年7月28日 土曜日

こんにちは センチュリー21
藤山です。

毎日暑い日が続きますので、体調管理を気をつけていきましょう。

今回は防犯カメラ設置のメリットについてお話します。
①犯行抑止
②不法投棄抑止
③ルール違反の証拠確保
④業務の効率化
といったものがありそのメリットは入居者に安心感を与えることができ、物件の資産価値を高めることができます。

当社の管理物件でも最近導入していくマンションでも実際に秩序を乱されることがなく快適にご入居できるという事例も多くなりました。

今後もいろいろご提案やご相談なども受付させていただいておりますので何なりとお問い合わせお待ちしております。

マンション駐輪場の放置自転車について

2018年7月19日 木曜日

こんにちは。センチュリー21資産管理課の渡邉です。

今回は、マンションを管理に至って出てくるマンション駐輪場の放置自転車問題についてお話しさせて頂きます。

①は放置してはならない。

この放置自転車問題は、特に駅近のマンションに多く発生しやすく、管理会社としても常に頭を悩ませる問題となっています。単にマンション敷地が一部占有されるという場所的な問題だけでなく、転倒等による事故のおそれ、さらには治安の乱れなど防犯上の問題にもつながりますので、できるだけ早期に手を打つことが必要です。

②放置自転車を生じさせない手立て(予防的方法)

まず、しなければならないのは、そもそも放置自転車を生じ難くする手立てです。まず自転車使用あるいは駐輪場使用の細則を作成する。そして、居住者用の自転車のため駐輪許可シールを作成し、居住者所有の自転車はこれを貼付する。このシールには、部屋の番号を書いてもらう。これらの方法により、居住者所有自転車とそうでない外部の者の自転車を区別することができます。

③放置自転車が生じた場合の手立て(事後的方法)

それでも放置自転車が生じた場合はどうしたらよいでしょうか。以下、順を追ってその手立てを考えてみましょう。注意して欲しいのは、放置自転車だからといって、こちら側が勝手に処分することはできないということです。所有者がいる以上、勝手に処分すると刑法上は器物損壊罪(刑法261条)、民事上は不法行為による損害賠償(民法709条)の対象となりかねません。

(1) 放置者への警告定期的に巡回し、放置自転車を見つけたら、不法駐輪であること、直ちに撤去すること、所定の日時までに撤去しない場合は管理会社が適宜処理する等の旨を記載した荷札を自転車のハンドル部分に取り付けましょう。これで、放置者に自発的な撤去を促すのです。この際、荷札を取り付けた日時、対象自転車を記録しておきます。デジカメなどで写真を残しておくのもよい方法です。

(2) 集中管理上記警告をなしてから一定期間を経過してもなお放置が続いている場合は、放置自転車を鎖やロープなどで繋いておきます。その際、放置者に対し、「持ち主の方は管理会社まで連絡すること」と告知文を目立つところに掲示しておきます。もし、放置者が連絡があった際は以後自転車を放置しないよう告知しましょう。(3) 遺失物届出と所有権取得時期上記連絡をしても引き取りにこないもの及び所有者が判明しないものについては、「遺失物」として警察へ届出をします。民法240条により、遺失物法による公告後6ヶ月経っても所有者が現れない場合は、管理会社が所有権を取得しますので、このときはじめて管理組合で売却・廃棄などの処分ができるようになります。

このような手順で日々、マンション駐輪場を綺麗な健康的な状態に保つことを心がけていきます。