ゴミ出しマナーの悪い入居者への対応に注意!!

2018年2月17日

こんにちは。センチュリー21の山地です。

マンションの入居者の中には、ごみ出しのルールを守らず、指定日以外にごみを出す方もおられます。こういった方にはもちろん注意を促す必要がありますが、やりすぎてしまうと逆に家主様の方が不利になってしまうケースもありますので注意が必要です。

ある家主様は、入居者のごみ出しのマナーの悪さに腹が立ち、ごみの中から個人情報の書かれたものを見つけ出し、「見せしめ」として掲示版に貼り出し、入居者全員に注意を促しました。

その結果、入居者からもやり過ぎではないかという声が挙がり、逆に管理体制に不安を持たれる様になってしまいました。

このようなケースの場合、入居者は借地借家法等の法律で守られているため、ごみ出しのルール違反は家主との信頼関係の破壊とまでは言う事はできず、逆に家主様はプライバシー権の侵害とみなされ、損害賠償を請求されてしまう可能性があります。

そのため、ごみ出しのマナーの悪い入居者がいる場合は、面倒ですが、書留郵便やメールなど証拠の残るかたちで注意を続け、それでも違反が続けられて信頼関係の破壊と認められるまで待ってから、損害賠償請求を含めた明け渡し請求の訴訟を起こすしかないというのが現状ですので、粘り強い対応が必要です。

空家管理業務について

2018年2月12日

こんにちは!平昌オリンピック始まりましたね!

まだ日本は表彰台に上がれていませんが、期待できる選手がいっぱいいます!

夏季五輪もいいですが、冬季五輪も面白いのでお勧めですが、寝不足気味な川島です。

さて、本日は僕が行っている空家管理業務について書かせていただきます。

『実家が両親亡きあと空家のまま・・・』

『1年間だけ海外転勤が決まって・・・』

理由は様々ですが、たくさんのご依頼を頂いております。

仕事の内容としては、月に1回ないし2回ほど巡回して換気・水張り・清掃・報告書の提出です。

これから後期高齢化社会になるにつれ、空家の数は年々増加しており、2033年には空家率が30.2%になるそうです。

実はこの『空家問題』は、社会問題となっています。メンテナンスをされないまま放置されている空家、景観を損ねるだけでなく、不法投棄や火災の危険性などなど様々なリスクがあります。

その為に定期的に弊社が代行で巡回を行う業務内容となっております。

現在進行形でどうしたらいいのかお悩みの方、ご相談だけでもよろしいので、一度弊社までご連絡ください。

賃貸住宅を借りる際のポイント

2018年2月4日

寒い季節とインフルエンザが流行していますが、いつも元気な
センチュリー21 藤山 です。

消費者アンケートによる賃貸住宅を借りる際のポイント
「賃料」80.0%
「利便性」59.1%
「周辺・生活環境」47.1%
がトップ3になっています。

そのため当社では1番の賃料設定を常に借りられる方にお得な
情報をいち早く提供していくことと、オーナー様にも部屋づけ
をして感謝されるように心がけています。

常に最先端の情報を掲載していきますのでご来場のほど
宜しくお願い致します。

物件の巡回、清掃について

2018年1月27日


こんにちは!管理課の渡邉です!

今週は物件の巡回と清掃についてです。

まず物件の清掃業務ですが綺麗な方が絶対に良いに決まっています。

週に2回清掃すれば、ゴミ置場の収集日にあわせて効率よく清掃もできます。

また週1回巡回すれば、ついでに空室の窓を開けられますし、建物設備の巡回点検もできます。

また、ルール破りの入居者に注意文を投函したり物件内の小さな異常を発見できます。

それらがキチンをきちんと報告されればコトが大きくなる前に対処できますので当社では決まりごとにしています。

また、この巡回や清掃は「空室対策」にもなります。

共用部分がいつも整理されて綺麗なら、入居者が退去する理由の1つをなくすことができます。

現場の小さな異常に早く気付くので入居者に不便を強いることを事前に防ぐことができます。
募集中の部屋を「良い状態」に保つこともできます。

もちろん、エントランスや共用部分が綺麗な物件に案内されたら、「ここに住みたい」と思うお客様も多いでしょう。

汚いより綺麗なほうがいい、という消極的な発想ではなく、管理物件を高い入居率で維持するために清掃は必須なのです。

これらの当たり前の動きである、巡回や清掃をと徹底し今年もより一層「管理の質」を高めていこうと考えております!!

冬場は結露によるカビに注意!!

2018年1月21日

こんにちは。センチュリー21の山地です。

今年に入り、気温が上がったと思ったらまた急に下ったりと不安定な気候が続いていますが、このように気温差が激しくなると賃貸物件の室内でも結露が発生しやすくなり、カビも生えやすくなります。

今回は、この時期に多い結露によるカビについて書かせて頂きます。

私達も退去立会を行った際、結露によって壁紙が剥がれ、カビだらけになっている部屋をたびたび目撃します。では、このような部屋の原状回復費用は貸主か借主のどちらの負担になるのでしょうか。

結論から言うと、借主によほどの落ち度が無い限りは、借主に対して費用を請求するのは難しいと思われます。

原状回復費用をめぐるトラブルとガイドライン(再改訂版)によると、「結露は建物の構造上の問題であることが多いが、賃借人が結露が発生しているにもかかわらず、かつ、拭き取るなどの手入れを怠り、壁等を腐食させた場合には、通常の使用による損耗を超えることが多いと考えられる。」とされています。

つまり、結露の原因のほとんどが建物の構造上の問題であり、借主が必要最低限の対応をしているのであれば、それ以上を請求することは難しいということになります。

となると私達にできる最善の策は、結露によるカビを未然に防ぐために入居者に呼び掛けることです。

具体的には、「結露は小まめに拭いて下さい。」「換気を小まめに行って下さい。」「カビが発生した場合はすぐにご連絡下さい。」といった掲示や書面を、冬場になる少し前くらいに投函するのが効果的です。

結露によるクレーム等でお困りのオーナー様は是非参考にしてみて下さい。

当社の隠れた業務について

2018年1月15日

初めまして。今年より管理課に配属された木安と申します。

今回は、当社が携わっている尼崎市のPFI事業についてご紹介させていただきます。

PFIとは、(プライベート・ファイナンス・イニシアティブ)の略なのですが、自治体が行う公共事業について、民間の資金とノウハウを活用し、民間主導で行うことで効率的な公共サービスの提供を図るというものです。

尼崎市のホームページにも掲載されていますが、市は現在、武庫地域の市営3住宅(時友住宅・宮ノ北住宅・西昆陽住宅)の建替事業を行っております。

当社では尼崎市から業務の委託を受け、現在市営住宅にお住まいの入居者が、新築住宅にお引越しをするお手伝いをさせていただいております。

昨日も、建設中の新築住宅のモデルルーム見学会を実施し、寒い中ではありますが数多くの入居希望の方にお越しいただきました。

管理課スタッフ総出で入居者の対応を行い、安全第一で終了することができました。

普段の管理業務に加えて公共の仕事に携わることも地域活動の一つです。

あまり表には出てこない業務ですが、今後も管理業と並行して行い、地元を盛り上げるよう管理課一同頑張って参りますのでよろしくお願い致します。

新年明けましておめでとうございます

2018年1月8日

新しい年を迎え今年もやる気に満ち溢れています。

センチュリー21 アクロスコーポレイション 藤山です。

この3連休もたくさんのお客様の来場もあり店舗も賑わい

社員一同、感謝の気持ちでいっぱいです。

スタートダッシュが出来たと思います。

この新しい年の始まりに新たな新生活を迎えられる

ご入居者に当社の管理物件に入居してよかったと

思っていただけるようにサービス向上を目指していきます。

アクロスグループ企業理念である

日本一お客様に近い立場でお客様の幸せに貢献する会社

としてこの1年取り組んでいきますのでどうぞ宜しくお願い致します。

今年1年間ありがとうございました。

2017年12月24日

すっかり冬らしく、朝晩が冷え込む季節になりましたね。

センチュリー21 アクロスコーポレイションの川島で御座います。

当社も年末らしい忙しさでバタバタしております。

ですが!まだまだお部屋を探しにお客様は来場されてます。

ありがとうございます。

今年1年を振り返りますと新卒が10名入社、

また去年入社の二年生の躍進、

既存メンバーも負けじと切磋琢磨しております。

管理課としてもメンバーの入れ替わりがありましたが、

それぞれが身を粉にして頑張っております。

来年はもっとオーナー様方の為に、

地域の為に、入居者の為に

精進して参りますので、

来年もアクロスコーポレイションを宜しくお願い致します。

空室のモデルルーム化について

2017年12月15日

こんにちは!管理課の渡邉です!

はやいもので、もう師走ですね。

忙しくバタバタされてる方も多いかと思いますが、

早速本文にうつります。

今回のテーマは

空室のモデルルーム化についてです。

この空室対策の意味は、
「部屋の見せ方を工夫する」
ことです。

その代表的な方法が
カーテンや家具や生活小物をセットする
「モデルルーム化」と言われる手段です。

モデルルーム化が賃貸管理の世界で
いつ頃から始まったのかは正確に覚えていませんが
15年くらい前には新聞等で紹介されていたと思います。

どちらかの管理会社さんが先駆的に始めたアイディアが
全国に広まっています。



募集中の部屋をモデルルーム化するのは
本当に効果があるのか?

効果があるなら
すべての部屋をモデルルームにすべきか?

モデルルームにするとしても
効果があり、そして効率の良い方法は?

それらを日々追求して考えたいと思います。

何も置いていないガランとした部屋と

生活感が漂う家具や生活小物がセットしてある部屋

お客様は「どちらの部屋が自身の生活をイメージできるか」
と言えば後者に決まっていますよね。

だから「効果はある」ことは間違いありません。

問題は、
時間と手間と費用がかかりすぎる、ということです。


すべての部屋をモデルルームにすべきか?


効果があるならすべての部屋で実施すべき

と思うかもしれませんが、

いくつかの理由でその意見には反対です。


たとえば空室のAとBがあり
両方とも長期にわたって空いていたとします。

Aにはそこそこの反響があり
業者からの問い合わせもあります。
しかし案内してもなかなか決まらないのです。

一方のBは反響や問い合わせが少ないです。
部屋を見に来るお客様の数が足りていません。


このケースなら
Aはモデルルーム化した方が良いですよね。

現地で
お客様に気に入っていただける飾り付けと
迷った気持ちを後押しするような条件を考えたいです。
たとえば「希望の設備をつけます」というようなサービス。


Bは手間をかけてモデルルームにしても
その効果を発揮する状態ではないのです。

反響や問い合わせを増やす工夫と
業者が紹介してくれるような条件を考えたいです。

このように、
モデルルーム化というのは手段で有り
その部屋によって必要か否かは違ってきますよね。

もうひとつの理由は「時間と手間の問題」です。

退去立会から入居完了までの作業は
とても多く煩雑です。

だから作業には
優先順位とメリハリをつけることが大事です。

モデルルーム化という手段を使わなくても
決まる部屋ならできるだけ避けたい作業です。

ひとつのアイディアは「モデルルーム写真」です。

家具や小物をセットして
写真を撮ったら片付けてしまうのです。

そして大きく引き延ばしてパネルにした
モデルルーム写真を部屋に置いておくのです。

お客様には
ガランとした部屋と
モデルルームとなった部屋を見比べて
イメージを膨らませていただけます。

邪魔にはならない
カーテンと照明器具は付けたままで良いと思います。

そのままお客様に使っていただいてもいいですよね。

モデルルーム写真があれば
インターネット掲載用にも使えますし、

なにより、
一度だけ撮影しておけば次の空室でも使えます。

すべて同じ間取りの物件なら
一枚のモデルルーム写真があれば足ります。

もちろん
「そこに家具があった方がよい」かもしれませんが

でも「時間と手間と費用」と
その反対に「効果」という錘(おもり)を乗せて
判断しなければ現場が疲弊してしまいます。

もう一度書きますが
モデルルーム化は手段であって目的ではありません。

やらなくて済むなら
やらない方が良いのです。


もうひとつの利点は
「何部屋分もの家具がいらない」ことです。

たとえばソファとテーブルを使う場合は

部屋の床の色に合わせて
2~3セットを用意すれば
使い回すことができます。

床の色は「濃い色」と「中間の色」と
「白っぽい色」に分けられますから
この3色に合う家具だけで間に合うのです。

そしてソファとテーブルの回りの
ラグマット、クッション、フェイクグリーン
などの色使いで特徴付けをします。

等々、まだまだ発想して良い部屋を提案し、良い収益を確保することで

マンションオーナー様の手助けになればとおもいます。

年末年始は空き巣に注意!!

2017年12月8日

こんばんは。センチュリー21の山地です。

気がつけば今年もあと少し。皆様も年末年始の休暇に入り、帰省される方も多いと思いますが、実はこの12月と1月は空き巣の被害が一年間でもっとも多くなる時期でもあります。今回はこの空き巣対策について書かせて頂きます。

まず、年末年始に空き巣が多くなる要因としては、

・暗くなるのが早い時期

・現金を持つ事が多い時期

・家を不在にすることが多い時期

ということが挙げられます。

賃貸物件でできる空き巣対策としては、次の様なことが挙げられます。

●TV付ドアホンの設置→空き巣は顔を見られることを嫌がりますので効果的です。

●オートロック→侵入に時間がかかるのでとても効果的です。

●郵便物を溜めない→空き巣は郵便物の溜まり具合で留守かどうかを判断します。常にポストは綺麗にしておきましょう。

●カードキー→ピッキングやサムターン返しができないので効果的です。

一度、空き巣に入られてしまうと、物件自体の印象も悪くなりますし、また別の部屋も狙われてしまうケースも多くあります。

オートロックやカードキーなどに変更するのは費用の面でも難しいかもしれませんが、ポストの確認などは簡単にできて効果的な対策です。

これからの時期は慌ただしくなってきますが、常に空き巣への警戒心を持って年末年始を迎えましょう!!