家主様向け賃貸管理のブログ

こんばんわ。鷲谷です。

賃貸経営の目的のひとつは「収益をあげる」ことです。そのための第一歩は「物件力を高める」ことでしょう。それによって賃料を高く設定することができます。これを「あるべき賃料収入」といいます。つぎは、「空室や値引きや未回収によるロスを防ぐこと」です。それによって実際に多くの家賃を手に入れることができます。これを「実際の賃料収入」といいます。三番目は「運営費を効率よくコントロールすること」です。運営費とは、税金や保険料や水道光熱費など、賃貸経営をする上では欠かせない必要経費です。運営費はただ節約するのではなく、「使うべきは使い、節約すべきは節約する」ことが大切です。これを「運営費のコントロール」といいます。以上を算出式で表してみました。

『あるべき賃料収入－空室などのロス＝実際の賃料収入

実際の賃料収入－運営費＝純利益（収益）』　←これを増やす！

運営費の中で一番多くを占めるのはメンテナンス費用です。メンテナンス費用を効率よくコントロールすることができれば収益確保につながる、ということになります。そこで今回はメンテナンス費用に対する考え方のお話です。

①退去時のリフォーム費用

メンテナンス費用の一番目は「退去時のリフォーム費用」ですが、これは「原状回復リフォーム」だけではありません。それとは別に「古さを取り除くリフォーム」と「差別化のリフォーム」があります。原状回復リフォームだけではクロスや畳や襖などは新しくなりますが、それ以外の部分は放置されたままなので、徐々に古くなってしまいます。気が付くと年数の経過とともに“何となく築古感”を漂わせて、内見したお客様が微妙に感じたりするのです。ですから退去時には「原状回復」と「古さ除去」のリフォームをセットで行う必要があります。そして築１０年など、ある程度の年数を経たら「差別化リフォーム」も合わせて行うべきでしょう。

差別化リフォームとは、間取の変更や設備の入れ替えのように多額の費用をかけるばかりではありません。これらの退去時リフォームは、物件力を保ち「あるべき賃料収入」を維持することにつながるように考えるべきです。効率よくコントロールすることが重要です。

②日常清掃費用

メンテナンス費用の二番目は「日常清掃費用」です。日常清掃がしっかりと行われていれば、物件の外回りやエントランス、通路、廊下がいつも綺麗に清掃され整頓されているので、入居者が長く住んでくれることにつながります。また、入居希望者が内見のために訪れた時の印象も良いので、入居してくれる可能性も高まるでしょう。あまり費用をかけすぎては運営費がかさんで収益を圧迫しますが、清掃せずにゴミや埃が放置された状態では空室が長引いてしまいます。ここでも運営費のコントロールが必要です。

③自主点検と法定点検費用

メンテナンス費用の三番目は「自主点検と法定点検費用」です。受水槽、浄化槽、防火設備、電気設備などの点検です。経費節約の観点からは、なるべく支出は避けたいところですが、法律で定められた義務なのです。それによって敷地や建物内での不慮の事故を防ぐことができます。万一の事故が起きても、オーナーの損害賠償リスクも減らすことができます。

④建物・設備の定期メンテナンス

メンテナンス費用の四番目は「建物・設備の定期メンテナンス」です。室内と同様に建物と設備も経年によって古くなります。たとえば、屋根や外壁や雨樋、ベランダ、階段・廊下など。室内の給湯器、エアコン、浴室、キッチン、洗面、トイレなどの各設備です。「何年経ったら修理が必要」ということが判っているので、問題が発生する前に定期的にメンテナンスすることが大切です。これを「予防メンテナンス」といいます。放置しておくとトラブルが起こり余分な費用を負担することになります。このような「緊急メンテナンス」はなるべく避けたいですね。定期メンテナンス費用は、最初の１０年間はほとんどかからず、半分以上は２０年後から発生するという厄介な性質があります。そのために資金を蓄えておく必要があるのです。中長期の修繕計画があれば予算が立てられるので準備することができます。このメンテナンスは「物件の価値を維持」するためのものなので、これによってグレードアップを目的とはしていません。

以上の４つのメンテナンス費用は、賃貸経営をする上では手を抜かない方がいいのです。ただし、かける費用は上手にコントロールする必要があります。

⑤グレードアップのための工事

メンテナンス費用の最後の五番目は「グレードアップのための工事」です。“リニューアル工事”ともいいます。この工事は必須というワケではありません。たとえば木造のアパートが築２０年から２５年を迎えたとき、マンションなら３０年を超えた頃。大規模なリニューアル工事をするかどうかは、オーナーの賃貸経営の目的や考え方によります。古くなった分は家賃の値下げで対応する考え方もありますし、取り壊して次の有効活用をにつなげることもできます。

前述の４つのメンテナンスをしっかりと行っていれば「物件力」は保たれているので、大きな家賃の値下がりや、多くの空室に悩むことはないでしょう。もちろん地域の賃貸需要やライバル物件に左右されることはありますが・・・。

一方でリニューアル工事を行うと、物件の寿命が延びて、あるべき賃料が上がり空室などのロスを下げることはできるでしょう。しかし金利負担は増えるので、手元に残るキャッシュフローが増えるか減るかは計画次第です。「やるかやらないか」は緻密にシミュレーションして判断すべきですね。

このように考えてみると賃貸経営の収益とは、メンテナンス費用を「どのように効率的にコントロールするか」で左右されることが判ります。ただ支出を渋って運営費を下げるのも、メンテナンスにやみくもにお金をかけるのも上手な方法とはいえません。やはり、上手くコントロールすることです。

おはようございます管理課渡邉です。あたたかくなってきました今日この頃、皆様いかがお過ごしでしょうか？！

メルコホールディングスグループの㈱バッファローＩＴソリューションズは不動産管理会社や賃貸集合住宅のオーナｰに提供する賃貸向けＷｉ－Ｆｉブロードバンド工事事業を開始すると発表しました。

従来の各戸にケーブルを引き込む方式に比べ、無線ＬＡＮ方式は住宅への大きな改修を行わずに短い工期で設置が可能な為、施工費費用を抑えられる点などで優れており、入居者に対してインターネット接続サービスを提供できる。

法人向けの無線ＬＡＮ製品の開発・製造から設置サービスまで手がける大手グループの組織力を活かし、レベルの高い施工とメンテナンスを全国均質に提供する方針である。

今後はこのようなに、インターネット接続が簡易になり、接続が無料の物件としていくような物件が今後は増えていくと思います。

こんにちわ。センチュリー２１の田中です。

最近ワンルームの空室がなかなか埋まらない事ありませんか?

賃貸のオーナーさんとお話をしていく中で、沢山のオーナーさんが誤解されていることがあります。

それは最近のお客様が賃貸物件に求めている要素についての優先順位です。

お客様が物件に求めている優先順位として

第一に「賃料」（経済性）

第二に「最寄駅からの距離」（利便性）

第三に「間取り・面積」（生活のしやすさ）

第四に「物件のデザイン」（見た目）　　　の４点です。

これが、賃貸物件を選ぶときの前提となる条件です。

なのでセキュリティー面や、シャワートイレなどの設備は、第２重視事項ででしかなく、上記の前提条件をクリアした物件には有効ですが前提をクリアしていないのにリノベーション等にいくらお金を掛けてもお金の無駄になります。

もし、少しでも空室を埋めたい場合は、同じワンルームマンションの相場を今一度確認し、条件を下げてみてはいかがでしょうか?

こんばんわ。資産管理課の鷲谷です。

久しぶりのＱ＆Ａシリーズです。

Ｑ．築１２年の木造アパートを所有していますが、初めての外壁塗装を検討しています。工事の見積金額は５００万円です。青色申告をしているのですが、支出した金額は一括で経費として計上できるのでしょうか。

Ａ．賃貸経営にリフォームは“付き物”ですから、長い賃貸経営の間には多額の工事代の支出が必要になりますね。そのときに「修繕費」か「資本的支出」かというテーマが持ち上がります。どちらかによって税額が違ってきますから大きな問題です。

修繕費とは、その年度に一括で必要経費として計上できる支出です。資本的支出とは、かかった金額は資産として計上されて、数年に分けて減価償却という必要経費として処理されます。

どちらも、最後に所得から差し引かれる額は同じですが、早く必要経費とした方がキャッシュが手元に残るので、いろいろな選択肢が広がります。できるだけ、単年度で経費計上できる費用は計上すべきでしょう。ご質問は、計画している外壁塗装５００万円の工事が「修繕費」となるか「資本的支出」と見なされか、ということですね。

Ｑ．どんな工事なら「修繕費」として計上できるのですか？

Ａ．まず、言葉の定義ですが、修繕費とは、汚損・破損した部分を元に戻す修繕や、維持するための定期的な修繕のための支出です。資本的支出とは、資産価値を増やしたり耐久性を増すための支出です。この定義によれば、アパートの外壁塗装のための支出は新築時の状態に戻すための工事ですから「修繕費」と見なされます。ただし、塗装の質を上げる（建築時はアクリル塗装だったが耐用年数の長いフッ素塗装にする）とか、一部にタイルを貼る、などのグレードアップが伴うと、資産価値や耐久性を増すことになるので「資本的支出」と見なされます。気を付けてください。

Ｑ．どちらか判断が難しいときもありますね。

Ａ．「修繕費」か「資本的支出」かの判断には、まず「少額又は周期の短い費用」は、その全額を修繕費とすることができる、という規定があります。少額とは「２０万未満」で、周期の短いとは「だいたい３年以内」です。つまり、たとえ資本的支出に該当するものでも２０万未満か、あるいは、だいたい３年以内の周期で行われている支出なら修繕費とすることができます。

この２つに該当しない場合は、前述の定義に照らして「修繕費」か「資本的支出」かを判断します。「破損・汚損箇所を元に戻す修繕」なら修繕費、「資産価値の増加や用途変更を伴う修繕」なら資本的支出です。工事内容によっては、どちらか判断が出来ないときがありますね。そのときは「６０万円基準」と「前期末の取得価額のおおむね１０％相当額以下」という便法がありますが、少し分かりにくいのと、今回のケースに該当しませんので説明は控えます。

最後に、具体的な事例で説明しておきましょう。たとえば、バランス釜が壊れて全室を交換するのに５００万円かかった場合でも、内容から「修繕費」です。これを給湯器にグレードアップする場合は「資本的支出」となります。

例えば、２０室に４万円のテレビ付きドアホンを設置すれば資産価値が上がります。しかし、合計８０万円かかる場合でも、一部屋当たり２０万未満なので修繕費（あるいは消耗品費）です。間取を２ＤＫから１ＬＤＫに変える場合は用途変更なので「資本的支出」です。退室の後、あまりに部屋の状態がひどくて、壁や床を元に戻すための工事に１００万円かかったとしても「修繕費」です。つまり、「元に戻す修繕」か「資産価値が増加する」かで判断するのです。

築１０年を超えてくると多額の費用のかかる工事が必要になってくるでしょう。支出をなるべく抑えながら効果の高いリフォームを心掛けてください。その際に「修繕費」か「資本的支出」かの判断も大事です。手元に残るキャッシュに大きく影響しますから。

こんばんは管理課ワタナベジュンヤです！

今回はゆとり世代の住宅購入についての記事です。

ゆとり教育を受けた２０歳代の“ゆとり世代”の８割が中古住宅を検討しているというのだ。調査によると、結婚後に親との「近居」を望む“ゆとり世代”は約３割にとどまる一方で、子供との近居を望む親世代は約６割にのぼった。

また、マイホーム購入時に約８割が中古住宅を検討し、7割以上は親からの資金援助を期待していない。だが親世代は2人に1人が子供のマイホーム購入時に資金援助をすると回答し、「資金援助をするので近くで住んでほしい」という希望を持ってることが分かった。

この結果「失われた２０年とともに成長し堅実・安定志向」と言われている“ゆとり世代”の特徴が表れる結果となったとしている。

こんにちは。センチュリー２１の田中です。

今日は家賃滞納した部屋への対応についてお話させて頂きます。

新しい賃貸マンションで生活を開始した人で家賃を滞納した結果、部屋から荷物を勝手に撤去され、鍵まで変えられたとこのような悩みが弁護士に寄せられることがあるそうです。相談者はうつ病などがあり、生活保護を受けて生活しているといいます。

家賃を払えない理由として、「年金暮らしで収入が少ない」「失業してしまった」などの理由で、賃貸マンションの家賃を支払えない家賃滞納者から相談が国民生活センターに寄せられているみたいです。なかには、家主や不動産屋から、強制的な退去を請け負う「追い出し屋」なる業者まで存在しているみたいです。

はたして、家主や不動産屋などが、家賃滞納者を強制的に追い出す行為は合法なのでしょうか。「追い出し屋」は問題ないのか。

●家主・不動産屋の「追い出し行為」は不法行為になります。

緊急のやむを得ない特別の事情が存在する例外的な場合でない限り、家主・不動産屋がマンションの家賃を滞納したことを理由に、部屋から荷物を勝手に撤去したり、鍵を交換した場合は、借主に対する不法行為に該当し、違法になります。逆にこれによって被った損害について、賠償を請求できることになります。

昔では当たり前だった部屋に勝手に入ったり、鍵を交換する行為は今では、違法となっています。

家賃滞納の督促するに当たって、面会、文書の送付、張り紙、勤務先への電話、その他のいかなる方法を問わず、人を威迫し、私生活若しくは業務の平穏を害するような言動をしてはいけません。家賃督促を行う場合はまず弁護士に相談することが大事です。

おはようございます。管理課の鷲谷です。

今回は、賃貸経営をする上で大きく影響する「借家法」と「定期借家権」が生まれた経緯を考えてみたいと思います。

時は明治の時代です。日露戦争の直後といいますから明治３８年頃でしょうか。大工のトメさん（架空の人物）が借家で家族と暮らしていました。ある日、突然に大家さんが現れて「明日で契約が切れるから出て行っておくれ」と言うのです。大家さんが言うには、戦後の経済発展で地方から都市部に労働人口が流入して、家賃の相場も上がっている、とのこと。「もっと高く貸せるから」と言うのが大家の言い分でした。トメさんはこの貸家に住んで６年になります。今まで２回ばかり契約の更新をしていて、今度も当然に更新するつもりでいました。しかし、当時の賃貸借契約は大家に更新の義務はないので、２年契約といえば２年で終わるものでした。大家の言い分に法律上の非はありません。トメさんは泣く泣く、家賃の値上げを、大家の言い分通りに飲むしか術（すべ）はありませんでした。

トメさんのような借家人が、安定した住居を確保できないのは望ましくないという理由から、借主を保護する事を目的で借家法が作られたと言われています。大正10年のことです。その中で特筆すべきは「法定更新」です。貸主が更新を拒否するときは半年前までに通知しなければならない、というものです。通知をしないと強制的に更新されます。これによって、トメさんのような借家人は、半年前には「出て行かなければならない」ことが分かるので、別の住居を探す余裕が生まれることになりました。

さて、明治・大正の次は昭和の時代、日本は戦争に突入してしまいます。トメさんの孫も立派に成人して戦地に行くことになりました。戦地に赴く者の心配事のひとつに、残された女房と子供の住居の問題がありました。「自分がいない間に借家を追い出されるのではないか」という想いです。実際に、夫を失った未亡人や遺族が、「半年前の通告」によって更新を拒絶されて借家を追い出されるという事態が起こったと言われています。「これでは安心してお国のために働けない」。このような背景から、「半年前に通告しても、正当な事由がなければ貸主からの契約解除は認めない」という主旨が借家法に加わりました。国民全員が戦争に集中するための「戦時立法」だったと言われています。

しかし、戦争が終わった後もこの制度は現在まで続いています。これによって事実上、契約満了による地主、家主からの解除はできなくなったのです。世の中は平成の時代となり、トメさんのひ孫は成功して地主と大家になっていました。地価が上昇して、固定資産税や相続税の負担が増えてきましたが、借地借家法に守られた借地人や借家人のために、土地の有効活用が図りづらくなったり、売却も思うようにならないという事態になりました。明け渡しを要求しても、驚くような高い立退き料を支払わなければなりません。あの「正当事由制度」が大きく影響しているのです。

そこで、平成4年に定期借地権、平成11年に定期借家権という制度が生まれました。この制度を使って賃貸借契約をすれば、法定更新や正当事由の適用もなく、期間満了とともに契約は終了します。現在では、今までの「正当事由」による借地借家制度と、新しい定期借地、借家制度が両方とも存在し、貸主と借主はどちらも選べるようななっています。

しかし、一般のアパート・マンションの賃貸借契約では、いまだに「正当事由」による借家制度（普通借家権という）が多く選ばれていて、定期借家契約の割合は一桁台に留まっています。折からの「空室増時代」にあって、一定期間しか住めない定期借家では「部屋が決まらない」と思われているのです。それは「誤解だ」という意見もあります。せっかく貸主寄りの制度が生まれたのに勿体ない話ですね。

最後に、正当事由制度の導入は「戦時立法とはいえない」と主張する声もありますので申し添えておきます。

おはようございます資産管理課の渡邉です。

今回は先日、新聞記事にありました滞納者の退去をめぐる訴訟問題です。

昨年１１月の訴訟問題で家賃を滞納すれば、借主に無断で部屋の鍵交換や持ち物の処分ができると定めた契約条項が消費者契約法に違反するとして、ＮＰＯ法人「消費者支援機構」が大阪市の管理会社に条項の使用差し止めを求めたのだ。いわば、賃貸業者の「追い出し行為」の違法性を問う訴訟だったが、大阪地裁は「すでに条項を使用していないと表明している」などとして、ほとんどの原告側請求を葉却した。

消費者契約法は第１０条で「消費者の利益を一方的に害する行為は無効とする」などと定めており、強制的な追い出し行為はこれに当たる可能性がある。しかし、今回の訴訟や賃貸業者側の主張を通して見えてきたのは、確信的に家賃を払わなかったり、「ごね得」を通したりと、入居者側にも悪質な行為が多々あるという実態、いわば、“モンスター店子”ともいうべき借主たちの存在だ。

同社によると、管理する約３０００室のうち、約３０％は家賃を滞納したり、督促してやっと入金されたりと、何らかの問題がある入居者だという。さらに全体の３～５％が支払う意思がないなど「完全滞納」に該当。年間でそうした悪質な滞納は４０～５０件、滞納額は約２０００万円にも上るという。

不動産・賃貸業界の関係者によると、業者と借主の関係でいえば、どうしても“弱者”である消費者を守るという観点から借主が「善」、催促をしている不動産業者が「悪」というイメージでとらえられてきた面があるという。それでも、賃貸業者側が不正の実態を根気よく訴えてきたことで、最近は裁判でも業者の主張を「認める判例が増えてきたという。裏を返せば、それだけ店子の不正が目立っているということかもしれない。

センチュリー２１　管理課の田中です。

今回はマンションセキュリティーについてお話させて頂きます。

オートロックやカメラ付きインターホンなど、セキュリティがしっかりしたマンションでも、空き巣の被害は後を絶ちません。泥棒に狙われやすいマンションと、そうでないマンションには、どんな違いがあるのでしょうか？

●大型マンション

扉や窓、ベランダなど、同じような構造の住戸がそろっているため、泥棒にとっては一度にたくさんの犯行が可能です。

●賃貸マンション

独身の入居者が多い、日中は不在の部屋が多い、顔見知りが少なく大きな荷物を持ち出しても怪しまれない、などの理由から、犯行しやすい建物といえそうです。

さらにマンションの階数別被害率は、1階、2階に次いで、なんと6階以上が高いという結果が報告されています。侵入しやすく逃げやすいのが低層階ですが、実は高層階も狙われています。

警視庁の調査によると、やはり窓からの侵入が多いようです。上層階が狙われやすいのは、いったん外階段などで屋上に上がり、最上階の住戸のベランダから侵入するとみられています。

ではマンションにおける防犯対策は、いったいどうすればよいか例を挙げさせていただきます。

●窓からの侵入

補助錠が有効。ガラスのこじ破り、焼き破りなど、新手の手口にも効果的です。クレセント錠のほかに、上下2カ所に補助錠を設置するのがおすすめ。

●ドアからの侵入

ピッキングされにくいシリンダーに替えることや全国防犯協会連合会の認定を受けた「CP－C」錠などの耐ピッキング性能が高い鍵に付け替えることが効果的です。また、玄関扉に鍵を二つ付けるダブルロックなども侵入抑止に有効。

最近ではマンションに付いている古いシリンダーをピッキングされにくいシリンダーに替えてきています。

何かご質問があればいつでもご相談下さい。

ほとんどの区分所有マンションには「修繕計画」があります。

建物や設備は完成と同時に劣化が始まり、長い年月の間に「必ず修繕が必要」になるからです。そこで、修繕を効果的に行う必要があるので「事前の計画」を立てているのです。しかし賃貸用建物で「修繕計画」が立てられている例は多くはありません。オーナーは「自分が住むわけではない」というのが一番の理由かもしれません。

それと賃貸経営は商売なので、収入を増やして支出を減らすことが命題となりますから、「なるべくお金はかけたくない」という意識が働くのでしょう。でも、だからこそ「修繕計画」が必要です。余分で高コストな修繕工事を避けて、必要なときに必要な工事のみを効果的に行うのが「賃貸建物の修繕」なのです。建物の一生で修繕の必要がない建物は「ない」のですから。

もしも修繕計画について分からない事がありましたら、当社までご連絡下さい！