家主様向け賃貸管理のブログ

こんにちは。センチュリー21の山地です。

年明けと同時に繁忙期に突入し、弊社管理物件でも多くの申し込みをいただいています。

今まで空室に悩んでこられたオーナー様からすれば何とかこの繁忙期に満室を目指したいところですが、どうすればお客様に選んでもらえるのでしょうか。

今回は、この繁忙期に部屋を完賃させるための方策について書きたいと思います。

オーナー様にとって今やるべきことは大きく分けて4つあります。

●競合物件との差別化を図る

同じ地域にある競合物件の募集条件を調べ、自分の物件と比較してみましょう。少しでも競合物件よりお得感を出すことができればその中で競り勝つことができます。

●お客様の目に留まる募集をする

ポータルサイトにも多くの物件が掲載されていますので、特に設備やアピールポイントを細かく記載したり、掲載写真を綺麗なものに差し替えることにより、よりお客様に見てもらえる可能性が上がります。

●入居者が必要としている設備を取り入れる

少し費用はかかりますが、宅配BOXの設置やカメラ付インターホンへの取替、インターネット無料などの設備を導入することにより入居促進の効果が得られる可能性大です。

●物件を常に綺麗な状態にしておく

部屋の中ももちろんそうですが、廊下などの共用部分も常に綺麗にしておくことによって、内見に来たお客様の印象が大きく変わります。

以上のようなことを心掛けることによってお客様から選んでもらえる可能性は上がるはずです。

是非この繁忙期に実践していただき、満室を目指しましょう!!

新年明けましておめでとうございます。

今年最初のブログ更新は川島が担当します。

皆様年末年始はどのようにお過ごししましたでしょうか？
弊社管理課も旅行に行った者もいましたが、
私はというと・・・寝正月でした！！

今年も１月４日から営業を行っておりますが、
弊社管理物件にも多数の申込を頂き、
繁忙期に入ってきたという印象です。

この時期はオーナー様からしても一番期待している時期かと思いますので、
今年も稼働率を意識して、申込を取れるように動いていきます。

本年もよろしくお願い致します。

今回、担当しますセンチュリー21　藤山です。

令和元年も残すところあと１０日になりました。

平成から令和に元号が変わったり１０月から消費税も１０％に上が
ったり手続きもややこしかったりしました。

年齢を重ねることに１年も早く感じられます。

さて当社も年末年始休暇になりますので管理物件の掲示板にお知らせを貼って準備を迎えています。

特に年末年始は業者さんも休みになったりしますので連絡モレがないように事前に入居者様やオーナー様にフォローしていくように徹底して不安にならないようにしております。

これは、日頃から依頼を受ける・手配する・連絡するまで各自が責任もって取り組むようにしております。

これも来年も必ず徹底していきます。

当社の年末年始休暇は
２０１９年１２月２６日~２０２０年１月３日までとなっています。

年明けの年始の営業は
２０２０年１月４日　午前１０時~となっております。

今年もあとわずかですが良いお年をお迎えください。

センチュリー２１の今津です。寒くなってきて、インフルエンザも流行しているそうなので、皆さん気を付けましょう！

ところで、令和元年度宅地建物取引士資格試験実施結果が発表されました。

２２０，７９７人が受験されて、３７，４８１人が合格されたそうです。

合格率は１７．０％

合格点は３５点（５０点中）

ちなみに、最高齢合格者が８９歳・最年少合格者が１４歳だそうです。

もっと自分も頑張らないといけないなと感化されました。

不動産は奥が深いので、他にも資格を取り、お客様のお役に立てるように力をつけていこうと思います！

こんにちは。センチュリー21の渡邉です。

今回は自らが所有する敷地やアパートの駐車場に自動車が放置されてしまった場合、その撤去は結構厄介な問題です。自動車は大きくて場所をとりますが、勝手に移動させて他の場所に置いてきたり、処分したりする行為は自力救済行為にあたり、違法であり、法的に許されないからです。

放置自動車を合法的に処分するとしたら、手間暇やコストがかかりますが、今回は、放置自動車の対処法について解説させていただきます。

放置自動車が、駐車場の入口や建物への出入り口を塞ぐような形で駐められていて人や車の通行の妨げになる場合、同じ敷地内の邪魔にならない場所に少し移動させるくらいのことは、放置自動車に実損害を生じさせるものではありませんし、緊急避難的に許されるかもしれません。

しかし、前に述べた通り、放置自動車を、勝手に移動して他の場所に置いてきたり、処分したりする行為は自力救済行為にあたり、法的に許されません。

ナンバープレートが外されていたり、窓ガラスが割られているなど放置自動車に不審な点がある場合には、まずは警察に通報するのがよいでしょう。警察の方で照会をし、盗難車両であるなど事件性がある場合には、レッカー移動してもらえる場合があります。

これに対し、単に私有地に無断駐車されているだけで事件性がない場合、それは民事的な問題に過ぎず、刑事的な問題ではありませんので、警察の方で、放置自動車を処理してくれるようなことはありません。

このような場合、敷地の所有者自らが対応しなければならず、まずは、放置自動車に、撤去を求める張り紙をして、数日間様子をみることになります。

しばらく様子をみて撤去されない場合、放置自動車の所有者を調べ、その所有者に撤去を求めることになります。放置自動車の所有者の確認方法は、放置自動車が普通自動車か、軽自動車かによって異なります。

●普通自動車の場合
普通自動車の場合には、最寄りの運輸支局で、「登録事項等証明書」を取り付けます。
登録事項等証明書の交付申請には、申請する人の身分証明書や取得手数料、放置自動車のナンバープレートの番号ほか、原則として、車台番号の下７桁の情報が必要になります。
車台番号は、ボンネットを開ければ確認することができますが、放置自動車について勝手にボンネットを開け車台番号を確認することはできないのが通常ですので、私有地における放置自動車については、放置されている場所や期間を明らかにし、放置されている場所の見取り図や写真を添付すれば、車台番号がわからなくても、登録事項等証明書の交付を受けることができます。

こんにちは。アクロスコーポレイションの川島です。

最近は昼間は暖かいのですが、朝晩の冷え込みが厳しい変な気候で

体調を崩されている方もいるのではないかと思います。

体調管理はしっかりと行って、残り１ヶ月も走り切りたいと思います。

さて、今回はサブリース契約について書かせていただきたいと思います。

サブリース契約：サブリースとは簡単に言うと入居者がいなくても家賃が入る仕組みです。

その実態は、管理会社がオーナーから物件を借りて、その物件を入居者に貸すという、

転貸（又貸し）の契約で、オーナーは賃料を満額得られるわけではなく、

何割かを差し引かれた保証賃料を受け取ることになります。

これだけ見ると空室があったとしても毎月決まった金額の家賃が入ってくるので

オーナーからするとメリットが多く見られます。

ですが、いい事ばかりではありません。

家賃保証契約書をきちんと読まずに契約をしてしまったばっかりに

大きなトラブルになっている事が多数あります。

実際にあった例であれば、サブリースを提供する会社は、

法律の関係上『家賃30年保証』を守る必要はなく、

いつでも家賃の減額などを

大家さんに押し付けることができてしまいます。

仮に月額５０万円保証をします！！などといい部分だけ説明されて契約した為に、
１年もせずに月額保証額を２０万に変更させて頂きます
と言われているオーナー様もいらっしゃいます。
賃貸オーナー様は消費者ではなく事業者扱いになるという認識があれば、
事業者対事業者になりますので注意が必要です。
もしサブリース会社からおいしい話があった場合、契約内容をよく確認したうえで、
不安な事があれば、お気軽にご相談していただけたらと思います。

こんにちは、センチュリー21アクロスコーポレイション　藤山です。
だんだんと寒くなりまたインフルエンザが流行ってきますので皆さまも体調には充分注意していきましょう。

今回は空室において管理会社の審査を通さずに直接大家さんに入居希望者を紹介してトラブルになったケースの例です。

すぐに空室を減らしたいために家賃を値下げしなおかつ入居者の部屋づけだけであとは何もしないということがありました。

長く住まわれていた人がその方がどんどん騒ぐので苦情を伝えてのですが入居後の対応をしてもらえなくなり退去することになりどんどん悪循環になってしまいました。

このように管理会社があるにも関わらず直接契約したらどんな内容でどんな人が入居したか分からず責任がとれなくて悪質な入居者なら簡単に出すことも出来なくなります。

当社ではきっちりと審査するのはもちろん最終まで責任もって対応しますので管理のことでご相談がありましたら何なりとご連絡おまちしております。

今津です。私も不動産業界に勤めて１０年以上になります。

宅地建物取引士・不動産経営管理士の資格を持ってます。

今回は不動産経営管理士についてです。

前年度までの賃貸不動産経営管理士試験合格者は累計6万1230人。国家資格化を目指し、試験制度や登録・更新事業の見直し、整理に取り組んできた。サブリース契約をめぐるトラブルが社会問題化していることを背景に、賃貸住宅管理業の適正化の必要性が高まる契機となっている。今期は2021年までの国家資格化に向けて、国土交通省との連携を図り、賃貸住宅管理業の法制化を進めていく。あわせて、賃貸住宅管理事業者登録制度の周知、普及、相談窓口や更新通知などを行っていく。

不動産経営管理士も国家資格になってくれる事を願います。

次は、管理業務主任者を取得したいなと思い、取り組んで行こうと思います。

管理課の渡邉です。

最近、インターネットのニュースなどで、見かけるようになった「民法改正」というキーワード。
大幅な変更は、なんと120年ぶり！ということで話題になっています。
改正する背景としては、経済や社会が大きく変化し、現在の運用に、いろいろと不具合が出てきたということでしょうか。
特にインターネットの登場は大きいと思います。

さて、この「民法改正」いったいどこがどう変わるのでしょうか。
今回の改正で検討対象とされているのは、約400条と多岐にわたり、とても多いです。

ポイントは契約と債権

今回の改正は主に契約と債権に関わる部分のようです。
民法5編（総則・物権・債権・親族・相続）のうち、総則と債権にあたる部分となります。
その中でも大きな話題となっているのは以下の4つ

• 保証人の保護
• 敷金返還と原状回復
• 法定金利の引き下げ
• 時効

この4つが今回の改正では大きなポイントになるでしょう。
この中で、不動産の賃貸契約に関わってくるであろう「保証人の保護」について解説していきます。

第三者による連帯保証は原則禁止…ではない

今回の民法改定では、保証人の保護を強化しています。
父親が事業を営み、その借金を家族が連帯保証をしていた場合、その事業が破綻してしまうと家族すべてが破産してしまうなんて最悪なこともありえます。
「保証人になったことで大きな損害を被ってしまった。」っという話もよく聞く話です。
そのような被害を少なくするように、今回の改正では、企業向け融資に関して以下のような内容で進めています。

「第三者による連帯保証の原則禁止」
このフレーズ、今回の改正にあたってよく耳にします。確かに当初はこの方向で話を進めていたようです。しかし、原則禁止としてしまうと、中小企業が融資を受け難くなるのではという懸念事項も出てきたため、改めた仮案では以下のようになっています。
企業向け融資において以下の2点がポイントになります。

1. 主たる債務者と一定の関係にある者（取締役や執行役、同社に籍を置く配偶者など）は、例外として第三者には該当せず連帯保証人になることができる。
2. 第三者が連帯保証人になる場合には、保証契約締結1ヶ月以内に公正証書による保証人となる意思表示を明示すること。

つまり、禁止というよりは制限ができたということですね。

極度額設定の義務化

軽い気持ちで友人の会社が借りる賃貸事務所の連帯保証人になった場合で、その友人が突然、家賃を滞納したまま行方不明になってしまい、滞納家賃や原状回復費用などの思いもしていなかった金額が請求されてしまった。なんていうことも起こりえるのが保証人という制度です。
この点から見て、今回の改正では、以下のように定められます。

• 一定の範囲に属する不特定の債務を主たる債務とする保証契約であって保証人が法人でないものの保証人は、極度額を限度として保証債務を負うことが規定され、かつ、書面により極度額を定めないと保証契約自体が無効となるように規定される。

※一定の範囲に属する不特定の債務 ： 不動産賃貸では家賃や共益費、原状回復工事費などのことを指します。

つまり、個人の保証人の場合、予め保証する債務の最高額を確認してから保証契約を結ぶことになりますので、万が一のときも想定外の高額な請求はされませんし、そもそも極度額を決めていない契約は無効ということで無かったものとされます。

不動産賃貸借では、賃料債務を担保するため、連帯保証人を設けることが一般的です。
改正後は、上記の規制を受けることになります。
高額な極度額の場合、保証人になることをためらうことが想定されますので、今後は、法人による保証や保証会社よる保証を求められることが増えていくと思います。

情報提供義務

保証人保護の点から、以下のような義務も追加されるようです。

1. （契約締結時）
   事業のために負担する債務について、主たる債務者の委託を受けて個人が保証する場合、契約締結に際し、主たる債務者が、保証人に対して自己の財務状況等を説明する義務。
   ★事務所など事業のために借りる人から、保証人になることを頼まれて保証する場合は契約を締結するときに、本人（実際に借りる企業や人）の財務状況を確認しておくことが義務化されます。
2. （履行状況）
   委託を受けた保証人から請求があった場合に、債権者が、主たる債務の履行状況等について情報を提供する義務
   ★保証人は、債権者が本人への請求や本人からどれくらい返済されているかなどの状況についての情報を請求すれば教えてもらえます。
3. 期限の利益（期限がくるまで請求されない）を喪失した場合に、債権者がこれを知ったときから2ヶ月以内に保証人にその旨を通知する義務
   ★請求される期限が切れた場合に、債権者はそれを知ったときから2ヶ月以内に保証人にお知らせしなくてはいけません。

不動産賃貸借に大きく影響しそうなのは1の契約締結時の情報提供義務です。
義務違反があった場合、それを債権者が知り、または知ることができたときには、保証契約自体を取り消すことができますので、賃貸事務所などの事業用で借りる場合で、個人を保証人とするときは、注意してみてください。

保証人の保護という点では、これまでよりも安心できると思いますが、保証人に成り難くなるという事は否めません。前述しましたが、今後は保証会社や法人による保証などに頼ることが増え、また新たに何らかの保証制度が必要になっていくことになるでしょう。

こんにちは。センチュリー21山地です。

今回はマンション経営における清掃の重要性について書かせていただこうと思います。

まず、マンションの管理において清掃は必要不可欠ですが、自分で清掃をされる方と業者に任せる方がいる中で皆様はどちらに当てはまるでしょうか。

私の個人的な意見としては、可能なのであれば清掃はオーナー様自身で行われるのが良いと思います。

その理由としては、

①無駄な費用を節約できる→清掃といえども業者に委託すれば毎月定額で費用が発生します。ご自身で清掃を行うことにより、このコストを

削減することができます。

②マンションの状況を自分の目で確認できる→清掃を業者に委託すればオーナー様自らマンションに足を運ぶ機会が減りますが、清掃を定期的に行うことにより、マンションの状態を見る機会が増え、マンションの汚れや破損箇所をいち早く発見できるかもしれません。

③入居者と信頼関係を築ける→普段オーナー様と入居者が直接会う機会はあまりありませんが、マンションの清掃を行うことにより、入居者とコミュニケーションを取る機会が増えます。入居者に対してきちんと管理されている物件だと安心感を与えることにも繋がります。

④入居者の意見を聞くことができる→③とも共通していますが、入居者と直接会うことにより、雑談の中からマンションに対する不満や要望を聞くことができます。すばやく対応することで入居者との信頼関係を築くことも可能です。

以上のことから、可能であればオーナー様自ら清掃をしていただくことをおすすめします。

ただ、物件との距離等により難しい場合もありますので、当社の抱えている清掃業者を紹介させていただくことも可能です。

年末に向けてマンション全体のポリッシャー洗浄等の提案もさせていただきますので、是非一度ご検討下さい。